Vyvložkování komínů v bytovém domě

Bydlím v cihlovém domě, v bytě vytápěném plynovým kotlem. Bytů je v domě přes 80. V ostatních bytech v domě je zajištěno dálkové topení, avšak na ohřev vody jsou rovněž použity plynové spotřebiče – tzv. karmy. Zplodiny jsou vyvedeny do komínů. Každý rok probíhá revize a kontrola spalin. Při revizi komínů v roce 2017 revizní technik vypracoval zprávu, v jejímž závěru se píše, že spalinová cesta z hlediska bezpečnosti nevyhovuje. A doporučuje výměnu nevyhovujících zastaralých hliníkových vložek v komínech do června 2018. Jako majitelka bytu jsem po obdržení zprávy kontaktovala výbor vlastníků a žádala jsem informace, kdy a jak se bude situace řešit. Výbor zatím nic neřeší, pouze mi oznámil ústně, že situace je revizním technikem značně nadsazená a z jejich pohledu není tak vážná. Oznámili mi, že hodlají nechat prozkoumat komíny kamerovou technikou a pak se teprve rozhodnou, zda se k výměně vložek přistoupí. Od tohoto oznámení uběhlo několik měsíců, žádný průzkum komínů nebyl proveden. Ani nemohl být proveden, protože ke komínům chybí lávky, ze kterých by průzkum mohl být proveden. Výbor se z mého pohledu pouze snaží odsunout problém. Já chci situaci řešit, neboť mám obavy o bezpečí a zdraví své i obyvatel našeho domu. Ve vlastním čase jsem obešla asi polovinu bytů, vysvětlovala situaci a žádala vyjádření, zda souhlasí či nesouhlasí s výměnou komínových vložek. Valná většina oslovených se vyjádřila pro výměnu komínových vložek. Ani na toto výbor nereagoval. Pouze oznámil, že situace kolem komínových vložek bude na programu na další společné schůzi. Nevím, jak mám postupovat, jaké mám možnosti a také bych ráda věděla, zda výbor nejedná protiprávně. A pokud ano, jakým postihům můžeme být jako vlastníci bytů vystaveni. A jakým postihem může být potrestán výbor společenství vlastníků. Jak mám postupovat, abych v mém bytě zajistila výměnu komínové vložky v souladu s revizní zprávou?

Komíny včetně vyvložkování jsou jakožto část podstatná pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu společnou částí domu ve smyslu ust. § 1160 občanského zákoníku. Občanský zákoník dále stanoví, že opravy či případné stavební úpravy společných částí zajišťuje společenství vlastníků jakožto správce domu a pozemku. Rozhodování o těchto opravách a stavebních úpravách náleží do působnosti buď shromáždění vlastníků, nebo výboru, a to v návaznosti na finanční náročnosti oprav a úprav.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, stanoví, že nepřevyšují-li náklady na opravu nebo stavební úpravu v jednotlivých případech částku 1.000 Kč v průměru na každou jednotku, je rozhodování o nich v působnosti statutárního orgánu společenství. Pokud však stanovy společenství určí něco jiného (např. bude stanoven nižší nebo vyšší finanční limit), použije se úprava použitá ve stanovách.

Jestliže by vyvložkování komínu svou finanční náročností překročilo limit stanovený nařízením vlády či stanovami, nemůže výbor z vlastní iniciativy opravy provést, neboť by tím překročil svou zákonem danou působnost. Za situace, kdy by vyvložkování komínu představovalo opravu pod hranicí stanovenou nařízením vlády či stanovami, spadá takové rozhodování do působnosti výboru společenství, na druhou stranu nic nebrání tomu, aby je shromáždění přesto schválilo.

Jelikož by členové výboru měli při výkonu své funkce vystupovat s péčí řádného hospodáře, měli by například předcházet vzniku škody na společných částech domu. V konkrétním případě by tedy neměl výbor brát zprávu technika na lehkou váhu a bezodkladně zajistit nápravu. Za situace, kdy by nebylo samotné rozhodování o vyvložkování komínů v jeho působnosti, měli by alespoň svolat schůzi shromáždění, které by o výměně vyvložkování komínu rozhodlo. Pokud však zůstanou členové výboru v této záležitosti nečinní, nejednají s péčí řádného hospodáře. Došlo-li by v souvislosti s touto nečinností ke vzniku škody, soud by uložil členům výboru tuto škodu nahradit.

Pro situaci, kdy výbor odmítá situaci řešit, poskytuje občanský zákoník vlastníkům jednotky možnost iniciovat schůzi shromáždění. Výbor je povinen svolat schůzi shromáždění z podnětu vlastníků vždy, pokud to navrhnou vlastníci, kterým náleží alespoň jedna čtvrtina všech hlasů, a tuto čtvrtinu hlasů musí držet alespoň dva vlastníci. Neučiní-li tak výbor, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Na samotné schůzi pak může shromáždění přijmout usnesení o výměně komínových vložek, přičemž takové usnesení je pak výbor povinen provést, jinak by jeho členové nejednali v zájmu společenství vlastníků

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS