Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Jsem členem bytového družstva a jde mi o radu, jak postupovat při nedoručení (neposkytnutí) vyučování služeb spojených s užíváním bytové jednotky. Z vaší poradny jsem zjistila, že ze zákona má být výše zmíněná věc doručena do konce dubna. Já stále nic nedostala a tuším, že se tak ani nestane. Vedení nemá pocit, že by něco neudělalo, lépe řečeno mělo udělat. Obdržela jsem ale od bytového družstva peněžní částku, takže předpokládám, že jde o přeplatek. Podle částky z minulých let v průměru o 500 Kč menší. Ceny sice narůstají, ale i tak se mi to nezdá. Ani netuším, jestli se třeba neupravily poplatky a neměla jsem obdržet i nový platební výměr záloh. V dřívějších dobách jsme standardně dostali všichni členové vyučování, poté běžela 14denní lhůta pro připomínky a následovalo zasílání přeplatků a nedoplatků. Letos nic. Loni jsem měla vyučování alespoň ve schránce (netuším však, jak počítali lhůtu pro reklamace, podpisy neřeší vůbec), tento rok se neděje vůbec nic. Zmíněnou částku jsem obdržela na účet v červnu, loni v červenci, předloni po dvojité urgenci až v září a ani slovo vysvětlení. Vyučování nám provádí firma, která má zároveň kontrolní činnost, tudíž nechápu, že neobjevily na účtu nevyplacené peníze. Máme nového předsedu a v podstatě od jeho zvolení nemám jedinou zprávu o čemkoliv, např. ze zákona povinná kontrola spalinových cest, kontrola plynu – předloni nebyla vůbec.
Výroční zprávu, která by měla být zveřejněná na internetových stránkách, nenajdete nikde, výroční schůze nebyla. Z vašich stránek jsem zjistila, že v případě nedodání vyučování jde o porušení zákona a lze požadovat pokutu. Chci požádat o radu, jak přesně postupovat. Podává se hned nějaká žádost k soudu, nebo je ještě možné, řekněme, mediační řízení? Je nějaký termín, kdy to má člověk řešit? Také by mě zajímalo, byla-li nějaká změna v platbách záloh a já ji nedostala, jestli si to teď můžou automaticky strhnout bez jakéhokoli vysvětlení. Mohu se případně na vás obrátit a požádat o vaši pomoc?
Odpověď – 1. část
Jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konktrétně přesné znění stanov vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, přesněji pak z občanského zákoníku, ze zákona o obchodních společenstvech a družstvech a ze zákona kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
Vyúčtování služeb musí být provedeno do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. Toto vyúčtování musí být řádné a splňovat zákonem stanovené podmínky. Musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Zúčtovacím obdobím je zpravidla kalendářní rok, může však být ujednáno jinak. Nejčastěji tedy musí poskytovatel služeb, u vás bytové družstvo, doložit vyúčtování do konce dubna následujícího roku.
Splatnost vyúčtování souvisí s jeho řádným doručením. Pouze řádné a bezchybné vyúčtování, které je doručeno příjemci služeb, může vyvolat jeho splatnost. Jakmile je vyúčtování doručeno, musí dle zákona dojít nejpozději do čtyř měsíců k finančnímu vyrovnání případných přeplatků či nedoplatků.
Důvodem, proč je důsledně řešena řádnost vyúčtování, je skutečnost, že zákon stanovuje smluvní pokutu ve výši 50 Kč (není-li ujednáno jinak) za každý započatý den prodlení, kdy nedoručí poskytovatel služeb včas vyúčtování (řádné) nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek. Pokud vám tedy nebylo včas a řádně doručeno vyúčtování, můžete se písemně obrátit na bytové družstvo a požadovat po nich zaplacení smluvní pokuty za každý den prodlení s doručením vyúčtování.
Odpověď – 2. část
Nesouhlasí-li příjemce služeb s vyúčtováním, může proti němu vznést tzv. námitky. Předložit námitky poskytovateli služeb je nutné do 30 dnů od doručení vyúčtování. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí.
Námitky musí být řádně odůvodněny, tj. mělo by být uvedeno, v čem je spatřována nesprávnost provedeného vyúčtování. Jakožto příjemce služeb máte přitom právo nahlížet do podkladů k vyúčtování a poskytovatel služeb vám toto musí umožnit. Tímto lze získat více informací pro odůvodnění nesprávnosti vyúčtování.
Nevyrovná-li poskytovatel služeb přeplatek, který aktuálně zadržuje, vzniká vám nárok toto jednání vymáhat. Obecně lze uvést, že základním mechanismem pro vymožení peněžitého dluhu je podání žaloby na zaplacení dlužné částky u příslušného soudu. Podání žaloby musí předcházet tzv. předžalobní výzva, která je podmínkou pro přiznání nákladů řízení v případě úspěchu ve věci. Rovněž nelze vyloučit, že poskytovatel služeb vystavuje vyúčtování v rozporu se skutečným stavem / odběrem. V takovém případě by vám mohly vzniknout nároky také z titulu nesprávného vyúčtování za služby, resp. vznik či zvýšení přeplatku na službách.
Odpověď – 3. část
Co se týče porušování povinností ze strany předsedy družstva, v zákoně je stanovena povinnost svolavatele schůze (předseda) zveřejnit pozvánku na členskou schůzi vždy nejméně patnáct dnů před konáním schůze na informační desce družstva a současně ji zaslat členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Zákon také umožňuje zasílat členům pozvánky pouze elektronicky, pokud k tomu dají souhlas. Souhlas může mít jakoukoli formu, ze které bude patrná vůle člena. V každém případě však musí být členům umožněno se s pozvánkou na členskou schůzi seznámit v dostatečném předstihu před konáním členské schůze.
Pokud předseda bytového družstva neplní své povinnosti, které mu z této funkce plynou, nejedná tak s péčí řádného hospodáře a vy se proti tomuto jeho jednání můžete bránit. Zaprvé jestliže máte zřízenou kontrolní komisi, můžete se na ni obrátit se stížností na předsedu bytového družstva, a ta se jí bude muset zabývat a případně podnikne potřebné kroky.
Pokud by však kontrolní komise byla k odůvodněným podnětům členů nečinná, může se každý člen bytového družstva domáhat za družstvo náhrady újmy proti členovi voleného orgánu družstva, která byla způsobena porušením povinností člena voleného orgánu, zejména porušením povinnosti péče řádného hospodáře.
Podmínkou pro podání takové žaloby je předchozí informování kontrolní komise o záměru tuto žalobu podat, pokud byla kontrolní komise zřízena. Pokud bude kontrolní komise nečinná nebo pokud bytové družstvo kontrolní komisi nemá, může podat žalobu za bytové družstvo sám jeho člen. V následném soudním řízení pak leží důkazní břemeno na žalovaném členu orgánu bytového družstva, který musí prokázat, že neporušil své povinnosti a nedošlo ke vzniku újmy družstvu.
Odpověď – 4. část
Vzhledem k výše uvedenému vám doporučuji v první řadě opětovně písemně kontaktovat předsedu bytového družstva, případně správce financí, či kontrolní komisi, ohledně vámi uvedených problémů. Pokud i přes vaši výzvu jejich povinnosti splněny nebyly, není třeba vyzývat dále. S ohledem na to, že se jedná o povinnosti plynoucí ze zákona, bylo by možné se domáhat nároků u příslušného soudu, jak je uvedeno výše. Pokud byste k postupu proti bytovému družstvu chtěla využít služby advokáta, můžete se na mě obrátit.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Foto: Pixabay
