Téma: Stavební zákon – Může požádat o povolení úpravy objektu někdo jiný nebo jen jeho majitel?

Hned v úvodu si řekneme, že ano, ale je nutno dodržet určitá pravidla a postupy.

Pro uskutečnění jakéhokoliv stavebního záměru vyžaduje náš právní řád dva tituly podle stavebního zákona a občanského zákoníku. Jedná se o:

• Veřejnoprávní tituly, kterými jsou podle stavebního zákona rozhodnutí a úkony vydávané stavebními úřady jako například územní rozhodnutí, územní souhlas, společné povolení, stavební povolení, souhlas s ohlášením.
• Soukromoprávní tituly, kterými jsou podle občanského zákoníku především věcná práva, zejména vlastnické právo, právo stavby, věcná břemena atp. Pro vlastní realizaci stavebního záměru musí mít stavebník potřebná práva ke konkrétnímu pozemku nebo stavbě, která by mu to v souladu se zákonem umožnila.

Často se můžeme setkat s tím, že rodiče chtějí dětem umožnit bydlení v jejich rodinném domě. V praxi to pak znamená, jak se říká, provést „rekonstrukci“ tohoto objektu (stavby). Tady je nejprve nutné si ujasnit některé pojmy a uvést je do souladu se stavebním zákonem.

Pojem „rekonstrukce“ minulý ani současný stavební zákon nezná. Pokud je stavba zkolaudovaná a užívaná a chceme provést jakoukoli její změnu, tak se ve smyslu stavebního zákona jedná o „změnu dokončené stavby“.

Podle § 2 odst. (5) stavebního zákona (dále SZ) je změnou dokončené stavby:

a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje;

b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou;

c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Podle požadavků a nároků stavebníka lze provádět různé kombinace, např. nástavbu a přístavbu nebo přístavbu se stavebními úpravami atd.

Pokud by byly prováděny stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou, pak tyto úpravy nevyžadují ohlášení ani povolení se strany stavebního úřadu (§ 103 odst. 1, písm. d SZ).

Pro stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí pak postačí ohlášení (§ 104 odst.1 písm. k SZ).

Všechny ostatní stavební záměry pak vyžadují potřebná povolení.

Pokud by se jednalo o změnu dokončené stavby spočívající v nástavbě nebo přístavbě, je nejprve nutné tyto záměry i umístit. Z hlediska ekonomie řízení bude v těchto případech vhodné využít institut společného povolení, kterým bude příslušný stavební záměr umístěn i povolen.

Může ale nastat i případ, kdy u prováděné rozestavěné novostavby rodinného domu vyvstane potřeba původní projekt změnit a upravit třeba s ohledem na požadavek získání další bytové jednotky. V tomto případě pak se jedná o změnu stavby před jejím dokončením. Vyžaduje-li změna stavby před jejím dokončením i změnu územního rozhodnutí, je možné i v tomto případě rozhodnout o této změně ve společném územním a stavebním řízení.

Ve všech případech je však nezbytnou podmínkou pro vydání příslušného povolení, pokud je stavebník jiný než vlastník stavby, jeho souhlas, který musí být jednoznačný. Obdobná je situace také, je-li stavebník jiný než vlastník pozemku. Pokud je stavba, na které hodlá žadatel provádět změnu, součástí pozemku, souhlas uděluje vlastník pozemku. Pokud by bylo žádáno o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví, pak vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.

Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu příslušné dokumentace nebo projektové dokumentace.

Není však povinnost předložit souhlas s ověřeným podpisem vlastníka pozemku nebo stavby, protože toto zákon neukládá. Souhlas však musí obsahovat identifikační údaje vlastníka, příp. i spoluvlastníků. Jedná-li se o objekt ve spoluvlastnictví více osob, je vyžadován souhlas potřebné většiny v souladu s občanským zákoníkem. Této problematice je věnován samostatný článek.

Pokud však lze potřebná práva ke stavbě nebo pozemku získat na základě vyvlastnění (účel stanoven zákonem), není v těchto případech nutno souhlas vlastníka doložit. Uvedené požadavky vyplývají z ustanovení § 184a stavebního zákona.

Závěrem je nutné připomenout, že i po provedení stavebního záměru jiným stavebníkem zůstává objekt v majetku původního vlastníka a ke změně zápisu v katastru nemovitostí (KN) nedojde. Případné změny pro zápis v katastru nemovitostí je možno provést až na základě majetkoprávního vypořádání mezi stavebníkem a původním vlastníkem stavby.

Zdroj: ČKAIT

Foto: Pixabay