Téma: Úskalí správy bytového domu

Základní předpisy

Základní normou by měl být zákon o zpracování osobních údajů, který by měl nahradit stávající zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Ten totiž pozbude své účinnosti 28. května 2018, kdy naopak nabude účinnost Nařízení Evropského Parlamentu a Rady č. 2016/679 ze dne 27. dubna 2016, které nově upravuje ochranu osobních údajů na úrovni celé Evropské unie, jedním předpisem přímo účinným ve všech členských zemích.Jiným úskalím správy bytového domu je správná evidence a rozdělení nákladů na správu bytového domu a pozemku a na plnění spojená s užíváním společných částí domu, bytů a nebytových prostor, bytových či nebytových jednotek (služby). Tomu předchází i správné stanovení záloh na správu domu a související služby, zpravidla v měsíční periodě, jejich řádné projednání a schválení v rámci bytového domu.  Základní pravidla obsahují základní právní normy – občanský zákoník, zákon o obchodních korporací pro bytová družstva a zákon o službách (zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů).Tato oblast bývá nejčastěji svěřována vlastníky bytových domů či osobami odpovědnými za jeho správu třetím osobám. Rozdělování nákladů na energie a média včetně měření jejich spotřeb a zajištění odečtů je často svěřováno specializovaným dodavatelům rozúčtování (tj. rozdělení uvedených nákladů mezi jednotlivé uživatele prostor v bytovém domě), účetnictví, evidence nájemného či příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na služby a jejich vyúčtování je pak zpravidla v celku svěřováno účetním či správním firmám (tzv. operativním správcům).

K úskalím správy bytového domu patří i výběr dodavatele některých činností správy domu a pozemku (správních firem). Často jde proti sobě zájem členů statutárního orgánu na výběru dostatečně kvalifikovaného, spolehlivého a osvědčeného dodavatele, kterému budou důvěřovat při zajišťování činností, za které nesou sami přímou odpovědnost, a zájem členů bytové korporace na úspoře nákladů i v oblasti samotného výkonu správy bytového domu. Přitom jen při letmém pohledu na strukturu běžných měsíčních výdajů na bydlení si lze ověřit, že náklady na správu domu činí jednotky procent (zpravidla okolo 3%) celkových měsíčních nákladů na bydlení. Obecně tak platí, že je lépe usilovat za podpory rozumné správní firmy o úsporu nákladů ve zbylých nákladech bydlení, než dosáhnout často velmi krátkodobé výhody v úspoře nákladů na výkon správy bytového domu.Ještě větším úskalím současnosti je však pro společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo upadající zájem členů těchto bytových korporací o výkon funkce člena statutárního orgánu. Přitom právě statutární orgán bytové korporace je tím hlavní osobou odpovědnou za správu bytového domu. Množící se povinnosti člena statutárního orgánu, péče řádného hospodáře, GDPR i vrůstající počet žalob ze strany nespokojených sousedů jsou vedle málo finančně a zpravidla i morálně ohodnocené pozice s vysokou časovou náročností těmi největšími brzdami pro stále větší počet vlastníků jednotek a členů družstev.

Řešením pak často bývá svěření výkonu funkce statutárního orgánu do rukou třetí osoby. Právě na výkon těchto služeb se specializuje v současné době celá řada subjektů. Při výběru takové osoby je však třeba dbát ještě vyšší opatrnosti, než je tomu u výběru správce či správní firmy. Je zcela namístě volit jen taková řešení, jejichž spolehlivost, serióznost a důvěryhodnost si lze bezpečně ověřit. Osoba v pozici člena statutárního orgánu má zpravidla rozhodující vliv na chod správy domu. Určitě se vyplatí konzultovat s odborníky i úpravu smluvního vztahu s takovou osobou či stanov a dalších pravidel pro správu domu a pozemku, např. finančních limitů, do kterých budou takové osoby oprávněny rozhodovat dle svého uvážení.

Závěrem této kapitoly nezbývá, než upozornit, že se správou domu a pozemku jsou mnohé povinnosti předepsány a jejich porušení může vést k hmotné odpovědnosti, především členů statutárních orgánů bytových korporací, ale i vlastníků či spoluvlastníků nemovitostí. Z platné legislativy vyplývá pro majitele bytových domů a jejich nájemníků, že musí zajistit provádění některých činností na technických a požárně bezpečnostních zařízeních za účelem zajištění jejich bezpečnosti či funkčnosti při užívání. Je tedy povinné zajistit revize a kontroly. Díky tomuto postupu je možné zabránit škodám na majetku i ztrátě lidských životů. Většina těchto povinností vychází z platných právních předpisů a technických norem.Všechny kroky vlastníka či spoluvlastníků nemovitosti by neměly hned v začátcích správy bytového domu opomenout jeho řádné pojištění, včetně pojištění odpovědnosti za výkon funkce statutárního orgánu bytové korporace. Správně zvolený rozsah pojištění proti škodám na majetku i škodám způsobeným jeho provozováním či vlastním pochybením je nejlepší cestou k minimalizaci újmy všech zúčastněných stran.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB