Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Pronajímání bytu je mnohdy vyhledávanou investicí, na druhou stranu taková investice vyžaduje pravidelnou údržbu a mnohdy i opravy. Zajištění oprav může být předmětem sporů mezi pronajímatelem a nájemcem. Aby se konfliktu dalo předejít, je dobré pro obě strany znát, za co je odpovědný pronajímatel a za co nájemce. V tomto článku se zaměříme na klíčová práva a povinnosti smluvních stran nájemní smlouvy při opravách a jiných změnách v pronajatém bytě.
Údržba bytu a zajišťování oprav
Občanský zákoník stanovuje základní povinnost pronajímateli udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. To znamená, že byt se musí nacházet ve stavu, který umožňuje jeho řádné a bezpečné užívání. Pronajímatel tak zajišťuje opravy a údržbu jiného než drobného charakteru. Příkladem lze uvést například opravy oken, elektroinstalace, topení, zajištění revize plynových kotlů apod.
Naopak drobné opravy a údržba jde za nájemcem, který je nejen provádí, ale i hradí. Jedná se například o výměnu žárovek, opravu klik a zámků, povinnost udržovat čistotu v bytě, obstarávání pravidelných servisních prohlídek apod. Nájemce by měl být schopen si zajistit tyto opravy, ať už povoláním odborníka na vlastní náklady, nebo svépomocí. Při skončení nájmu by měl nájemce odevzdat byt ve stavu, v jakém ho převzal, nezohledňuje se však běžné opotřebení při běžném užívání nebo vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Nájemce ovšem odpovídá za škody, které sám způsobil svým neopatrným či nevhodným chováním. Pokud vady neodstraní nájemce sám, může je na náklady nájemce odstranit i pronajímatel.
Postup při opravách bytu
Nájemce je povinen strpět úpravu bytu, případně jeho přestavbu nebo jinou změnu, pakliže to nesníží hodnotu bydlení a lze opravy či úpravy provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Takové úpravy ze strany pronajímatele nevyžadují souhlas nájemce, ovšem vždy vyžadují předchozí oznámení ze strany pronajímatele. To platí i pro případy, kdy se úpravy provádí na příkaz orgánu veřejné moci nebo při ohrožení zvlášť závažnou újmou. V ostatních případech vyjma výše uvedených se při úpravách bytu vyžaduje souhlas nájemce.
Zároveň je třeba zmínit, že i v případech, kdy není vyžadován souhlas nájemce, se může jednat o stav, kdy nájemce bude nucen byt na nějakou dobu vyklidit. Nájemci však náleží přiměřená náhrada účelných nákladů po dobu, co si bude muset zajistit například náhradní bydlení. Pronajímatel by měl standardně vyrozumět nájemce alespoň tři měsíce před realizací rekonstrukce o rozsahu a délce trvání těchto úprav. Pokud by vyklizení bytu bylo nutné maximálně na dobu jednoho týdne, postačí nájemce vyrozumět alespoň deset dnů před zahájením prací. Pakliže nájemce odmítne vyklidit byt, ať už mlčky nebo výslovně, může se pronajímatel domáhat vyklizení bytu soudně.
Přestavbu může provádět i nájemce se souhlasem pronajímatele. Jestliže pronajímatel se změnou nesouhlasí a úpravy jsou přitom nezbytné například z důvodu zdravotního postižení nájemce, může být souhlas pronajímatele nahrazen soudem. Při skončení nájmu je ale zapotřebí uvést byt v předešlý stav, ledaže pronajímatel navrácení do původního stavu nežádá.
Oznámení závady
Nájemce je povinen oznámit pronajímateli vadu nebo poškození, které brání bydlení, bez zbytečného odkladu. Pokud se jedná o vadu, u níž je nutné ji řešit urgentně a bez prodlení, oznámí tuto skutečnost pronajímateli ihned. Zároveň je nájemce povinen v rámci svých možností učinit patřičné kroky, aby zabránil dalším škodám. Za takové situace má nájemce právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, pokud vady nebyly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.
Pronajímatel je povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce vadu oznámil. Jestliže pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu neodstraní, může tak učinit nájemce na náklady pronajímatele. Následně nájemce může žádat náhradu těchto odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného v případě, že poškození byla podstatná. Nájemce nemá právo na náhradu nákladů či slevu z nájemného, pokud neoznámil vady bytu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl zjistit při řádné péči.
Jestliže pronajímatel neodstraní vady či poškození bytu ani v dodatečné lhůtě, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, jestliže povaha vady a poškození či prodlení pronajímatele s opravou představuje hrubé porušení povinností pronajímatele. Samozřejmě nájemce nemá právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, jestliže vada bytu byla způsobena okolnostmi, za něž odpovídá sám nájemce.
Spolupráce nájemce i pronajímatele na údržbě a nutných opravách v bytě či domě jsou klíčem pro správné fungování nájemní vztahu. Je žádoucí, aby nájemce i pronajímatel znal svá práva a povinnosti vyplývající nejen z nájemní smlouvy, ale i ze zákonné úpravy. Díky tomu se předejde nadbytečným konfliktům a je zárukou, že vzájemná domluva smluvních stran v případě nezbytných oprav bytu proběhne hladce.
Zdroj: JUDr. David Pytela
Foto: Pixabay
