Je možné, aby developer prodával byty a neměl stavební povolení?

Mala som záujem o kúpu novostavby. Novostavba je v štádiu projektu, nebola začatá výstavba, dokonca nie je na túto stavbu vydané ani stavebné povolenie. Napriek tomu sú už 2/3 bytov predané. Je možné, aby developer predával byty bez toho, aby mal vydané stavebné povoleni? Zdá sa mi to neštandardné a mám obavy, či sa nejedná o nezákonné jednanie a snahu o podvod a vylákanie peňazí od ľudí.

Zákon obecně připouští možnost uzavřít kupní smlouvu na věc, tj. i nemovitost (byt), která má být teprve vyrobena. Tento postup však v případě, že se jedná o koupi bytu, považujeme spíše za nestandardní. Tím spíš, nebylo-li zatím vydáno stavební povolení. Ačkoli je uzavření kupní smlouvy předem v zásadě možné, rizika s tím spojená jsou velká, zvláště, má-li dojít k zaplacení kupní ceny či její podstatné části před dokončením výstavby.

Developeři, kteří byty staví, často postupují tak, že se zájemcem o koupi bytu v novostavbě uzavřou nejdříve tzv. rezervační smlouvu. Na základě rezervační smlouvy mohou požadovat zaplacení rezervačního poplatku, který má být následně započten na kupní cenu. Již tento krok Vám může být prezentován tak, že jsou některé byty „prodány“. Poté, co je stavba zahájena, předloží zájemci o byt smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ze které teprve vyplývá povinnost uzavřít kupní smlouvu na danou jednotku v době stanovené ve smlouvě. Až posléze, často tehdy, blíží-li se výstavba ke konci, je se zájemcem o koupi uzavírána kupní smlouva na danou jednotku (byt).

Považujeme za důležité upozornit na skutečnost, že vlastníkem bytu se kupující stává až zápisem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k bytu a společným částem domu je možné zapsat teprve tehdy, jsou-li v domě na základě prohlášení vlastníka nemovitosti vymezeny jednotky, popřípadě rozestavěné jednotky. To lze učinit poté, co jednotky (rozestavěné jednotky) fakticky existují.

Doporučujeme důkladně prověřit, jak konkrétně developer při prodeji jednotek postupuje. Je možné, že byty jsou zatím pouze rezervovány či jsou na ně uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích kupních, pročež jsou nedostupné pro ostatní zájemce. Jestliže developer se zájemci o koupi uzavírá rovnou kupní smlouvy, měla byste případně jejímu návrhu věnovat značnou pozornost a přenechat její posouzení advokátovi, a to především s ohledem na výši prostředků, které mají být vynaloženy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS