Co vše musí pronajímatel nájemníkovi vyměnit

Máme právo k hospodaření k státním bytům v panelovém domě. Řešíme nároky podnájemníků na opravy respektive výměny některých předmětů v bytě (jedná se vesměs o předměty 15-20 let staré), např. vodovodní baterie, uvolněná horní část kuchyňské linky, výměna pracovní desky, výměna celé kuchyňské desky, výměna sporáku, výměna PVC v předsíni. V nájemní smlouvě je citováno jen nařízení vlády z 26. 10. 2015 Sb. č. 308/2015. Můžete mi prosím poradit, co z výše uvedených věcí musím jako pronajímatel nájemníkovi vyměnit.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám všechna specifika předmětného nájemního vztahu (zejména úplné znění nájemní smlouvy), mohu ve své odpovědi vycházet toliko z právní úpravy nájmu nacházející se v občanském zákoníku.

Občanský zákoník stanovuje pronajímateli povinnost udržovat pronajímaný byt po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Tato povinnost v sobě vedle jiného zahrnuje i povinnost provádět opravy nezbytné k zajištění toho, že nájemce bude moci předmětný byt užívat.

Jedinou výjimkou z této povinnost je tzv. běžná údržba a drobné opravy, které na své náklady provádí nájemce. Oba uvedené pojmy jsou definovány v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „nařízení“), které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, přičemž Vaší situace se dotýká zejména vymezení pojmu drobné opravy.

Obecně se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Nařízení pak drobné opravy vymezuje ze dvou hledisek, a to dle věcného vymezení a dle výše nákladů.

Stran věcného vymezení jsou v ust. § 4 nařízení výslovně stanoveny opravy, které se považují za drobné opravy. Podle výše nákladů se dle ust. § 5 nařízení za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k Vámi v dotazu uvedeným opravám uvádím, že za drobné opravy se považují např. uveden opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, a pronajímatel tedy nemá povinnost vyměnit PVC v předsíni bytu.

Co se týče vodovodní baterie, pracovní desky a horní části kuchyňské linky a sporáku, dle nařízení se za drobnou opravu považuje toliko oprava těchto předmětů, případně výměna drobných části předmětů, nikoliv však výměna celých předmětů. Za předpokladu, že jste si v nájemní smlouvě ujednaly, že uvedené předměty jsou vybavením bytu (a pronajímatel Vám tedy pronajímá i je), je pronajímatel povinen předměty vyměnit.

Závěrem pak uvádím, že občanský zákoník umožňuje, aby si strany ujednaly svá práva a povinnosti stran povinnosti běžné údržby a drobných oprav odchylně od zákona, avšak vždy ve prospěch nájemce (např. si dohodnout, že i drobné opravy bude hradit pronajímatel).

Ačkoliv nechci předjímat jakékoliv ujednání ve Vaší nájemní smlouvě, s ohledem na uvedené předpokládám, že jste se v tomto případě od zákonné úpravy s pronajímatelem neodchýlili a podané závěry se prosadí i na předmětný nájemní vztah.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS