Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Nájemce, který uzavřel nájemní smlouvu s pronajímatelem, je v tomto vztahu stranou, které zákon poskytuje značně výhodnější postavení v případě ukončení nájemní smlouvy než straně druhé.
Nájemce může v obecné rovině podat výpověď z nájemního vztahu takřka kdykoliv, a to i bez udání důvodu nebo kvůli změně okolností. Záleží však na tom, zda je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou.
Nájem, jenž je ujednán na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět bez udání důvodu s výpovědní dobou v délce tří měsíců. Pro běh výpovědní doby zákon stanoví zvláštní pravidlo, a sice, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce poté, co výpověď z nájmu došla druhé straně. Po představu lze uvést příklad, kdy nájemce podá výpověď, která dojde pronajímateli 2. ledna. V souladu s tímto zákonným pravidlem pro počítání času začne výpovědní doba běžet až od 1. února. Nájem na dobu určitou, který je v praxi užívaný častěji než nájem na dobu neurčitou, je možné vypovědět pouze v případě, pokud byla tato možnost ujednána, případně ze zákonných důvodů.
Kdy má nájemce právo vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou?
Bez výpovědní doby, stane-li se byt nepoužitelným k sjednanému či obvyklému účelu, z důvodu nikoliv na straně nájemce. Nepoužitelnost věci musí nastat v průběhu nájmu. Příčinou nepoužitelnosti mohou být důvody spočívající ve faktických vlastnostech věci (např. nadměrné opotřebení, zdravotní závadnost vody) i v důvodech právních (např. vyklizení celého bytového domu z důvodu špatné statiky). Důkazní břemeno nese pronajímatel (nájemce není povinen prokazovat negativní skutečnost).
Dále bez výpovědní doby, neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bytu, za niž nájemce neodpovídá, ani v dodatečné nájemcem stanovené lhůtě. Přiměřenost lhůty bude záviset vždy na okolnostech konkrétní situace. Opakovaná výzva k odstranění poškození nebo vady v dodatečné lhůtě musí být pronajímateli doručena. V případě soudního sporu tíží důkazní břemeno k prokázání tvrzení o splnění nese nájemce. Lze tedy doporučit nejen písemnou formu, ale i uchování dokladu prokazujícího doručení pronajímateli.
Naposledy také při významné změně okolností (z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely) do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Dohoda pronajímatele a nájemce, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou i v dalších případech, je přípustná za předpokladu, že takové smluvní ujednání nebude zkracovat práva nájemce; shodně řečené platí o ujednání stran vztahujícím se k délce výpovědní doby.
Pro skončení nájmu je nezbytné, aby byla výpověď doručena pronajímateli. V souladu s občanským zákoníkem je třeba, aby měla výpověď písemnou formu. Pokud tato forma nebude dodržena, bude následkem relativní neplatnost.
Nájemce má právo nájem vypovědět stejně jako pronajímatel, a to i když zákon výslovně tuto problematiku příliš nerozvádí. Pro nájemce je však důležité si toto právo uvědomovat, zejména v případě, kdy se v jeho nájemním vztahu naskytnou problémy, pro něž již nechce v nájmu dále setrvávat a pro které je oprávněn nájem vypovědět.
Zdroj: JUDr. David Pytela
Foto: Pixabay
