Téma: Nakládání s bytem – prodej, dědictví

Prodej a koupě nemovitosti je spojena s kupní smlouvou, které může předcházet rezervační smlouva či smlouva o budoucí smlouvě kupní. Rezervační smlouva patří k nepojmenovaným smlouvám a její obsah bude dán ujednáním smluvních stran. Jejím principem je pojistit zájem o koupi (ale např. i pronájem) nemovitosti úhradou rezervačního poplatku oproti závazku prodávající strany (či zprostředkovatele) převést vlastnické či jiné právo k nemovitosti na zájemce o koupi (pronájem) nemovitosti při splnění smlouvou definovaných podmínek. Rezervační smlouva je nejčastěji používána realitními makléři či developery.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je na rozdíl od rezervační smlouvy upravena v §§ 1785 až 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Jejím hlavním smyslem je potvrzení zájmu o budoucí nabytí vlastnického práva kupujícím prodávajícímu v situacích, kdy ještě není možné uzavřít přímo kupní smlouvu. Typickým příkladem může být nová výstavba, kde nemusí předmět budoucího plnění ještě vůbec existovat.

Spojujícím prvkem u obou zmíněných typů smluv je, že byť mohou být teoreticky uzavřeny ústně, u nemovitostí půjde zásadně o písemnou formu smluv. Je tomu tak hlavně proto, že obě formy provází řada úskalí, především pak to, že obsahují základní ujednání o budoucích podmínkách koupě.

Koupě nemovitosti se děje na základě kupní smlouvy, která musí mít povinně písemnou formu (§ 2128 odst. 1 OZ s odkazem na § 560 OZ).

Obsahem kupní smlouvy jsou zejména:

• 1. Identifikace prodávajícího a kupujícího.
• 2. Předmět prodeje či koupě, včetně práv a povinností s ním spojených.
• 3. Stanovení kupní ceny a platebních podmínek.
• 4. Ujednání o předání a převzetí nemovitosti.

Principiálně jde o vyjádření vůle prodávající strany převést vlastnické právo k nemovitosti kupujícímu a závazek kupujícího uhradit kupní cenu prodávajícímu.

Při nakládání s bytem je třeba rozlišit vlastnické a družstevní bydlení. Zatímco v prvním případě se použije kupní smlouva, kde předmětem prodeje/koupě bude bytová jednotka, ve druhém případě půjde o smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy.

Při koncipování kupní smlouvy je třeba zásadně odlišit bytové jednotky určené prohlášením vlastníka budovy do 31. prosince 2013 od bytových jednotek vzniklých po 1. lednu 2014 (tj. za účinnosti současného OZ). V prvním případě půjde o bytovou jednotku, ke které se váže spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Podlahovou plochou jednotky se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství.

Ve druhém případě jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, přičemž společnou částí je vždy pozemek, na němž byl dům zřízen. Podlahovou plochou se rozumí prostorově oddělená část domu, ohraničená vnitřními povrchy obvodových stěn (podlahou, stropem a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt), včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (příčky, stěny, pilíře, komíny, apod.).

Právní úprava kupní ceny je složitější. Základní úpravu obsahují ustanovení §§ 2079 až 2084, speciální úpravu pro nemovité věci obsahují §§ 2128 až 2131 a navazující úpravou vedlejších ujednání při kupní smlouvě (§§ 2132 až 2157 OZ).

Dědictví

Ve vztahu k bytu nemá právní úprava dědictví zásadních odlišností od obecné úpravy dědictví, významnou výjimkou je dědictví družstevního podílu v bytovém družstvu, kde platí, že byl-li družstevní podíl ve společném jmění manželů, přechází takový podíl automaticky na pozůstalého manžela a k této skutečnosti ve následně přihlédne při vypořádání dědictví (§ 737 zákona č. 90/2012, o obchodních společnostech a družstvech (obchodních korporacích), ve znění pozdějšího předpisu).

Obecná úprava řeší dědickou nezpůsobilost, zřeknutí se dědického práva, odmítnutí či vzdání se dědictví – viz §§ 1481 až 1490 OZ.

Dědit (a naložit s bytem) lze na základě:

• 1.  dědické smlouvy,
• 2.  ze závěti nebo
• 3.  ze zákona.

Zvláštním institutem je pak odkaz, tedy zřízení pohledávky na vydání určité věci či věcí, případně na zřízení určitého práva. V tomto případě však nejde o dědice, nýbrž o odkazovníka. Bližší podmínky stanoví §§ 1534 až 1631 OZ.

Dědickou smlouvou určuje zůstavitel třetí osobu dědicem či odkazovníkem a tato osoba svou roli smluvně přijímá. Dědická smlouva musí být uzavřena formou veřejné listiny.

Právní úprava je obsažena v §§ 1582 až 1593 OZ.

Závěť je odvolatelný projev vůle zůstavitele, kterým pro případ své smrti ponechává podíl na pozůstalosti, případně odkaz. Závěť se vykládá tak, aby co nejvíce odpovídala vůli zůstavitele. Proto pro její výklad platí, že se slova v závěti vykládají podle jejich obvyklého významu. Pokud se však prokáže, že zůstavitel používal slova v určitém, jemu vlastním významu, pak má takový výklad přednost. Z uvedených důvodů je vždy lepší sepsat závěť za pomoci osoby znalé dědického práva, např. notáře. Toto doporučení přiměřeně platí i pro dědickou smlouvu či odkaz.

Právní úprava závěti je obsažena v §§ 1494 až 1581 OZ.

Dědictví ze zákona nastupuje v situaci, kdy není uzavřena dědická smlouva a není pořízena závěť.

Právní úprava je obsažena v §§ 1633 až 1641, kde je definována dědická posloupnost, tj. pořadí jednotlivých skupin (tříd) dědiců. Není-li dědice ani podle dědické posloupnosti, pak majetek připadne státu v rámci odúmrtě.

Další ustanovení občanského zákoníku, která se týkají dědictví (§§ 1642 až 1720), předně:

• 1. definují povinný díl a nepominutelného dědice, upravují podmínky pro vydědění, ochranu nepominutelného dědice, určují výpočet povinného dílu,
• 2. přiznávají právo na zaopatření některým osobám a
• 3. řeší přechod pozůstalosti na dědice (nabytí dědictví, jeho správu, potvrzení, rozdělení či dluhy

Z daňového pohledu platí, že veškeré příjmy z nabytí nemovitosti či odkazu jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Z obecné povinnost oznamovat správci daně příjem vyšší než 5 milionů Kč, byť je daňově osvobozen jsou vyjmuty nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí v rámci České republiky, neboť jde o přímo zjistitelné příjmy správcem daně.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB