Téma: Specifika koupě družstevního bytu

Právo nájmu družstevního bytu lze získat:

1. buď vstupem do nově zakládaného bytového družstva s následným přidělením družstevního bytu do nájmu člena družstva, nebo
2. převodem družstevního podílu od člena družstva, se kterým je právo nájmu družstevního bytu spojeno.

První případ souvisí se znovuobnovenou družstevní bytovou výstavbou, která ožívání v České republice zejména v posledních pár letech. Má dvě základní formy:

1. byty jsou stavěny do vlastnictví již existujícího bytového družstva, nebo
2. byty jsou stavěny do vlastnictví nově zakládaného bytového družstva.

V obou případech může být bytové družstvo:

1. stavebníkem, který stavbu provádí,
2. developerem, pro kterého stavbu někdo staví, nebo
3. kupujícím, který kupuje hotovou stavbu bytového domu, resp. bytových jednotek a jiných prostor.

K získání družstevního bytu je nejprve třeba se stát členem bytového družstva. To se může dít buď na základě rezervační smlouvy obdobně jako je tomu u developerských projektů s prodejem bytů do vlastnictví jejich nabyvatele, nebo rovnou vstupem do bytového družstva. První případ se používá ve fázi, kdy bytové družstvo ještě nemusí být založeno a jeho zakladatel si touto formou zajišťuje budoucí členy družstva. Předmětem rezervační smlouvy je pak závazek organizátora družstevní bytové výstavby zajistit pro zájemce jeho budoucí přijetí do bytového družstva a přidělení jím vybraných prostor k budoucímu nájmu.

Hlavním principem financování družstevní bytové výstavby je částečné využití vlastních zdrojů člena družstva a bankovního úvěru bytového družstva. Poměr je zpravidla 25 či 30 % vlastních zdrojů, zbytek je financován úvěrem bytového družstva, na jehož splácení se člen bytového družstva podílí v poměru podílu pořizovacích nákladů jím užívaných prostor na celkových pořizovacích nákladech bytového domu. Standardně se jedná o úvěr s anuitním splácením, kde se výše splátky mění pouze v závislosti se změnou úrokové sazby.

Pro zájemce o družstevní byty může svou významnou roli sehrát několik skutečností:

1. do bytového družstva lze vstoupit v každém věku,
2. člen družstva hradí stanovený podíl na pořizovací ceně a následně se zavazuje k úhradě měsíčního předpisu nájemného a záloh, přičemž se nezkoumají jeho příjmové či majetkové poměry,
3. členství v družstvu se nezapisuje do veřejných rejstříků,
4. družstevní podíl je kdykoliv převoditelný, přičemž k tomu není třeba souhlas bytového družstva,
5. při převodu družstevního podílu odpadá daň z nabytí nemovitosti,
6. bytová družstva zpravidla umožňují podnájem družstevního bytu či jeho sdílení, vždy s logickým požadavkem, aby další osoba dodržovala společně dohodnutá pravidla pro užívání bytového domu.

Podstatné pro členy bytového družstva je, že se mezi náklady bydlení dostanou jen ekonomicky oprávněné náklady, které souvisí s pořízením, provozem či správou bytu a bytového domu a službami s jejich užíváním spojených. Bytové družstva standardně netvoří zisk, nýbrž slouží k uspokojování potřeb svých členů, v tomto případě potřeb bydlení. Ne nadarmo se často v případě bytových družstev uvádí, že jeho členové mají své náklady bydlení pod svou kontrolou.

Příklad pořízení družstevního bytu:

Náklady na pořízení družstevního bytu                                                                                                                                  3 000 000 Kč

Vlastní prostředky člena družstva (25 %)                                                                 750 000 Kč

Úvěr bytového družstva                                                                                                                                                         2 250 000 Kč

Měsíční splátka podílu člena družstva na úvěru bytového družstva    11 876 Kč¹⁾

Měsíční předpis nájemného a záloh na služby                                                                                                                                  3300 Kč

Měsíční náklady bydlení člen družstva                                                                                                                                         15 176 Kč

¹⁾ Platí při dvacetipětileté splatnosti a úrokové sazbě 4 % p.a.

Ze srovnání zkušeností z nové družstevní výstavby navíc vyplývá, že si bytová družstva dokáží lépe než společenství vlastníků jednotek poradit s dlužníky i těmi, kdo nerespektují společně dohodnutá pravidla užívání společných částí bytového domu. Mohou totiž využít možnosti vyloučení toho člena družstva, který porušuje stanovy bytového družstva. A ačkoliv to nemusí vést až k vyloučení člena družstva, už pouhé naznačení této cesty působí jako pozitivní prevence a zpravidla i rychlá cesta ke zjednání nápravy.

Příští roky ukáží nakolik dokáže družstevní bytová výstavba konkurovat výstavbě vlastnických bytů. Už nyní je však zřejmé, že k několika desítkám dokončených bytových domů rychle přibydou další. A to nejen v Praze. Projekty družstevní bytové výstavby lze dnes najít i v menších obcích, kde se dokáží prosadit svými specifickými rysy. Růst zájmu o družstevní bytovou výstavbu ze strany těch nejzkušenějších, velkých bytových družstev tomu nahrává.

Závěrem se sluší dodat, že nic nebrání tomu, aby stejně jako nové družstevní byty vznikaly i nové družstevní rodinné domy. Určitě si lze představit rezidenční projekty typu „gate-resort“, tedy uzavřených resortů individuálních či řadových rodinných domů, kde jejich pořízení využije principy financování družstevní výstavby a jejich užívání bude mít následně společně dohodnutá pravidla. A ta se mohou vztahovat nejen na domy a jejich údržbu, ale také na pozemky či další společné prvky – hřiště, bazén, apod.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay