Majitel mě chce vystěhovat a jeho důvody jsou nepravdivé

Správce domu mi zavolal, že je pověřen majitelem domu, aby mi vypověděl nájemní smlouvu na dobu neurčitou, abych se co nejdříve vystěhoval z důvodu, že v bytě nebydlím a pronajímám ho. Řekl jsem, že to není pravda, v bytě bydlím a nikomu ho nepronajímám. Zeptal jsem se, jaký mají důkaz? Když jsem později volal jednomu z majitelů domu, řekl mi, že v bytě nebydlím, ale že nikdo netvrdí, že byt pronajímám. Snažil jsem se mu vysvětlit, že je to nesmysl, jaký mají důkaz, že v bytě trvale bydlím a tak ho potřebuji, kdyby ne, sám bych nájemní smlouvu ukončil a byt předal. Nakonec mi řekl, že to budou řešit. Pak jsem mluvil s druhým majitelem a ten mi řekl, že si nemyslí, že byt pronajímám a on nechce, aby mě z bytu vypověděli. Prosím o radu, jaká mám práva, co mohu udělat, aby mě nevystěhovali? Jsem zoufalý, nemám kam jít a na tržní nájem nemám prostředky. Je v případě soudní výpovědi majitel povinen zajistit náhradní ubytování, nebo ne? Nedělám žádné problémy, jsem dvacet let bezproblémový nájemník a nemám dluhy na nájemném.

Odpověď – 1. část:

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že neznám všechny skutečnosti a okolnosti týkající se Vašeho případu, zejména pak obsah nájemní smlouvy, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace vyplývající z platné právní úpravy.

V daném případě považuji za nejdůležitější upozornit Vás na skutečnost, že nájem bytu uvařený na dobu neurčitou může pronajímatel (ve Vašem případě se předpokládám jedná o vlastníka domu) vypovědět pouze z důvodů taxativně vymezených zákonem.

Tyto důvody jsou vymezeny v ustanovení § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Konkrétně se jedná o následující důvody: hrubé porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli či jeho majetku, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo z jiného obdobně závažného důvodu.

Nájem bytu na dobu neurčitou může být rovněž pronajímatel vypovězen z důvodu toho, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který opouští rodinnou domácnost, nebo v případě, že pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného. 

Pokud se tedy pronajímatel rozhodne vypovědět nájem na dobu neurčitou, může tak učinit pouze z výše uvedených důvodů v tříměsíční výpovědní době.

Odpověď –  2. část:

K samotné výpovědi pak uvádím, že výpověď z nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a musí Vám být doručena. Ve výpovědi pak musí být rovněž uveden důvod výpovědi. Pronajímatel má rovněž povinnost poučit nájemce, že má právo proti výpovědi vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem.

Ve vašem případě, pokud Vám nájem vypověděl pronajímatel prostřednictvím správce domu pouze telefonicky, tak se jedná o neplatné právní jednání, neboť nebyla dodržena písemná forma. Na takovouto výpověď nemáte povinnost ani nijak reagovat.  

Pokud by Vám přišla písemná výpověď z nájmu bytu, tak je nutné nejprve zkontrolovat, zda výpověď obsahuje všechny výše uvedené náležitosti. Pokud by výpověď neobsahovala výpovědní důvod, případně poučení o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem je taková výpověď rovněž neplatná. 

Nicméně i pokud by písemná výpověď obsahovala všechny formální náležitosti, můžete vůči pronajímateli namítat (písemně) nedůvodnost této výpovědi. Rovněž máte právo se ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi domáhat u soudu, aby přezkoumal oprávněnost takovéto výpovědi.

Nad rámec výše uvedeného pak uvádím, že i pokud byste byt delší dobu byt neužíval, avšak stále byste řádně hradil nájemné a zálohy na služby, nelze to dle mého názoru automaticky považovat za hrubé porušení Vašich povinností.  Aby tomu tak bylo, muselo by být v nájemní smlouvě výslovně ujednáno, že za hrubé porušení povinností se považuje to, pokud se nájemce v bytu delší dobu nezdržuje.

Pokud jde o problematiku podnájmu, tak v tomto případe je situace ještě o něco složitější, neboť zde by bylo nutné ještě rozlišovat, zda byste byt dal do podnájmu osobě sobě blízké, či jiné osobě. Rovněž záleželo na obsahu nájemní smlouvy. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že uvádíte, že byt nikomu dalšímu nepronajímáte, mám za to, že není třeba se tím podrobněji zabývat.

Odpověď – 3. část:

Pro úplnost pak pouze uvádím, že nájem bytu je rovněž možní vypovědět i bez výpovědní doby, a to v případech, kdy nájemce zvlášť závažným způsobem porušil svou povinnost.

Mezi obzvlášť závažné porušení povinností ze strany nájemce patří například neplacení nájemného po dobu tří po sobě jdoucích měsíců, či nenávratné poškozování pronajímaného prostoru, jeho příslušenství, či kupříkladu společných prostor, v rámci kterých je pronajímán byt. Ve Vašem případě se nicméně o zvlášť závažné porušení povinností nejedná.

Pokud bych měl shrnout výše uvedené a doporučit Vám další postup, tak v prvé řadě znovu opakuji, že telefonicky učiněná výpověď z nájmu bytu je neplatná. V současné chvíli tedy nejste povinen byt opustit, ani na takovouto výzvu nijak reagovat.

Pokud Vám v budoucnu bude doručena písemná výpověď z nájmu bytu, zkontrolujte, zda obsahuje všechny zákonné náležitosti uvedené výše (pokud neobsahuje, je takováto výpověď rovněž neplatná). Dále i v případě, že by Vám byla doručena písemná výpověď, která by splňovala všechny formální požadavky, je možné se ve lhůtě 2 měsíců obrátit na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

V případě, že skutečně obdržíte písemnou výpověď, bych Vám rovněž doporučoval vyhledat odbornou pomoc advokáta, který se znalostí všech skutečností, zejména pak se znalostí obsahu nájemní smlouvy, namísto Vás posoudí, zda výpověď obsahuje všechny zákonné náležitosti a doporučí Vám další postup ve věci.

Úplným závěrem pak reaguji na Váš druhý dotaz, kdy v případě, že by Vám nakonec přeci jen byla soudem uložena povinnost vyklidit byt, resp. soud by rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je důvodná, tak pronajímatel nemá dle současné právní úpravy povinnost vypovězenému nájemníkovi zajistit náhradní ubytování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS