Odmontování elektroměru a ušlý zisk

Moje přítelkyně řádně ukončila nájemní smlouvu, předala pronajatý být a obě strany podepsaly dokument o předání bytu bez závad. Po třech měsících přišlo od společnosti vyúčtování jistiny a z částky ji přičetla společnost 4500 Kc za ušlý zisk z nájmu kvůli demontáži elektroměru, což má přítelkyně udělala. Ve smlouvě bylo uvedeno, že to nemá udělat, a pokud se tak stane, tak ji bude účtován poplatek 1200 Kc. S tímto poplatkem jsme souhlasili, protože to bylo uvedeno ve smlouvě, ale o žádné případně částce za ušlý zisk z nájmu nebylo napsáno ani slovo. Argumentovali tím, že nový nájemce se kvůli demontáži nemohl nastěhovat. Má na toto společnost právo, i když o tomto nebylo ve smlouvě ani slov? Navíc šlo o 12 dní. Oni si za toto období naúčtovali 4600 Kč, ale čistý měsíční nájem byl 5040 Kč.

V případě nájmu bytu sloužícího k uspokojování bytových potřeb nájemce občanský zákoník umožňuje smluvním stranám ujednat si složení jistoty (běžně označované jako kauce), která představuje zvláštní formu zajištění povinností nájemce vyplývajících mu z nájmu. Na základě uvedeného ujednaná složí nájemce u pronajímatele, který s nimi v průběhu nájmu může libovolně nakládat.

K vracení jistoty dochází při skončení nájmu, přičemž je oprávněn započíst (poníží jistotu) si přitom to, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Dluh nájemce přitom může představovat nejen dříve neuhrazené nájemné, ale například též náhrada škody způsobená porušení povinností nájemce plynoucích mu z nájmu.

Jak vyplývá z podaného dotazu, přítelkyně v předmětné situaci porušila svou povinnost tím, že v rozporu se smlouvou demontovala elektroměr. V případě, že nájemci v souvislosti s touto demontáži vznikla škoda (v podobě ušlého zisku, nákladů na montáž nového elektroměru apod.) je přítelkyně povinna takovou škodu uhradit.

Pokud jde o výši škody, tuto nejsem bez bližší znalosti veškerých specifik předmětné situace, přesně stanovit. Ve vztahu k ušlého zisku z dalšího nájmu se domnívám, že by se mělo přihlédnout k ust. § 2295 občanského zákoníku, podle které má pronajímatel právo na náhradu toliko ve výši dříve ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt při skončení nájmu a brání mu v jeho dalším užívání.

Poněkud problematickou by ve vztahu k náhradě škody mohla být zmiňovaná smluvní pokuta ve výši 1200 Kč za demontáž elektroměru. Podle občanského zákoníku totiž platí, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. To by znamenalo, že by pronajímatel směl požadovat toliko tuto pokutu, ale již ne náhradu škody. Podle zákona se však k ujednáním nájemní smlouvy, které stanovují smluvní pokutu nájemce, nepřihlíží (hledí se na ně, jako kdyby ve smlouvě vůbec nebyly).

S ohledem na to tedy lze přijmout závěr, že přítelkyně není povinna uhradit smluvní pokutu, avšak je povinna uhradit (strpět prokrácení kauce) částky představující náhradu škody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNER