Téma měsíce: Aktuální otázky dostupného bydlení. Příležitosti a výzvy družstevního bydlení v ČR – 2. část

Jak se rozloučit s neplatiči?

Opakovaně jsou navrhována zákonná opatření, která by měla postavení bytových družstev vůči dlužníkům a vymáhání pohledávek zlepšit. V rámci novely zákona o obchodních korporacích se usiluje o zajištění úhrady pohledávek např. zřízením zákonného zástavního práva k družstevnímu podílu. Změny by měly nastat i v případě insolvenčního zákona, exekučního řádu, zákona o zvláštních řízení soudních a v neposlední řadě občanského soudního řádu, kdy jde o odstranění slabých míst přednostního práva (zvýšení rezervované částky, zahrnout i veřejné dražby) a přednostní právo zavést i pro bytová družstva.

Problému se bezprostředně týká také opatření, která by měla vychylovat pravidla pro oddlužení ve prospěch osob, které dluží (působit na poctivost dlužníků) na úkor těch, kteří platí za ně. To vše se děje v době pokročilého projednávání novely insolvenčního zákona, kdy podle řady odborníků klesne vymahatelnost pod 10 %. Zde by snad pomohlo, kdyby si družstva mohla dělat obdobný scoring a screening svých (nových) členů, stejně jako tak činí banky poskytující hypoteční úvěry.

Mezní situaci v řešení pohledávek je vyloučení dlužníka z družstva. Zde je další obří problém: soudy nepřihlížejí ke stanovám družstev ani k občanskému zákoníku a dalším právním předpisům. Soudní praxe vypořádací podíl (dlužníka) stanovuje podle aktuální tržní ceny podílu v družstvu. Znamená to, že pokud družstevník-dlužník vložil například v roce 1994 podíl v hodnotě 200 000 Kč, v roce 2024 se podle soudů vypořádací podíl rovná tržní ceně bytu. V případě Prahy tak nemluvíme o původních 200 tisících korunách, ale až o 7 milionech korun.

Zde dochází ke zcela absurdní situaci: družstvo vylučuje člena kvůli soudem uznanému dluhu, ale soudem má stanovené násobné navýšení hodnoty původního družstevního podílu. Opět na úkor celého družstva a jeho členů. Banky pak při stavebním úvěru právě tuto zákonnou skutečnost považují za krajně rizikovou a promítají ji do výše požadovaných úroků…

Od roku 2021 platí nová pravidla pro schválení účinků oddlužení. Pokud dlužník musí vydat insolvenčnímu správci ke zpeněžení družstevní podíl, který slouží jako jeho obydlí, zaniká tím zároveň členství dlužníka. A není tudíž z pohledu družstva co zpeněžovat. Chceme tedy, aby při zpeněžování družstevního podílu v oddlužení nezanikalo členství v bytovém družstvu a insolvenční správce podíl zpeněžoval sám.

Peníze nejsou všechno

V současné době je třeba se ihned soustředit na systematickou a stabilní podporu družstevní výstavby a vznik nových bytových družstev ze strany veřejného sektoru. Ta aktuálně neexistuje. Často se naráží na to, že stimuly v podobě poskytnutí pozemků, finanční nebo úvěrová podpora ze strany státu, jeho organizací nebo samospráv je nepřípustná veřejná podpora. Pravděpodobně je tento rigidní způsob vlastní pouze České republice. Například ve Francii je interpretace i praxe zcela odlišná. A používají jednoduchý, pádný argument: veřejná podpora v případě dostupného, úsporného a odpovědného bydlení není byznys, ale veřejná služba…

Co ale lze udělat poměrně rychle, je novela zákona o dani z příjmů, potažmo zákon o DPH. I zde mají družstva, a tím i jejich členové, horší postavení než ti, kdo kupují byty do vlastnictví prostřednictvím hypotečního úvěru. Pokud totiž splácejí úvěr použitý na koupi, stavbu či rekonstrukci nemovitosti, kterou budou využívat pro bydlení, mohou si úroky z hypotéčního úvěru odečíst od základu daně. U družstevníků toto možné není, ačkoli družstvo platí tytéž a často vyšší úroky – a členové je splácejí formou nájmu.

Další změny, které by měly zlepšit postavení bytových družstev a jejich členů, jen bodově:

• Je třeba zvýšit autonomii vnitřních předpisů: ať si družstva sama nastaví pravidla pro přijetí nových členů (schvalování členství, podmínky členství, převoditelnost, rozhodování o tom, kdo se stane sousedem atd.), které zabrání spekulativnímu získávání družstevních bytů.
• Nahradit toho, kdo porušuje pravidla, řádně se chovajícím členem (placení, jiné porušování pravidel).
• Od porušení povinností do předání bytu novému členovi musejí družstva absolvovat 37 kroků (kontroly, upomínky, projednávání, rozhodování, doručování) a tři soudní nebo exekuční řízení (řízení o platnost vyloučení, o vyklizení, exekuce vyklizením) – proces trvající několik let je nezbytné zkrátit na maximálně několik měsíců.
• Zefektivnit vymáhací řízení – stanovení maximální délky řízení, zapojení notářů nebo advokátů do vymáhacího řízení – exekuční řád, notářský řád.

A přece se staví

I přes vypočtené problémy se v Česku výstavba družstevních bytů nezastavila, byť jsou objemy marginální. Od roku 2007 bylo v rámci družstevní bytové výstavby realizováno 3 095 bytů ve 44 projektech. Téměř 80 % jich vzniklo v Praze. Velmi aktivní je družstvo Coop Development, které úspěšně razí formu developerské výstavby družstevního bydlení.

V poslední době zaujaly i širší veřejnost projekty nového družstevního bydlení v Dobrušce nebo v Pacově u Pelhřimova, kde se v době zahájení výstavby podařilo při velmi slušném standardu dosáhnout prodejních cen do 50 000 Kč za metr čtverečný. Velmi podobné je to v Náchodě, kde však nejde o novou výstavbu, ale kompletní přestavbu vybydlených domů. Od roku 2015 zde takto vzniklo téměř 100 moderních jednotek.

Víme o řadě dalších menších měst (například Žirovnice, Pelhřimov nebo Počátky), kde se výstavba připravuje. A opět jde o ceny kolem 60 – 65 000 Kč za čtverečný metr. Zde se ukazuje zásadní výhoda bytových družstev, které výstavbu neprovádějí za účelem zisku. Ostatně i zmíněný Coop Development se díky úspěšným realizacím chystá družstevníkům nabídnout dalších 1 240 jednotek. Ačkoli pro další rozvoj družstevního bydlení je Praha klíčová, směr ukazují jiná města a obce. Doufejme, že se družstva stanou opět nedílnou součástí naplňování strategií dostupného bydlení také v metropoli a dalších krajských městech.

Zdroj: ČKAIT

Foto: Pixabay