Téma měsíce: Aktuální otázky nájemního bydlení. Co vše patří k hlavním povinnostem pronajímatele?

Pronajímání nemovitostí představuje komplexní proces, který je spojen s řadou právních povinností a závazků. Pronajímatel, coby vlastník nemovitosti, má řadu povinností, které musí dodržovat, aby zajistil bezproblémový a spravedlivý nájemní vztah. Tento článek se zaměří na hlavní povinnosti pronajímatele podle českého právního řádu, zejména podle zákona občanského zákoníku.

Povinnost zpřístupnit a předat byt ve způsobilém stavu

Jednou z primárních povinností pronajímatele je předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání pro účel, ke kterému byl nájem sjednán. To znamená, že byt musí být čistý, bez technických závad a vybavený základními zařízeními, která jsou nezbytná pro běžné užívání bytu. Okamžik a způsob předání bytu mohou strany sjednat v nájemní smlouvě. Pod pojem zpřístupnit byt bude namístě zahrnout předání vstupních klíčů, karet či kódů, klíčů od garáže, sklepní kóje, dálkového ovládání k vjezdovým vratům, rovněž tak návodů k zařízením nezbytným k užívání bytu či domu, a to nájemci.

Povinnost zajišťovat opravy a údržbu

Provádět běžnou údržbu spočívá v zachování funkčního, resp. řádného stavu věci (jako např. výměna žárovky), jde primárně k tíží nájemce. Jde-li však o údržbu nezbytnou, tj. takovou, kterou ohrožuje samotnou existenci pronajímaného bytu, je ji povinen zajistit pronajímatel (např. oprava střechy, zajištění nemovitosti před vnikající vodou).

Povinnost poskytovat nájemci informace

Pronajímatel je povinen nájemci poskytovat veškeré potřebné informace týkající se bytu, včetně informací o technickém stavu bytu, plánovaných opravách a údržbě, a dalších relevantních informací. V tomto ohledu je vhodné zmínit povinnost pronajímatele oznámit rekonstrukci, opravu či úpravu bytu nájemci s dostatečným předstihem. Nevylučují-li to okolnosti případu (zejména neodkladnost takové opravy), je povinen pronajímatel nájemci sdělit nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen.

Povinnost zajistit nájemci nerušené užívání bytu

Pronajímatel musí zajistit, aby nájemce mohl byt užívat nerušeně, což zahrnuje ochranu nájemce před neoprávněnými zásahy třetích osob a respektování soukromí nájemce. Tím je myšlen jakýkoliv zásah do užívacích práv nájemce, a to jak ze strany pronajímatele, tak ze strany třetího subjektu (např. zajistit, aby užívání nebylo rušeno nepřiměřeným hlukem).

Povinnost dodržovat nájemní smlouvu

Pronajímatel musí dodržovat veškeré závazky vyplývající z nájemní smlouvy. To zahrnuje nejen povinnosti týkající se stavu bytu a jeho údržby, ale také finanční povinnosti, jako je například vrácení jistoty po skončení nájmu, či úhradu úroku z jistoty. V případě vrácení jistoty občanský zákoník uvádí, že pohledávka na vrácení jistoty se stává splatnou okamžikem ukončení nájemního vztahu. Ve smlouvě je však možné sjednat lhůtu jinou. V praxi je častým smluvním ujednáním nastavení data vrácení jistoty po vyúčtování služeb spojených s nájmem.

Kromě vrácení nájemcem složených finančních prostředků svědčí nájemci právo na výplatu úroků z jistoty, a to od okamžiku jejího poskytnutí do okamžiku vrácení. Pokud nejsou úroky sjednány, použije se ustanovení § 1802 občanského zákoníku, které stanoví, že je pronajímatel uhradit úroky ve výši obvykle požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Ujednání příliš dlouhé lhůty pro vrácení jistoty nájemníkovi tak může být i proti zájmům pronajímatele. Úroky z jistoty se totiž počítají až do data, kdy se vrací jistota, nikoliv do data skončení nájmu.

Závěr

Dodržování povinností pronajímatele je klíčové pro zajištění harmonických a spravedlivých nájemních vztahů. Pronajímatel musí zajistit, že nájemce bude moci byt užívat v souladu s nájemní smlouvou a zákonem. Dodržování těchto povinností nejenže posiluje důvěru mezi pronajímatelem a nájemcem, ale také minimalizuje riziko právních sporů a zajišťuje stabilitu nájemního vztahu.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay