Dřívější stěhování a vracení kauce

Máme nájemní smlouvu na 1 rok (duben-duben) a chtěli bychom odejít z bytu dříve kvůli tomu, že jsme si našli mnohem levnější bydlení. Máme nárok na vracení kauce nebo aspoň z poloviny (když už bychom odešli dříve)? Kauce je 30 000 Kč, což je nemalá částka. Nebo by nám nebylo vráceno nic?

Povinnost vrátit nájemci složenou jistotu (kauci) při skončení nájmu; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Občanský zákoník tedy garantuje nájemci nárok na vrácení jistoty (kauce)

v poslední den nájmu. Jestliže nájem (právně) trvá, nájemce nárok na vrácení jistoty (kauce) nemá.

Nájem bytu sjednaný na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby. Pokud byste měli zájem nájem bytu ukončit před uplynutím sjednané doby, můžete se s pronajímatelem dohodnout na (dřívějším) skončení nájmu nebo můžete nájem jednostranně vypovědět. Samotné opuštění bytu bez dalšího skončení nájmu bytu nezpůsobuje.

Nájemce může nájem na dobu určitou jednostranně vypovědět jednak z důvodu ujednaných v nájemní smlouvě, jednak z důvodů stanovených zákonem.

Pronajímatel a nájemce si mohou v nájemní smlouvě ujednat v podstatě jakýkoliv výpovědní důvod, pro který může nájemce nájem bytu vypovědět. Případně si mohou smluvní strany sjednat, že nájemce může nájem vypovědět bez udání důvod. Neobsahuje-li nájemní smlouva takové ujednání, dle ust. § 2287 občanského zákoníku, může nájemce nájem sjednaný na dobu určitou vypovědět pouze tehdy, změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu setrvával.

Dle důvodové zprávy k uvedenému ustanovení lze za předmětnou změnu okolností považovat např. situaci, kdy nájemce získá práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět. Dalším případem rozhodné změny okolností může být např. uzavření manželství a s tím související přestěhování do jiné obce, pořízení si vlastního bydlení nebo tíživá sociální situace, do které se nájemce po vzniku nájmu dostane.

Za takovou změnu okolností však nelze považovat situaci, kdy si nájemce sjedná další nájem, který je pro něj ekonomicky výhodnější, aniž by jej k tomu nutily objektivní okolnosti. Na Váš případ tedy uvedený zákonný výpovědní důvod nelze užít. Nájem budete moci předčasně ukončit pouze, z důvodů sjednaných v nájemní smlouvě, či se s vlastníkem bytu na ukončení dohodnete.

Jestliže nájem řádně neskončí, na navrácení kauce (byť částečné) Vám nárok nevznikne. Nadto pak budete povinni i nadále platit nájemné a náklady na služby a plnit veškeré další povinnosti plynoucí Vám z nájmu. Pokud byste tyto své povinnosti nesplnili, bude pronajímatel oprávněn užít kauci na úhradu těchto dluhů. Povinnost pronajímatele vrátit kauci by poté nastala až k okamžiku řádného skončení nájmu, a to ve výši, v jaké nebyla oprávněně čerpána. Máte-li na předčasném skončení současného nájmu zájem, doporučuji Vám dohodnout si skončení nájmu s pronajímatelem. Parametry takové dohody poté závisí na jednání s pronajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS