SVJ v malém domě a nárok na sklepní kóji

Bydlím v domě o 4 bytových jednotkách a 1 nebytové jednotce, celkem tedy 5 jednotek. Musíme mít založené SVJ? Má majitel nebytové jednotky nárok na sklep či sklepní kóji?

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi nejsou známy všechny skutečnosti týkající se Vašeho případu, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace související v této věci s platnou právní úpravou.

K Vašemu prvnímu dotazu uvádím, že z ustanovení občanského zákoníku vyplývá pro vlastníky jednotek povinnost založit společenství vlastníků v případě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Není pak rozhodující, zda se jedná o bytové či nebytové jednotky.

Ve Vašem případě bude tedy nutné nejprve zjistit vlastníky zbývajících jednotek. Pokud bude splněna výše uvedená podmínka, že alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, tak máte povinnost společenství vlastníků založit.

K Vašemu druhému dotazu uvádím, že nelze zcela jednoznačně určit, zda vlastník nebytové jednotky má nárok na sklep či sklepní kóji.

Nejdříve je potřeba říci, že zákon tento problém přímo explicitně neupravuje, a proto je potřeba vycházet buďto z prohlášení vlastníka, popř. kupní smlouvy k nebytové jednotce. Dále bude záležet na tom, zda je sklep či sklepní kóje vymezena jako společná část domu nebo jako samostatná jednotka, což lze zjistit ze zmíněného prohlášení vlastníka.

Z Vašeho dotazu pravděpodobně vyplývá, že sklep či sklepní kóje byla ve Vašem domě vymezena jako společná část domu. V tomto případě tedy naleznete odpověď na Váš dotaz v prohlášení vlastníka, jelikož by zde mělo být uvedeno, zda vlastník nebytové jednotky má nárok na užívání sklepa či sklepní kóje.

V případě, že by prostory sklepa či sklepních kójí byly vymezeny jako samostatné jednotky, bude záležet na ujednání v kupní smlouvě k nebytové jednotce.

Na základě shora uvedených informací tedy doporučuji prostudovat prohlášení vlastníka a tím zjistit požadované informace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS