Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Nájemní smlouva v případě nájmu bytu či domu vyžaduje písemnou formu. V případě, že tomu tak není, nemůže se pronajímatel tohoto nedostatku dovolávat vůči nájemci.Nájemní smlouva vedle určení smluvních stran obsahuje především:
a) předmět nájmu,
b) rozsah plnění spojených s užíváním bytu,
c) výši nájmu a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu,
d) dobu nájmu,
e) práva a povinnosti nájemce při užívání a provozu předmětu nájmu (stavební úpravy),
f) jistotu, je-li ujednána.
Výše nájemného se ujednává pevnou částkou, zpravidla za jeden měsíc. Není-li výše nájemného ujednána, má pronajímatel právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
Pronajímatel a nájemce si také ujednají, jaká plnění spojená s užíváním bytu (služby) zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).
Strany si mohou jednat každoroční zvyšování nájemného.
Pokud tak neučiní, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného písemně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%.
Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné.
Nesdělí-li nájemce písemně do dvou měsíců pronajímateli, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky dne podání návrhu soudu.
Podle obdobných pravidel se postupuje i v případě, že nájemce navrhne pronajímateli snížení nájemného.
Nájemní vztah lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou.
Výpověď nájemního vztahu je třeba učinit vždy písemně s doručením druhé smluvní straně. Výpovědní doba pak běží od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena protistraně. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovým důvodem by mohla být změna zaměstnání s nemožností dojíždět či rozšíření počtu členů domácnosti a nutnost stěhování do většího bytu. Na skutečný rozsah výkladu tohoto ustanovení bude třeba vyčkat soudní rozhodovací praxe.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Vypoví-li pronajímatel nájem ze shora uvedených důvodů, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z posledních dvou důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájemce bez zbytečného odkladu a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Za porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem se považuje zejména:
a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za domu alespoň tří měsíců,
b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo
d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Pronajímatel musí v uvedených případech vyzvat nájemce k odstranění závadného jednání v přiměřené lhůtě a následně ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem, jinak se k výpovědi nepřihlíží.
Na co si dát pozor?
V případě nájemního bydlení je třeba věnovat maximální pozornost nájemní smlouvě a v ní sjednaným podmínkám nájmu. Je třeba důrazně odlišit nájemní a podnájemní vztah, kde práva nájemce jsou chráněna zákonem, práva podnájemce jsou odvozena od práv nájemce a nejsou nijak zvlášť chráněna zákonem.
Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno
Foto: Pixabay
