Společný nájem – jaká varianta je nejvýhodnější pro všechny strany?

Trend společného nájmu pokračuje. Dávno už neplatí, že jej využívají pouze studenti.

Společný nájem představuje pro stále více lidí možnost, jak snížit výdaje za bydlení. Model vypadá na první pohled zcela srozumitelně, přesto je nutné mít hned od počátku správně nastavená pravidla a vybrat tu nejlepší variantu společného nájmu. Jaká práva a povinnosti musí platit pro vlastníka bytu i pro nájemce?

Jaké modely společného nájmu jsou nejčastěji využívány?

Spolubydlení bývá v současné době nejčastěji realizováno způsobem, kdy je vlastníkem bytu či domu (nejčastěji však bytu) osoba, která vystupuje jako pronajímatel, a spolubydlící jsou buď společnými nájemci, či je nájemcem jen jeden z nich, a ostatní zde pouze mají svou domácnost a kupříkladu se mezi sebou skládají na nájemné. Dále se v tomto případě může uplatnit režim, kdy je například jeden ze spolubydlících nájemcem bytu a ostatní mají na základě podnájemní smlouvy status podnájemců.

Princip společného nájmu přináší stejná práva a povinnosti všem

Bydlí-li v jednom bytě na základě uzavřené nájemní smlouvy s pronajímatelem vícero nájemců, mluvíme o tzv. společném nájmu. Ten může vzniknout nejen uzavřením klasické nájemní smlouvy s vícero osobami na straně nájemců, ale i dodatkem k již existující smlouvě, kdy se další nájemce k ostatním pouze připojí.

Práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy jsou pro společné nájemce stejné, ať už se jedná o pravidla pro užívání bytu, nebo o vymezení užívaného prostoru. Nic však nebrání, aby si nájemci v mezích nájemní smlouvy některé záležitosti upravili mezi sebou.

“V případě spolubydlení poskytuje společný nájem největší míru jistoty, na druhou stranu si musíme uvědomit i určitá rizika vyplývající ze stejného postavení všech nájemců. Pokud jeden z nájemců či více nájemců nehradí nájemné, resp. platby za služby, může pronajímatel chtít celou částku po kterémkoliv z nich. Toto sice na jednu stranu poskytuje výhodu pronajímateli, nicméně pro nájemce to představuje potencionální výraznou finanční zátěž. Dlužné nájemné si následně musí s dlužníkem vypořádat nájemci sami, což samozřejmě může vyústit až ve zdlouhavé soudní pře s nejistým výsledkem,” vysvětluje Martin Černý, redaktor Okolobytu.cz, se specializací na právo a bydlení.

Jaká pravidla platí pro jednání ve společném nájmu?

V běžných záležitostech může kterýkoliv nájemce zastupovat všechny společně (zajištění běžné údržby, sjednání dílčí opravy apod.), nicméně v zásadních záležitostech rozhodují vždy všichni nájemci společně, přičemž mezi tyto situace řadíme například výpověď z nájmu. Nastanou-li mezi nájemci rozpory, má právo se kterýkoliv z nich obrátit na soud, přičemž následkem toho může dojít až ke zrušení společného nájmu.

Nejistotu pro spolubydlící může znamenat model jednoho nájemce

Další velmi oblíbenou variantu spolubydlení představuje model, kdy je jeden spolubydlící nájemcem bytu a ostatní s ním pouze bydlí a eventuálně přispívají na nájemné. Tento způsob spolubydlení však s sebou nese i nejisté postavení spolubydlících, kteří jsou závislí na trvání nájmu jednoho z nich. Skončení nájmu tak znamená povinnost vyklidit byt pro všechny spolubydlící, ať už byly důvody pro jeho skončení jakékoliv.

Role spolubydlícího bez vzniku společného nájmu musí respektovat zákon či nájemní smlouvu

Pokud si nájemce nastěhuje do bytu spolubydlící bez vzniku společného nájmu, pojí se s tímto určité povinnosti vyplývající ze zákona či z nájemní smlouvy. Nájemce má sice dle zákona právo v bytě přijímat kohokoliv, ovšem musí přijetí nového člena domácnosti pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu, maximálně však do dvou měsíců. V nájemní smlouvě si může pronajímatel eventuálně vyhradit souhlas s přijetím nového člena do domácnosti v bytě, s výjimkou pro osoby blízké či jiné případy závažného zřetele (například péče o nemocného nad rámec osob blízkých).

Oznamovací povinnosti dále podléhá i snížení počtu osob v domácnosti. Nájemce je též povinen zajistit, aby spolubydlící dodržovali pravidla pro užívání bytu a rozumné pokyny pronajímatele, v opačném případě se nájemce vystavuje hrozbě výpovědi.

V neposlední řadě se sluší upozornit na fakt, že pronajímatel má právo na to, aby společně s nájemcem v domácnosti žil co do velikosti a dispozic bytu jen takový počet lidí, aby bylo možné zajistit standardní komfort a hygienické prostředí pro bydlení.

Poslední z nejčastějších variant spolubydlení reprezentuje podnájem

Podnájem představuje ideální variantu v případě, že si spolubydlící – nájemce chce zachovat postavení výlučného nájemce bytu, ale zároveň potřebuje z části pokrýt vysoké nájemné za prostornější byt.

Podnájemní vztah vzniká na základě smlouvy uzavřené mezi nájemcem a podnájemcem, kterému nájemce obvykle přenechá do užívání buď vymezenou část bytu (samostatný pokoj), či přímo celý byt. Pro spolubydlící tento model zároveň přináší lepší postavení než spolubydlícím obývajícím byt jen na základě ústní dohody s nájemcem. Spolubydlící jsou však i v tomto případě závislí na osudu nájemního vztahu, jelikož podnájem končí nejpozději s koncem nájmu.

Pozor také na výrazně nižší zákonnou ochranu podnájemce. V podnájemní smlouvě lze sjednat relativně volně například výpovědní důvody a dalšími způsoby omezit práva podnájemce, což je u klasického nájmu nepřípustné. V návaznosti na to lze doporučit přistupovat ke sjednávání podnájemní smlouvy velmi obezřetně a pečlivě zvážit, k čemu se uzavřením smlouvy zavazujeme.

Kdy je nutný souhlas pronajímatele s podnájmem?

Právo nájemce podnajmout byt, resp. část bytu má své meze. Předně musíme vědět, kdy je nutný souhlas pronajímatele s podnájmem a kdy nikoliv. Pro případ spolubydlení většinou souhlas potřeba není, jelikož nájemce obvykle přenechává k užívání jen určitou část bytu a zároveň sám v bytě trvale bydlí, čímž jsou naplněny zákonné podmínky.

“U podnájmu celého bytu ovšem zákon vždy vyžaduje souhlas pronajímatele, a to v písemné formě, ať už nájemce v bytě trvale bydlí či nikoliv. Pozor však na ustanovení nájemní smlouvy kompletně zakazující jakýkoliv podnájem. V těchto případech by strany nájemní smlouvy museli sepsat dodatek rušící takovéto ustanovení a následně použít shora uvedený postup pro udělení souhlasu s podnájmem,” upozorňuje Martin Černý.

Zdroj: Okolo bytu;

Foto: Pixabay