Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Jsme SVJ vzniklé před 1. 1. 2014. Ve smlouvě o převodu družstevního bytu do vlastnictví (je to na základě Prohlášení vlastníka z roku 2003) je uvedeno: “Součástí jednotky je elektrická instalace od elektroměru včetně jističe (pojistkové skříňky), zásuvek a vypínačů”. Nyní se bude provádět výměna elektroinstalace ve společných prostorách (jde o osvětlení chodeb a schodišť). Výbor navrhuje provést současně výměnu elektroinstalace od elektroměru včetně bytových jističů a uhradit tyto náklady z příspěvku na správu domu. Těm vlastníkům, kteří si již výměnu provedli, chce vynaložené náklady uhradit z příspěvku na správu domu. Na shromáždění si to výbor nechal odsouhlasit většinou přítomných vlastníků. Ale rozhodování je třeba rozdělit zvlášť na rozsah prací a zvlášť na úhradu (což nebylo). Elektroměry pro jednotlivé byty jsou na chodbě každého patra a od nich vede kabeláž k bytu. Tzn. že kabeláž od elektroměru k bytu vede chodbou, což je společná část, ale tato kabeláž je již ve vlastnictví jednotky. Jističe (pojistková skříňka) jsou již za dveřmi bytu, takže se jedná jednoznačně o vlastnictví jednotek. Protože kabeláž od elektroměru k bytu vede mimo byt – společnou částí domu, není účelné, aby si každý vlastník sám řešil výměnu, takže je zcela logické, že práce, které se budou provádět na společné chodbě, budou provedeny hromadně. Je nutno však rozlišit úhradu těchto prací. Domnívám se, že úhradu kabeláže i pojistné skřínky bytu není možno hradit z příspěvku na správu domu, protože co je ve vlastnictví jednotek, si musí vlastníci hradit ze svých prostředků. Je třeba rozlišovat, co je společnou částí domu a co je ve vlastnictví jednotky podle prohlášení vlastníka. Příspěvky na správu domů jsou ze zákona určeny jen k úhradě nákladů, které se týkají společných částí domu dle prohlášení vlastníka. A jelikož jsou příspěvky na správu domu vlastníky hrazeny zálohově, jsou to prostředky stále jednotlivých vlastníků, nikoliv společenství. Pro společenství jsou to cizí zdroje a úhrada těchto nákladů z nich by neměla být vůbec předkládána k rozhodování na shromáždění, protože by se jednalo o neoprávněné nakládání s finančními prostředky vlastníků jednotek a nerespektování vlastnických poměrů v domě. A druhý dotaz: pokud o úhradě nákladů na částí ve vlastnictví jednotky z příspěvku na správu domu mohou rozhodovat většinou hlasů vlastníci na shromáždění, musí nesouhlasící vlastník požádat soud o zrušení rozhodnutí?
Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku a nařízená vlády č. 366/2013 Sb.
Příspěvky na správu domu a pozemku jsou finanční prostředky, které slouží k provozu, opravě, stavební úpravě a jiné změně společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání, a dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady.
Nelze tedy tyto prostředky použít na opravu, stavební úpravu apod. těch části, které pod společné části domu nespadají.
Kdo a jakým způsobem je oprávněn rozhodovat o použití příspěvků na správu domu a pozemku by mělo být vymezeno ve stanovách Vašeho SVJ, přičemž je nutno odkázat také na výše zmiňované nařízení vlády, které stanoví že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000,- Kč v průměru na každou jednotku.
Pokud by se jednalo o částku vyšší než 1000 Kč, bude nejspíše rozhodování o těchto opravách a stavebních úpravách v působnosti shromáždění.
K Vašemu druhému dotazu lze uvést, že zákon umožnuje, aby přehlasovaný vlastník jednotky navrhl soudu, aby o záležitosti rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. Dále může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Je nutné, aby přehlasovaný vlastník podal tento návrh nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
