Jak zdanit příjmy z pronájmu střechy k výstavbě antény?

Výchozí právní normou pro zodpovězení Vašeho dotazu je ust. § 16 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem občanského zákoník a které upravuje některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím.

Jsem předseda výboru SVJ a nevím si rady s touto otázkou, můžete mi prosím poradit? Jedná se o to, že naše SVJ se chystá uzavřít nájemní smlouvu s firmou, která má v plánu si od nás pronajmout část střechy, tedy společného prostoru domu k výstavbě antény pro mobilní signál, jedná se zhruba o 16m². Za tento nájem nám bude náležet roční odměna. Odměnu bychom chtěli přesunout na účet SVJ a vložit do fondu oprav, abychom za tyto utržené peníze mohli dále rekonstruovat máš dům. Protože se jedná o vyšší částku a mohli bychom mít problém při zdanění u FÚ, obrátil jsem se přímo na FÚ. Tam mi bylo sděleno, že nemůžu tyto peníze přijmout na účet SVJ, ale musím je přerozdělit jednotlivým vlastníkům podle podílu, který vlastní. Tedy přerozdělit každému hotovost. V praxi by to znamenalo, že každý (v našem případě ze 48 vlastníků) musí podat jednotlivé daňové přiznání a peníze si může ponechat – protože se jedná o příjem společných prostor, tedy každý má právo na svůj podíl. Ale já bych rád (se souhlasem vlastníků) všechny peníze přesunul do FO a prováděl za ně pak veškeré opravy. Musí souhlasit 100 % vlastníků, nebo tento záměr přesunout peníze do fondu oprav může odsouhlasit usnášeníschopná schůze SVJ? V tom případě se pak jedná o 100% příjem SVJ, a to dle mých informací nelze. U SVJ přece nelze vykazovat zisk. Nebo se pletu? Nebo u pronájmu společných prostor existuje výjimka a lze takto vytvořit zisk z nájemní smlouvy, která by byla uzavřena? Museli bychom tedy pak jako právnická osoba podat přiznání na FÚ a odvést ze zisku 19% daň. Náš správce, což je město, s tímto zkušenosti nemá a nikdy za SVJ nepodávalo přiznání jako právnické osoby. Na FÚ mi bylo řečeno, že pokud to tak uděláme a odvedeme onu 19% daň, pravděpodobně nikdo nebude pátrat po původu peněz. Doporučili mi spíše podle zákona rozdělit peníze vlastníkům, které mám poprosit, aby je vložili do FO samostatně, což je nesmysl. Takhle FO nikdy nezbohatne – protože si myslím, že by si každý peníze ponechal. Nedělám to pro obohacení vlastníku, ale pro to, aby ve fondu oprav bylo více peněz na případné opravy. Jak správně peníze z nájemní smlouvy společných částí domu převést do fondu oprav a řádně dle zákona zdanit?

Podle uvedené ustanovení platí, že příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy z nájemného z pronájmu společenských částí domu či jakéhokoliv jiné příjmy plynou z nakládání se společnými částmi (např. Vámi zamyšlené příjmy z práva umístit telekomunikační zařízení na domě), a to ani v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků (což je v praxi velmi časté).

Uvedené příjmy jsou příjmem vlastníků jednotek a rozděluje se mezi ně v poměru jejich spoluvlastnických podílů. To však neznamená, že vlastníci nemohou rozhodnout, že tyto příjmy ponechá společenství vlastníků např. jako „mimořádný“ příspěvky na správu domu a pozemku a nebudou. Rozhodování o výši příspěvků na správu domu a pozemku náleží do působnosti shromáždění jednotek, přičemž k přijetí rozhodnutí zákon vyžaduje souhlas většiny na zasedání přítomných vlastníků jednotek (stanovy však mohou stanovit vyšší počet hlasů).

Pokud jde o Vámi dotazované daňové hledisko, musím konstatovat, že dle ust. § 9 zákona o daních z příjmu je příjem z pronájmu společných části domu zdanitelným příjmem každého z podílových spoluvlastníků nemovitosti. Povinnost takový příjem zdanit tedy tíží jednotlivé vlastníky, kteří jej musí zohlednit ve svých daňových přiznáních, a to bez ohledu na to, zda jim budou vyplaceny nebo se je rozhodnout ponechat společenství vlastníků.

Z rozhodovací praxe správních soudů pak vyplývá, že nájemné z pronájmu společných částí (či jiný obdobný příjem) je zdanitelným příjem k okamžiku, kdy je v souladu s nájemní smlouvou uhrazeno osobě oprávněna platbu nájmu přijmout (ve Vašem případě tedy v momentě připsání nájmu na bankovní účet společenství vlastníků).

S ohledem na to jsou tedy vlastníci povinni si poměrnou část nájemného zohlednit v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve které bylo nájemné uhrazeno příjemci (tedy např. společenství), a nikoliv za zdaňovací období, ve kterém jim bude poměrná část nájemného vyplacena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS