Návrat zákonného předkupního práva

Definice předkupního práva

Předkupní právo je úzce spjato se spoluvlastnictvím. Lze ho obecně definovat jako skutečnost, kdy je spoluvlastník povinen předně nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům v případě, že by ho chtěl převést na třetí osobu.

Pod převodem podílu si lze představit především kupní smlouvu, darovací smlouvu, směnnou smlouvu, vklad do obchodní společnosti atd. Jako praktický případ lze uvést situaci, kdy osoba A, osoba B a osoba C má ve spoluvlastnictví pozemek a osoba A se rozhodne svůj podíl prodat. Aby tak mohla učinit, je ze zákona povinna nabídnout nejprve svůj podíl osobě B a osobě C ještě před tím, než podíl prodá konkrétnímu kupci.

Na jednu stranu přináší návrat předkupního práva ochranu ostatních spoluvlastníků, kteří mohou do určité míry ovlivňovat, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem. Na druhou stranu však představuje významné omezení dispozice spoluvlastníka se svým podílem. Zákonodárci návrat předkupního práva zdůvodňovali mj. tím, že se jedná o osvědčený institut, který v našem právním řádu úspěšně fungoval desítky let a je tedy v české společnosti silně zakořeněn.

Nová úprava předkupního práva

Jak již bylo uvedeno v úvodu tohoto článku, předkupní právo není znovuzaváděno zcela ve své původní podobě, nýbrž pouze částečně.

Novela občanského zákoníku upravuje zákonné předkupní právo v ust. § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. Ty zní následovně:

Ust. § 1124 OZ:

·         Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

·         Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Ust. § 1125 OZ:

Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Jak vyplývá z výše uvedeného, novela, která předkupní právo navrací do občanského zákoníku, je k jeho úpravě poměrně skoupá, což může dozajista přinášet výkladové problémy. Lze ovšem předpokládat, že se při praktické aplikaci nových ustanovení bude přiměřeně vycházet z úpravy, která byla obsažena ve starém občanském zákoníku. Je nicméně nutné zdůraznit, že na rozdíl od úpravy ve starém občanském zákoníku se nově předkupní právo vztahuje pouze k dispozicím s nemovitými věcmi. Předkupní právo k věcem movitým zůstává i nadále zrušeno.

Postup při uplatňování předkupního práva

Postup při uplatňování předkupního práva lze shrnout následovně:

·         1. Spoluvlastník X se rozhodne prodat svůj podíl na nemovité věci, kterou má ve spoluvlastnictví se spoluvlastníky Y a Z.

·         2. Spoluvlastník X učiní písemnou nabídku, ve které svůj podíl nabídne spoluvlastníkům Y a Z ke koupi za stejnou kupní cenu, za kterou by ji nabídnul potencionálnímu kupci. Nato spoluvlastníci Y a Z buď:

o    a) nabídku přijmou – podle stávající judikatury k přijetí nabídky dochází okamžikem zaplacení dané ceny za podíl. Podíl pak přechází na spoluvlastníky Y a Z, popř. jen na jednoho z nich, dohodnou-li se tak.

o    b) nabídku nepřijmou a spoluvlastník X tak může nabídnout svůj podíl potencionálnímu kupci.

Podobný postup se uplatní i v případě bezúplatného převodu nemovité věci (tj. typicky darování). V tomto případě by pak cena, za kterou spoluvlastník X nabídne svůj podíl spoluvlastníkům Y a Z, měla odpovídat ceně obvyklé, tj. ceně, která je za normálních okolností v daném místě za podobnou nemovitou věc nabízena.

Na tomto místě je nezbytné připomenout, že předkupní právo se neuplatní v případě, kdy spoluvlastník chce převést svůj podíl na osobu blízkou, typicky tedy na své děti, rodiče či manžela/manželku.

Termín osoby blízké dále definuje občanský zákoník, dle kterého se za osobu blízkou považuje nejen „příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“)“, ale za některých situací lze za osobu blízkou považovat i „jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném“ (například bratranci, strýcové, kmotr a jiné osoby), a to za předpokladu, že „by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní“; dále se má za to, „že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí“.

Lze ovšem i dovodit, že není žádná zákonná překážka, aby si spoluvlastníci smluvně upravili předkupní právo i na osoby blízké.

Porušení předkupního práva

Co se týče porušení předkupního práva, lze rozlišit tři základní situace:

·         Spoluvlastník X nenabídl podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi a zároveň ještě neuzavřel kupní či obdobnou smlouvu s třetí osobou, na jejímž základě na ni svůj podíl převedl.

·         Spoluvlastník X nenabídl podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi, ale již uzavřel kupní či obdobnou smlouvu s třetí osobou.

·         Spoluvlastník X nabídl podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi, ale za cenu výrazně vyšší, než za kterou nakonec byla na nového nabyvatele převedena.

K otázce porušení předkupního práva se novela občanského zákoníku výslovně nevyjadřuje. Lze ale předpokládat, že v prvním výše uvedeném případě by ostatní spoluvlastníci mohli po spoluvlastníku X požadovat, aby jim převáděný podíl nabídl ke koupi.

V druhém případě by s největší pravděpodobností mohli ostatní spoluvlastníci požadovat po soudu, aby uzavřenou kupní či obdobnou smlouvu prohlásil za neplatnou, a to v obecné promlčecí lhůtě, tj. do tří (3) let ode dne, kdy bylo učiněno právní jednání spoluvlastníka, který opomněl na povinnost nabídnout svůj podíl spoluvlastníkům a uzavřel závazkový vztah, resp. kdy nastaly věcně-právní účinky vkladu takového jednání do katastru nemovitostí.

V posledním případě by měl, jak lze dovozovat na základě judikatury k úpravě předkupního práva ve starém občanském zákoníku, spoluvlastník X znovu podíl nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům, a to za novou nižší cenu.

Návrat předkupního práva tak může znamenat určitou nejistotu pro nabyvatele převáděného podílu k nemovitosti. Lze jen potenciálním kupujícím doporučit, aby si od prodávajícího a případných ostatních spoluvlastníků vyžádali potvrzení, že předmětný podíl jim byl v rámci předkupního práva nabídnut.

Vzdání se předkupního práva

Pro úplnost je vhodné připomenout, že spoluvlastníci se mohou dopředu svého předkupního práva k předmětné nemovité věci vzdát. V případě, že se nemovitost zapisuje do veřejného rejstříku, typicky do katastru nemovitostí, vzdání se předkupního práva se do takového rejstříku zapíše. Toto vzdání se předkupního práva platí i pro právní nástupce spoluvlastníka.

Praktické dopady a závěr

Dle našeho názoru může zásadní obtíže přinášet nově zavedené předkupní právo zejména pro spoluvlastníky parkovacích stání (které často bývají vymezeny jako podíl na nebytové jednotce) či jiných nebytových prostor, když převod takových jednotek bude vyžadovat vzdání se předkupního práva mnohdy velkého počtu spoluvlastníků a může tak významně časově prodloužit zamýšlené převody.

Na závěr lze pouze shrnout, že návratem předkupního práva vyvstává mnoho otazníků. Nezbývá než očekávat, jak se k neřešeným aspektům navráceného předkupního práva postaví praxe a judikatura.

Zdroj: Businessinfo