Zvyšování nájmu v bytě domu, který se prodává

Co může člověk očekávat, když dům, ve kterém bydlí, mění majitele? Jeden z problémů řeší naše spolupracující advokátní kancelář.

“Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou od 1. 1. 2019 a celý bytový dům se prodává. Jak je to v tomto případě s nájemní smlouvou? Zneplatní se? Může mi vlastník zvednout nájem ihned po koupi? Vím, že dnes platím směšný nájem za 3+1 3000 Kč v místě, kde je obvykle 10 tis. Kč. Může mi ho o tolik navýšit?”

Odpověď na první část vašeho dotazu řeší ust. § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zde se stanoví, že změna v osobě vlastníka (pronajímatele) nemá zásadně na nájemní vztah vliv, neboť obecně platí, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu tak, jak byl smluvními stranami původně sjednán. Nájemní smlouva je tedy stále v platnosti a změna vlastníka na ni nemá žádný vliv.

Výjimku by však představovaly takové povinnosti původního vlastníka, k nimž se zavázal nad rámec zákona a o kterých by nový vlastník předem nevěděl. Pokud by se Vám tedy, jakožto nájemci podařilo s původním pronajímatelem vyjednat v nájemní smlouvě podmínky příznivější, než ty stanovené zákonem, bylo by třeba dát si pozor na to, aby se o nich nový vlastník prokazatelně předem dozvěděl. V opačném případě by tyto výhodnější podmínky zachovány nebyly. Nejjednodušší je novému vlastníkovi před převodem bytového domu nájemní smlouvu prokazatelně předložit.

Ust. § 2224 občanského zákoníku dále stanoví, že „byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví.“ Nemusíte se tedy obávat ani toho, že by Vám nový vlastník nájem vypověděl pouze z důvodu změny vlastnictví, a to i bez ohledu na to, že by Vaše nájemní smlouva obsahovala odchylné ujednání.

Další část Vašeho dotazu související s možným zvyšováním nájemného upravují ust. § 2248 a 2249 občanského zákoníku. V případě, že s původním pronajímatelem nebylo ujednáno každoroční zvyšování nájemného nebo zvyšování nájemného nebylo vyloučeno výslovně, může Vám nový pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného (postupně) až do výše nájemného obvyklého v dané lokalitě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Z Vašeho dotazu vyplývá, že Vám nájemné nebylo zatím nikdy zvýšeno. V případě, kdy v současné době platíte nájem ve výši 3000 Kč, Vám ho tak nový pronajímatel může nejprve zvýšit maximálně o 600 Kč. Další navýšení je možné až za rok, ale opět pouze za předpokladu, že již nebyl v posledních třech letech vyčerpán limit 20 %. Pokud by Vám tedy pronajímatel navrhl zvýšení nájemného hned v prvním roce celých 20 %, tj. 600 Kč, další dva roky Vám zvýšení nájemného navrhnout nemůže.

K tomuto zákon dále stanoví, že pokud s tímto návrhem budete souhlasit, musíte zaplatit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití zmíněného návrhu zvýšené nájemné. V případě, kdy byste v písemné formě nesdělil pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasíte, měl by pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud by pak na návrh pronajímatele rozhodl o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS