Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Speciální úprava statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je opřena o § 1205 odst. 1 OZ, který nedává prostor pro variantní pojetí statutárního orgánu ve stanovách společenství vlastníků jednotek (tedy k úpravě „výbor nebo předseda“), nýbrž vybízí k určené jedné ze dvou zmíněných variant. Je třeba poznamenat, že tomuto stavu neodpovídá přístup obchodních soudů, které často akceptují i variantní řešení stanov. Současně však není možné stanovami určit shodné kompetence pro jiný orgán společenství vlastníků jednotek, je-li zřizován.
Způsobilost být členem statutárního orgánu je dána svéprávností a bezúhonností ve smyslu pravidel živnostenského podnikání (srovnej § 1205 odst. 2 OZ). Přitom platí, že další omezení mohou určit stanovy společenství vlastníků jednotek. Takovým nejčastěji používaným limitem pro volbu člena statutárního orgánu je podmínka vlastnictví jednotky v domě. Je přitom vhodné zvážit, nakolik je třeba takovou podmínku zakotvit do stanov společenství vlastníků jednotek, nebo zda jí spíše ponechat ke zvážení členům společenství vlastníků při volbě konkrétního osoby členem statutárního orgánu. Při současném trendu klesajícího zájmu o výkon funkce člena statutárního orgánu se totiž může lehce stát, že bude vhodné volit i rodinné příslušníky vlastníka jednotky, osobu nájemce bytové jednotky nebo prostě profesionála, lhostejno, zda právnickou či fyzickou osobu, která vykonává funkci člena statutárního orgánu v rámci předmětu své živnosti.
Stanovy společenství vlastníků jednotek musí obsahovat určení statutárního orgánu, rozsahu jeho působnosti, počtu členů a délku jejich funkčního období (nejdéle však pětiletého), způsobu jeho svolávání, jednání a usnášení (§ 1200 odst. 2 písm. d OZ). K tomu se přiměřeně použijí pravidla o spolku (viz § 1222 OZ), především tedy ustanovení § 243 a násl. OZ.
Stanovy také obsahují určení prvních členů statutárního orgánu (§ 1200 odst. 2 písm. e) OZ).
Obecně platí, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby. K hlavním kompetencím statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek tak patří řízení běžné činnosti včetně svolávání shromáždění vlastníků jako nejvyššího orgánu, do jehož výlučné působnosti naopak patří volba a odvolávání členů statutárního orgánu a určení výše jejich odměny za výkon funkce.
Statutární orgán koná podle základního zadání shromáždění vlastníků vyjádřeného přijatým usnesením k projednávaným bodům pořadu zasedání. Musí strpět omezení vyplývající např. z udělování souhlasu k nabytí, zcizení či zatížení nemovitých věcí nebo věcí movitých, pokud stanovy neurčí něco jiného, ale také skutečnost, že shromáždění může být dána výlučnost rozhodování v některých věcech stanovami anebo si je může vyhradit k rozhodnutí shromáždění samo (§ 1208 OZ).
Statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek předepisuje některé povinnosti občanský zákoník:
a) přímo, například:
– svolávat shromáždění vlastníků, včetně stanovení podmínek pro jeho svolání a zajištění nahlížení do podkladů k nim, nebo
– oznamování výsledků hlasování vlastníkům jednotek v případech rozhodování mimo shromáždění (§ 1213 OZ)
b) nepřímo, tam, kde hovoří o „osobě oprávněné za správu domu a pozemku“, tedy o společenství vlastníků, za které jeho statutární orgán rozhoduje a nahrazuje jeho vůli:
– vyhotoví úplné znění prohlášení v případě jeho změny a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu (§ 1220 odst. 1 OZ),
– zakládá bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin u orgánu, který vede veřejný rejstřík (§ 1220 odst. 2)
– přijímá oznámení nabyvatele jednotky do jeho vlastnictví včetně jeho adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a včetně změn těchto údajů (§ 1177 odst. 1 OZ),
– přijímá oznámení vlastníků jednotek o změnách v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to i v případech, kdy vlastník přenechá byt k užívání jiné osobě včetně jména a adresy takové osoby (§ 1177 odst. 2 OZ),
– sděluje vlastníkům jednotek na jejich žádost jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě (§ 1178 OZ)
– seznamuje vlastníky s tím, jak společenství vlastníků jednotek hospodaří a jak dům a pozemek spravuje, umožňuje nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ),
– včas vyúčtovává zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) včetně evidence všech plateb vlastníků jednotek, řešení pohledávek a vyrovnání přeplatků záloh (vyplývá z § 1181 OZ),
– ověřuje, zda vlastník jednotky v případě stavební úpravy bytu neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části včetně zajištění zpřístupnění bytu (§ 1182 OZ),
– zajišťuje údržbu, opravu, úpravu, přestavbu či jiné změny společných částí domu a pozemku a jsou-li prováděny uvnitř bytu či společné části, která slouží k výlučnému užívání vlastníka jednotky, zajišťuje i přístup do uvedených prostor, a to platí i pro případ umístění, údržby či kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 OZ),
– může podat návrh soudu na nařízení prodeje jednotky vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek (§ 1184OZ),
– eviduje společné zástupce spoluvlastníků jednotek (§ 1185 OZ),
– na žádost vlastníka jednotky vydává potvrzení o existenci případných dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, které by přešli na nabyvatele jednotky (§ 1186 odst. 2),
– zajišťuje správu domu a pozemku a k naplnění tohoto účelu uzavírá smluvní vztahy s třetími osobami (§ 1194 odst. 1 OZ), jedná s vlastníky jednotek a třetími osobami (§ 1196 odst. 1 OZ),
– zastupuje vlastníky jednotek při uplatnění práv z vad jednotky (§ 1196 odst. 2 OZ).
c) další povinnosti pak mohou určit stanovy společenství vlastníků jednotek nebo mohou vyplynout z jiných právních předpisů.
Závěrem je třeba zmínit, že se na členy všech volených orgánů společenství vlastníků jednotek, které jsou uvedeny v jeho stanovách, se vztahují obecná pravidla pro orgány právnických osob (§ 151 a následující OZ). Z nich asi největší pozornost zaslouží § 159, který definuje odpovědnost člena statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek a zavazuje ho vykonávat funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí s tím, že by jednal nedbale, kdyby při přijetí či výkonu funkce zjistil, že péče řádného hospodáře není schopen a neodstoupil z funkce.
Právě tato přísná definice spolu se skutečností, že za řádný výkon funkce odpovídá člen statutárního orgánu svým majetkem, je nejčastější překážkou kandidatury mnoha vlastníků jednotek do statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Připočtete-li k tomu často nesnadné jednání s některými vlastníky jednotek a zpravidla velmi nízké ohodnocení času stráveného starostí o správu společných částí domu a pozemku, je třeba o to více ocenit poctivé nasazení desítek tisíc osob, které se v současné době nachází v pozicích členů statutárních orgánů společenství vlastníků jednotek.
Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB
Foto: Pixabay
