Nový majitel nerespektuje zvyklosti SVJ

Jsme SVJ o deseti bytových jednotkách. Nedávno se v rámci pozůstalosti objevil nový vlastník. Bez splnění náležitostí stavebního zákona (statik, projekt, schválení vlastníky) se pustil do přestavby, zasahoval i do nosných obvodových zdí. Poslal jsem stížnost na stavební úřad, ale ten mlčí. Dále – před domem jsme si zřídili parkovací stání a tito noví obyvatelé (muž a žena, která nevlastní nic) odmítají respektovat zavedené zvyklosti. Každý z nás si své stání upravil sám za své; tedy parkují na stáních, která patří jiným vlastníkům. Parkují na těchto stáních nákladní vozidlo před okny suterénního bytu dalšího vlastníka. Otázka téměř nerudovská – co s tím?

Odpověď – 1. část

Situace, kdy se jeden z vlastníků jednotky v bytovém domě rozhodne rekonstruovat svou jednotku, není ničím neobvyklým. Při provádění rekonstrukce je však pochopitelně nutné dodržovat platné právní předpisy, a to nejen předpisy veřejnoprávní (upravující práva a povinnosti subjektů ve vztahu ke státu a společnosti obecně), ale rovněž předpisy soukromoprávní (upravující práva a povinnosti vůči dalším osobám).

Pokud jde oblast veřejnoprávní, v prvé řadě musí vlastník provádějící rekonstrukci splnit podmínky stanovené mu stavebním zákon. Z pohledu stavebního zákona je rekonstrukce tzv. stavební úpravou, která je jedním z typů změny dokončené stavby. Pro zjednodušení platí, že pokud se ve stavebním zákoně hovoří o stavbě, rozumí se tím i změna dokončené stavby.

Podle ust. § 108 stavebního zákona platí, že nestanoví-li stavební zákon nebo zvláštní právní předpis jinak, vyžaduje se u všech staveb (bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání) stavební povolení. U jednodušších staveb (konkrétně vymezených v ust. § 104 stavebního zákona) pak namísto stavebního povolení postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Pro stavby uvedené v ust. § 103 stavebního zákona se nevyžaduje ani stavební povolení, ani ohlášení stavby stavebnímu úřadu.

Vzhledem k tomu, že v rámci předmětné rekonstrukce vlastník jednotky zasáhl do nosných konstrukcí stavby, jedná se o stavební úpravu, k jejímuž provedení je nutné stavební povolení vydané příslušným stavební úřad v rámci stavebního řízení. V případě, že byla předmětná stavební úprava realizována bez příslušného stavebního povolení (hovorově se jedná o tzv. černou stavbu), hrozí stavebníkovi nejen možnost nařízení odstranění stavby stavebním úřadem, ale rovněž možnost udělení pokuty za spáchání přestupku.

Odpověď – 2. část

Stavební úřad může odstranění nepovolené stavby nařídit v rámci řízení o odstranění stavby, pokutu pak lze uložit v rámci řízení o přestupku. Obě uvedená řízení je příslušný stavební úřad povinen zahájit z úřední povinnosti kdykoliv se o tzv. černé stavbě dozví. Nejčastěji se tak děje na základě podnětu soukromých osoby, které mohou v rámci podnětu požádat, aby jej stavební úřad informoval, jak s podnětem naložil tedy (zejména zda řízení zahájil nebo jaké jiné kroky učinil).

Pokud stavební úřad řízení o odstranění stavby nezahájí, můžete podat na nadřízený orgán (zpravidla krajský úřad) podnět na přijetí opatření proti nečinnosti. Nadřízený orgán může nečinnému stavebnímu úřadu přikázat, aby zahájil řízení o odstranění stavby, sám toto řízení zahájit nebo přidělit věc jinému úřadu. Je-li nečinný i nadřízení orgán (případně podnětu nevyhoví, lze rovněž podat žalobu na ochranu proti nečinnosti k příslušnému správnímu soudu.

Pro úplnost rovněž upozorním, že nepovolenou stavu lze rovněž dodatečně povolit, a to na základě žádost o vydání dodatečného povolení stavebníkem nebo vlastníkem stavby. O dodatečné povolení lze přitom požádat i během řízení o odstranění stavby.

Pokud jde o rovinu občanskoprávní, hlavním východiskem pro níže uvedené je skutečnost, že vlastník jednotky v bytovém domě je nejen vlastníkem této jednotky, ale rovněž spoluvlastníkem bytového domu a pozemku, na které dům stojí. Musíme si tedy uvědomit, že vlastnictví bytu je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek.

Vlastníku jednotky tak sice svědčí právo svobodně spravovat, výlučně užívat a vnitřně stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, při výkonu tohoto práva však nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Odpověď – 3. část

Na tomto místě je nutné uvést, že vodorovné a svislé nosné konstrukce domu, jakož i obvodové stěny domu jsou společnými částmi domu ve smyslu ust. § 1160 občanského zákoníku ve spojení s ust. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisy občanského zákoníku.

Pokud je o zásahy do společných částí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek, z povahy spoluvlastnictví vyplývá požadavek, aby o zásahu rozhodla alespoň většina spoluvlastníků. Tento požadavek se do občanského zákoníku promítá v tom, že rozhodování o opravách či stavebních úpravách pak náleží do působnosti společenství vlastníků jednotek, které je odpovědné za správu domu a pozemku a jehož členy jsou všichni vlastníci jednotek v domě.

Jestliže chce vlastník jednotky provést rekonstrukci jednotky, v rámci které dochází k zásahům do společných částí, musí s takovou změnou souhlasit příslušný orgán společenství. Tímto orgánem bude v návaznosti na ekonomickou náročnost rekonstrukce nejspíše shromáždění vlastníků, které dle ust. § 1208 písm. f) bod 7. občanského zákoníku rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společných částí, převyšují-li náklady v jednotlivém případě 1.000,- Kč na jednotku; to neplatí, pokud stanovy společenství určí něco jiného. V tomto ohledu si Vás tedy dovoluji odkázat na stanovy.

Jestliže dojde k zásahu vlastníka jednotky do společných částí domu bez souhlasu patřičné většiny vlastníků jednotek, je takový zásah neoprávněný, a vlastník jednotky je povinen takový (neoprávněný) zásah odstranit. Pokud vlastník jednotky svůj neoprávněný zásah neodstraní na základě výzvy některého z dalších vlastníků (či společenství jednotek), lze se odstranění neoprávněného zásahu domáhat prostřednictvím tzv. negatorní žaloby u civilního soudu. Ze soudní praxe přitom vyplývá, že tuto žalobu může podat jak kterýkoliv ze spoluvlastníků, tak společenství vlastníků.

Odpověď – 4. část

Co se týče parkovacích míst, v prvé řadě mi není jasné, jaký mají tyto parkovací místa (resp. pozemek, na kterém se nachází) charakter; zejména není zřejmé, zda je tento pozemek rozdělen na jednotlivá parkovací místa s tím, že jednotlivým vlastníkům náleží k těmto místu výhradní vlastnické či užívací právo. V takovém případě je každý z vlastníků pochopitelně oprávněn využívat toliko své parkovací místo, a pokud by mu v tom bylo bráněno, může se tohoto práva domáhat negatorní žalobou.

Pokud pozemek však není na jednotlivá místa právně rozdělen a vnitřní rozdělení vychází toliko z letité tradice, bude velmi těžké domoci se toho, aby vlastníci parkovali na konkrétním parkovacím místě, neboť každý ze spoluvlastníku je oprávněn užívat celý pozemek s tím, že toto jeho právo je omezeno pouze stejným právem dalších spoluvlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS