Téma: Hlavní odlišnosti bytového družstva a společenství vlastníků jednotek.

Bydlení v bytových družstvech prošlo historicky na území České republiky dlouhou historií, která sahá až do 19. století, do období Rakouska-Uherska. Od původně stavovských bytových družstev se tato forma bydlení rychle rozvinula a v období první republiky bylo české bytové družstevnictví považováno za nejvyspělejší v Evropě. Obnovený zájem o bytová družstva přišel koncem padesátých let minulého století a v šedesátých letech patřil těmto subjektům většinový podíl na celkové bytové výstavbě. Vysoký podíl si bytové družstevnictví uchovalo i následujících dvou desetiletí, byť často kvantita převyšovala kvalitu provedení bytových domů.

Zájem prudce poklesl po roce 1989, kdy se až na výjimky či dokončení již rozestavěných projektů žádná družstevní bytová výstavba nekonala. V období na přelomu tisíciletí tak vznikala nová bytová družstva jako jedna z vhodných forem pro privatizaci státního, podnikového či obecního bytového fondu. Od konce minulého desetiletí zaznamenávají bytová družstva malou renesanci v podobě obnovené nové družstevní bytové výstavby. Za posledních deset let tak bylo jen v hlavním městě postaveno více než tisíc družstevních bytů.

K uzavření historického exkurzu se sluší poznamenat, že zejména od konce devadesátých let dochází naopak k masivním převodům bytů z vlastnictví velkých bytových družstev do rukou členů družstva. Tak postupně vzniklo několik desítek tisíc společenství vlastníků jednotek, které jsou dnes převažující právní formou bydlení

Čím se vlastně liší bytové družstvo od společenství vlastníků? A může být znovu atraktivní pro širokou veřejnost?

Základním znakem je, že bytové družstvo je vlastníkem bytového domu, a tedy všech bytů či nebytových prostor, které jsou přidělovány členům družstva k užívání na základě nájemní smlouvy. Oproti tomu společenství vlastníků jednotek zpravidla žádnou část domu a pozemku nevlastní jednotky, ať již bytové nebo nebytové, jsou ve vlastnictví či spoluvlastnictví fyzických či právnických osob a zahrnují i podíl na společných částech nemovitosti (§ 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“).

Bytové družstvo tak odpovídá za správu celého bytového domu včetně bytů a nebytových prostor, oproti tomu správa domu a pozemku ve společenství vlastníků jednotek zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (§ 1189 odst. 1 OZ

Se shora uvedeným samozřejmě souvisí možnost nakládání s bytem či nebytovým prostorem, který v případě bytového družstva nelze zastavit bance, např. v případě financování pořízení družstevního bydlení. S jednotkou ve vlastnictví fyzické či právnické osoby lze nakládat dle uvážení jejího vlastníka a její pořízení je tak často navázáno na hypoteční úvěr. Pořízení staršího družstevního bytu lze financovat předhypotečním úvěrem banky, avšak se závazkem zajistit v bankou stanovené době převedení takového bytu do vlastnictví úvěrované osoby s následným zapsáním zástavního práva k bytu.

U nové družstevní bytové výstavby je tento moment překlenut skutečností, že o úvěr na financování výstavby či pořízení bytového domu žádá samo bytové družstvo a jeho členové se následně podílí na jeho financování v rámci pravidelných měsíčních předpisů plateb.

Členem statutárního orgánu bytového družstva může být výhradně člen bytového družstva, u společenství vlastníků jednotek to může být i nečlen za předpokladu, že tak neupravují stanovy. To trochu komplikuje z pohledu bytového družstva řešení současné vlny opadávajícího zájmu o členství ve statutárních orgánech bytových korporací, kdy zvolení osoby zvenčí bytového družstva předsedou družstva či členem jeho statutárního orgánu musí předcházet jeho přijetí do bytového družstva, byť jako nebydlícího člena

Jinou odlišností je způsob rozhodování. V bytovém družstvu má každý člen družstva jeden hlas včetně společných členů, pokud stanovy neurčí, že členové družstva – nájemci mají při jednání nejvyššího orgánu (členské schůze) vyšší počet hlasů (§ 755 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Oproti tomu ve společenství vlastníků jednotek má každý z vlastníků počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. To sice klade menší nároky na sledování usnášení schopnosti jednání členské schůze i počítání hlasů při rozhodování o usneseních bytového družstva, ale je třeba poznamenat, že se praxe dokáže zpravidla s větší náročností zpracování sčítání hlasů u společenství vlastníků jednotek dostatečně vypořádat. Z uvedeného je vidět, že vedle ryze formálních odlišností (názvy orgánů – představenstvo v. výbor či některých institutů – členská schůze v. shromáždění vlastníků) existují i výraznější odlišnosti. K nim je třeba na závěr této kapitoly zařadit možnost vyloučení člena bytového družstva na rozdíl od společenství vlastníků jednotek, kde je takové řešení dosud hodně komplikované a v praxi nevyužívané (viz § 1184 OZ) a možnost konání náhradní členské schůze u bytového družstva na rozdíl od zapovězené možnosti konání náhradního shromáždění vlastníků u společenství vlastníků jednotek. Praxe přesvědčivě ukazuje, že zatímco první prvek dokáže spolehlivěji ochránit společné zájmy členů bytového družstva vyloučením člena, který neplní své povinnosti, druhá odlišnost výrazně zefektivňuje akceschopnost bytového družstva oproti společenstvím vlastníků jednotek

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay