Zvýšení nájmu o 90 %

Dostala jsem se do tíživé bytové situace. Majitel prodal objekt novému majiteli a dozvěděla jsem se to teprve před týdnem. A nyní chce již od 11/2019 podepsat novou nájemní smlouvu, a to s nájmem vyšším o 90 % (a to z 10 500 Kč na 19 500 Kč). S tím, že v původní nájemní smlouvě mám tříměsíční výpovědní lhůtu a na nájem je na dobu neurčitou. Je možné, aby takto nájem zvýšil? Pokud mam 3 měsíce výpovědní lhůtu, platí pro mě původní částka nájemného, nebo již nově požadovaná?

Předem uvedu, že při změně vlastníka (pronajímatele) dochází k převodu práv a povinností na nového vlastníka, tedy že nový pronajímatel vstupuje do právního postavení původního pronajímatele. Původní nájemní vztah nezaniká, ale pokračuje dál s tím, že původního pronajímatele nahrazuje nový vlastník nemovitosti. Pronajímatel nemá zákonný důvod k tomu, aby po Vás požadoval uzavření nové nájemní smlouvy, neboť původní nájemní vztah stále trvá, a to se všemi právními důsledky.

Změna vlastnictví u nájmu bytu, tak jak je popsána výše, je upravena v ust. § 2224 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Pokud tedy v bytě skutečně bydlíte, a slouží tedy k zajištění Vašich bytových potřeb, nemůže Vám nový vlastník nájem vypovědět, a to ani v případě, pokud by to bylo v nájemní smlouvě ujednáno.

Pokud máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou, nic se pro Vás nemění a byt můžete za stávajících podmínek užívat i nadále. Pokud má nový vlastník zájem nájemní vztah jednostranně ukončit, musí Vám dát výpověď. Nový vlastník (pronajímatel) Vám může dát výpověď pouze ze zákonných výpovědních důvodů, přičemž změna vlastnictví není důvodem pro výpověď nájmu, jelikož zákon dbá ochrany slabší strany, kterou nájemce bezpochyby je, a tedy Váš původní nájemní vztah i nadále trvá. K případné výpovědi z tohoto důvodu by se nepřihlíželo.

Pronajímatel může nájem na dobu neurčitou vypovědět pouze z důvodů upravených v ust. § 2288 a § 2291 OZ, tj. např. pokud hodlá byt užívat sám nebo dojde ke kvalifikovanému porušení povinností nájemce. Výpověď bez udání důvodu ze strany pronajímatele není možná a nelze ji ani platně sjednat v nájemní smlouvě. K takové výpovědi by se opět nepřihlíželo.

Ohledně zvýšení nájemného předně platí shora uvedené. I po změně vlastníka jste povinna platit nájemné (a náklady na služby) ve výši ujednané v nájemní smlouvě. Dovolím si však upozornit na to, že za určitých podmínek může dojít též ke zvýšení nájemného. Záleží přitom na tom, zda je zvyšování upraveno ve Vaší stávající nájemní smlouvě či nikoliv. Pokud budou pravidla zvyšování nájemného sjednaná ve smlouvě naplněna, může dojít ke zvýšení nájemného.

Pokud nájemní smlouva žádné takové ujednání neobsahuje, použije se zákonná úprava zvyšování nájemného dle ust. § 2249 OZ, kde je stanoveno, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě s tím, že navržené zvýšení nesmí být v posledních třech letech o více jak dvacet procent.

V takovém případě může nájemce se zvýšením souhlasit, přičemž souhlas je třeba učinit do dvou měsíců, a to v písemné formě. V takovém případě pak počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu platí nájemce nájemné ve zvýšené výši. Zvýšení nájemného je tedy podmíněno souhlasem nájemce.

Pokud tak neučiní (tj. nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného), má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud zpravidla určí nájemné ve výši, která je v místě a čase obvyklá. Soud přitom není vázán tím, zda bylo nájemné v posledních třech letech navýšeno, a může tak dojít ke zvýšení nájemného na částku, která představuje zvýšení o více než 20 % za poslední tři léta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS