Právní poradna: Mohu „donutit“ sousedy více topit?

Jsem vlastníkem bytu v domě se šesti byty. Můj byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží ze dvou. Každý byt má své vlastní vytápění plynovým kotlem.  Byt pode mnou není trvale obydlen a majitelé do něj jen občas docházejí. Proto ho nevytápějí anebo úplně minimálně. U mne v bytě tak dochází k tomu, že i přestože v bytě topím, tak rychle chladne a je v něm zima. Teplota mi po hodině netopení klesne i o 1 °C a mám pocit, že díky tomu mám v bytě více vlhkosti i přes časté intenzivní větraní. Kvůli vlhkosti dochází i k tvorbě plísní v rozích u podlahy a pod radiátory. Vzhledem k tomu, že mám doma dvouletou dceru, musím topit skoro pořád. Lze to se sousedy nějak řešit či se odkázat na nějakou vyhlášku? 

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak právní režim, ve kterém váš byt figuruje ve vztahu k ostatním bytům v bytovém domě, tak ani znění stanov, či jiných interních předpisů upravující záležitosti vašeho bytového společenství, budu ve své odpovědi vycházet z občanského zákoníku a z vyhlášky č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie (dále jen „Vyhláška“).

V první řadě je důležité zaměřit se na to, do jaké míry netopení souseda zasahuje do obyvatelnosti vašeho bytu. Výše uvedená právní úprava stanovuje pravidla pro vytápění, respektive nastavuje zákonem daná minima, která je nutno dodržovat, jelikož klesne-li teplota v prostorách pod daná minima, stávají se dlouhodobě neobyvatelnými.

Dle zákona o hospodaření energií platí, že vlastník budovy je povinen dodržovat pravidla pro její vytápění. Samotná Vyhláška pak stanovuje, že v průběhu otopného období (od 1. 9. do 31. 5. následujícího roku) jsou byty v době od 6.00 do 22.00 hod. a ostatní prostory v době jejich provozu vytápěny tak, aby dosažené průměrné teploty vnitřního vzduchu zajišťovaly výpočtové teploty vnitřního vzduchu stanovené projektem budovy.

Odpověď – 2. část

V příloze č. 1 k této Vyhlášce je pak stanoveno, že tyto výpočtové teploty vnitřního vzduchu jsou např. pro jednotlivé místnosti v bytě stanoveny v průměru na 20 °C, resp. 24 °C v koupelně. Teplotní minima pro společné prostory jsou pak z logiky věci a z důvodů šetrnosti nastavena poměrně níže, vytápěné schodiště má mít teplotu minimálně 10 °C a pro vytápěné vedlejší místnosti, kterými bude zřejmě též sušárna nebo prádelna, mají mít teplotu 15 °C.

Vytápění na vyšší průměrné teploty je pak možné v případě požadavku dvou třetin nájemníků, konečných spotřebitelů nebo vlastníků těchto bytů, a to, pokud nepřekročí Vyhláškou stanovenou teplotu o více než 2 °C. Nižší teploty mohou být pro byty ve společenství vlastníků určeny na základě souhlasu společenství vlastníků jednotek.

Klesá-li teplota ve vašem bytě pod tyto hranice stanovené právními předpisy, je možné se nápravy domáhat dokonce až soudní cestou. V první řadě bych vám však doporučil písemně kontaktovat vašeho souseda a poté orgány družstva či společenství vlastníků jednotek odpovědné za správu domu a až poté řešit danou situaci podáním žaloby.

Odpověď – 3. část

Druhou možností je, že zásah do teploty není takový, aby došlo přímo k poklesům, které by byly v rozporu s právními předpisy. V takovém případě se lze zaměřit na jiné negativní následky, které vám přináší jednání vašeho netopícího souseda, a to konkrétně vznik plísně. Plíseň jako taková může být považována za vadu tak závažnou, že zcela znemožňuje obyvatelnost bytu. Zároveň vám vznikem plísně vzniká škoda jakožto vlastníkovi bytu, jejíž náhrady se můžete v případě, že vám škodu způsobuje někdo jiný, domáhat.

Obecně u problémů s plísní však bývá velice problematické prokázat, že vzniká právě jako příčina jednání vašeho souseda, a ne například technickou chybou ve vašem bytě, či přímo vaším jednáním. Chtěl-li byste se domáhat nahrazení škod, které vám vznikají v souvislosti např. s odstraňováním plísní, pak důkazní břemeno leží na vás, což vaše postavení v této situaci poměrně zhoršuje.

Vzhledem k výše uvedenému lze opět doporučit kontaktovat vašeho souseda písemnou formou a obeznámit ho se vzniklou situací. Alternativní cestou je nejdříve doporučit projednat celý problém na shromáždění vlastníků bytových jednotek nebo na schůzi členů družstva a pokusit se donutit souseda začít znovu topit dobrovolně. Pokud takováto domluva nebude možná, nezbývá vám nic jiného než se svého práva domoci soudní cestou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay