Jeden bytový dům, dvě SVJ a problematika rozúčtování nákladů na vytápění

Bytový dům obdélníkového tvaru se 4 vchody je rozdělen zdí s dilatační spárou na dvě stejné poloviny, v každé polovině je samostatné SVJ se dvěma vchody, každý vchod má samostatnou přípojku a samostatné měření tepla dodávaného z centrálního zdroje, ve všech bytech jsou instalována měřidla tepla na radiátorech. Při rozúčtování nákladů se náměry spotřeby tepla upravují koeficienty v závislosti na poloze místností, např. při orientaci na sever koeficient 0,95, při dvou vnějších obvodových stěnách koeficient 0,9. Vchod u zdi s dilatační spárou má místnosti pouze s jednou vnější obvodovou stěnou a více místností orientovaných na jih, kde se neprovádí úprava koeficientem. Vchod má dvě vnější obvodové stěny, jednu stěnu u zdi s dilatační spárou a jednu stěnu společnou s krajním vchodem. Krajní vchod u štítové zdi má místnosti se dvěma vnějšími obvodovými stěnami, více místností orientovaných na sever, na přípojku a měření dodávky tepla je připojen společný prostor sušárny a prádelny, který slouží pro oba vchody. Náklady vytápění sušárny a prádelny platí pouze vlastníci krajního vchodu. Vchod má tři vnější obvodové stěny a jednu společnou se sousedním vchodem. Náklady krajního vchodu na m2 bytů byly několik posledních let zhruba o 0,26 % vyšší než u sousedního vchodu. Dotaz: Je možné na základě písemného ujednání všech členů společenství rozúčtovávat náklady na topení tak, že zúčtovací jednotkou bude dům, to je sloučený náměr měřících zařízení tepla instalovaných ve vchodech SVJ? Jak je možné situaci řešit v případě, že sjednáním nebudou souhlasit všichni vlastníci?

Problematiku poskytování služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty upravuje zákon č. 67/2013 Sb., (dále jen jako „zákon o službách“), v rámci kterého je upraven rovněž postup při tzv. rozúčtování nákladů na služby.

Rozúčtováním ve smyslu zákona o službách se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. Příjemcem služby je přitom každý vlastník jednotky. Pro úplnost dodávám

Postup při rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům nalezneme v ust. § 6 zákona o službách. Zákon počítá s možností ujednání všech vlastníků jednotek ve společenství vlastníků (poskytovatele) o způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům.

Zásadní podmínkou k ujednání o způsobu rozúčtování však musí být skutečnost, že není stanovena povinnost instalace měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění (dále jen „měřidla“). Pokud však jiný právní předpis (zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií) takovou povinnost pro bytový dům stanoví, není takové ujednání možné. S ohledem na celkové vyznění shora položeného dotazu mám za to, že to taková povinnost je dána i v případě předmětného bytového domu. V takové případě je nutné provést rozúčtování následujícím způsobem. 

Odpověď – 2. část

Náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období se rozdělí  na složku základní a spotřební. Základní složka přitom vyjadřuje tu část nákladů na vytápění, která není závislá na chování příjemců služeb, spotřební složka pak naopak tu část nákladů závislých na skutečné spotřebně jednotlivých příjemců.

Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel, a to s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemců služeb (s měřením či indikací) v zúčtovací jednotce stanovenou procentní hodnotu oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, je provedena úprava výpočtové metody dle vyhlášky č. 269/2015 Sb., která zákon službách provádí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS