Uhnilá odpadní kanalizační roura

Bydlíme v nájmu v panelovém 4 poschoďovém domě v posledním patře, uhnila nám v bytě odpadní kanalizační roura, naše přípojky jsou v pořádku, majitelka o tom nechce vědět a správce domu nechce opravu hradit z fondu oprav, sama to nezalepím, jiný opravář si to netroufne a opravář z fondu nemá čas.

a úvod bych předně uvedl, že dle ust. § 2257 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů má pronajímatel udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce má provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto ustanovení občanského zákoníku je pak provedeno nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které rozvádí jednotlivé druhy běžné údržby a drobných oprav. V případě potřeby výměny kanalizační roury se jistě nejedná o drobnou opravu, kterou by byl povinen provádět nájemce.

Problematická je ovšem skutečnost, že se v daném případě bude dle Vašeho popisu již pravděpodobně jednat o společnou část domu, kterou spravuje SVJ. Společné části domu upravuje ust. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Bližší podmínky správy domu, vč. provádění oprav pak upravují stanovy SVJ. Jelikož mi znění stanov není známo, mohu pouze obecně konstatovat, že opravy společných částí, jejichž náklady nepřevyšují 1.000,- Kč na jednotku nebo havárie na společných částech schvaluje statutární orgán SVJ. O finančně náročnějších opravách pak rozhoduje shromáždění. Uvedená pravidla i finanční limity mohou být modifikována stanovami.

V této souvislosti lze taktéž poukázat na ust. § 2265 odst. 2 občanského zákoníku, které opravňuje nájemce k provedení opravy za situace, kdy byla řádně pronajímateli její potřeba oznámena a pronajímatel ji v rozporu se svými povinnostmi neprovedl. Dle mého názoru se nicméně jedná pouze o opravy v bytě, nikoli ve společných částech domu. Domnívám se tedy, že nájemce není ani v případě nečinnosti pronajímatele a SVJ oprávněn provádět opravy společných částí domu. Opravu společných částí domu je tedy nezbytné řešit prostřednictvím pronajímatelky s SVJ.

Pokud byste opravu provedla sama, jednalo by se dle mého názoru pravděpodobně o případ bezdůvodného obohacení, kdy za jiného (zde pronajímatele) plníte jeho povinnost, ačkoli ji měl po právu plnit sám. V takovém případě byste byla oprávněna požadovat náhradu ve výši obvyklé ceny. Alternativně by bylo případně ještě možno uvažovat o případu tzv. nepřikázaného jednatelství, kdy osoba, která k tomu není oprávněna, zajistí určitou záležitost ve prospěch jiné osoby. V těchto případech byste za splnění zákonných podmínek měla nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů. Záleželo by nicméně na posouzení konkrétního případu.

V prvé řadě Vám nicméně doporučuji se s pronajímatelkou a SVJ pokusit na opravě dohodnout. Po pronajímatelce lze zároveň požadovat slevu z nájemného, příp. pokud je byt ve stavu nepoužitelném k bydlení by bylo možno uvažovat i o výpovědi nájmu bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS