Téma: Shromáždění vlastníků

Shromáždění vlastníků je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Nájemce vlastníka jednotky tak může zastupovat vlastníka jednotky jedině na základě plné moci a pozor si je třeba dát i na správné doručování písemností, které musí být adresovány vlastníkovi jednotky a tedy je nelze doručit komukoliv, kdy právě otevřel dveře bytu.

Vlastník jednotky má takový počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech domu (§ 1206 odst. 1 OZ). Pro usnášeníschopnost shromáždění vlastníků je vyžadována přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, a k přijetí rozhodnutí na shromáždění vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet (§ 1206 odst. 2 OZ).

Vyšší počet, a to souhlas všech vlastníků, vyžaduje zákon v případech, kdy se mění velikost podílu na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech (§ 1214 OZ). Zákon sice spojuje takové pravidlo pouze s rozhodnutím mimo zasedání shromáždění vlastníků, ale uvedený základní princip fungování společenství vlastníků jednotek bývá ve stanovách upraven i pro rozhodnutí přijímaná na zasedání shromáždění vlastníků. Podobně je tomu při změně prohlášení vlastníka (§ 1169 OZ), ale tam je souhlas dotčených vlastníků jednotek vyžadován mimo zasedání shromáždění vlastníků v rámci výkonu vlastnických práv, nikoliv správy domu a pozemku.

Jiným případem tak zůstává úprava hlasovacích kvór ve stanovách společenství vlastníků jednotek, kdy obecně platí princip, že přednost mají stanovy. Určí-li tyto, že pro některé druhy rozhodnutí shromáždění vlastníků je vyžadován vyšší počet hlasů, než vyžaduje zákon, pak má přednost úprava ve stanovách. Nejčastěji se tak děje v souvislosti se změnou stanov, s volbou členů statutárních orgánů, s úpravou způsobu rozúčtování služeb na jednotlivé vlastníky jednotek nebo s rozhodnutím o opravách či stavebních úpravách společných částí domu, zvláště pak tam, kde je financování oprav spojeno s čerpáním úvěru banky.

Statutární orgán svolává zasedání shromáždění nejméně jedenkrát ročně. Musí ho svolat z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají 25% všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1 OZ).

K pozvánce připojuje svolavatel (zpravidla statutární orgán) podklady k pořadu jednání, nebo umožní každému vlastníkovi jednotky se s nimi včas seznámit (§ 1207 odst. 2 OZ).

Do působnosti shromáždění patří:

1.       změna stanov,

2.       změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

3.       volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

4.       schválení:

4.1. účetní závěrky,

4.2. vypořádání výsledku hospodaření,

4.3. zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu,

4.4. celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a

4.5. rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

5.       schválení:

5.1. druhu služeb a

5.2. výše záloh na jejich úhradu a

5.3. způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

6.       rozhodování:

6.1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

6.2. změně účelu užívání domu nebo bytu,

6.3. změně podlahové plochy bytu,

6.4. úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

6.5. změně podílu na společných částech,

6.6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,

6.7. opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

7.       udělování předchozího souhlasu:

7.1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

7.2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

7.3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,

7.4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

8.      určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,

9.      rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Obecný princip přednosti stanov před zákonem platí i zde, takže je třeba vědět, v jakých případech předvídají stanovy společenství vlastníků jednotek, že o záležitosti bude rozhodovat shromáždění vlastníků.

Přehlasovaný vlastník jednotky se může obrátit na soud, aby o záležitosti rozhodl. Soud bude posuzovat míru důležitosti důvodů, pro které tak vlastník jednotky učiní, a může také na návrh vlastníka jednotky dočasně zakázat jednání podle napadeného rozhodnutí (§ 1209 odst. 1 OZ). Podobně se může z důležitého důvodu obrátit každý vlastník jednotky na soud, aby rozhodl o záležitosti, která sice byla shromáždění předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro neusnášeníschopnost shromáždění vlastníků.

V určitých případech se může rozhodnutí přijmout i mimo zasedání shromáždění vlastníků. Zákon to předvídá pro situaci, kdy není svolané shromáždění vlastníků způsobilé se usnášet. O jiných případech to mohou stanovit opět stanovy společenství vlastníků (§ 1210 odst. 1 OZ). Základní pravidla pro rozhodnutí mimo zasedání shromáždění vlastníků jsou uvedena v §§ 1210 až 1214 OZ.

K organizaci shromáždění vlastníků, jeho svolávání a rozhodování se použijí s určitým omezením přiměřeně i ustanovení o spolku (§ 1221 OZ). Tato pravidla je možné nalézt v §§ 243 až 261 OZ. Nepoužijí se ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzí ani o náhradní členské schůzi, byť zrovna k tomuto pravidlu by mohla být upřena pozornost mnoha společenství vlastníků, kde svádí boj s dosažením usnášeníschopnosti, tedy s přítomností vlastníků, majících nadpoloviční většinu všech hlasů.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zdroj: Pixabay