Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Na území Česka vzniklo první družstvo v roce 1847. První bytová „družstva“ pak na konci 30. let 19. století. Velký rozmach družstev nastal ještě za Rakouska-Uherska a následně během první republiky. Často byla družstva zakládána profesními obory pro jejich zaměstnance.
Šlo o družstevní projekty, které stály za potřebami rodin v 70. a 80. letech minulého století. Pokud jde o novodobou historii, pak v roce 1991 bylo z celkem 3 705 681 obydlených bytů celkem 697 829 družstevních jednotek. O třicet později, v roce 2021, klesl jejich počet na 240 tisíc při celkem skoro 4,5 milionu obydlených bytů.
Kontinuálně roste počet vlastních domů a bytů v tzv. osobním vlastnictví. Naopak, vyjma aktuálního boomu developerských rezidenčních projektů s komerčním pronájmem, klesá vedle zastoupení družstevní formy bydlení i počet bytových nájemních jednotek. Proto se Česká republika nachází na prahu krize dostupného bydlení.
Návrat na správnou cestu
Z funkční a oblíbené cesty jsme přitom v posledních desetiletích sešli. Bytová družstva mají pro své členy jediný účel – zajištění jejich (dostupného) bydlení. Bytová družstva se nacházejí na pomezí mezi vlastnickým a nájemním bydlením, uplatňují neziskový princip a využívají nákladové nájemné. Navíc garantují snadný převod družstevního podílu. Proto bytová družstva nabízejí příležitost důstojného bydlení za výhodných a dlouhodobě udržitelných podmínek všem, jejichž příjmy neumožňují pořízení vlastnického bydlení a nesplní zpřísňující se podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru. Družstva tak mohou napomoci při řešení akutního nedostatku bytů. Vlastní bydlení se stalo nedostupné i pro středně příjmové domácnosti a jejich množství se zvyšuje.
Proto lze jen stěží pochopit to, proč se zákonodárci vyhýbají řešení problémů, s nimiž se musejí potýkat stávající družstva, a nevznikají kvůli nim družstva nová, byť by jejich součástí byly i samosprávy. Nelze ospravedlnit, proč se na družstva vztahují jiné právní předpisy než na společenství vlastníků jednotek (SVJ). Důvodů, proč nevznikají nová družstva, je samozřejmě mnohem více. Model, kdy družstevníci do společného projektu vkládali zdarma svůj čas, vědomosti a fyzickou práci, je podle všeho přežitý. Vidíme i neochotu hlavně mladších lidí kandidovat do orgánů družstev (zde je však situace obdobná i v mnohých SVJ, kde však mohou angažovat „externí“ osobu). Nejčastěji ale chybí hlavní tahoun – tedy zakladatel. Jak bylo zmíněno v úvodu, kdysi jím byly profesní svazy, oborová sdružení nebo sami zaměstnavatelé. Nyní jsou to spíše velká bytová družstva. Občas samosprávy. A roste angažmá developerských nebo investičních společností.
Překážky na cestě k dostupnému bydlení
Výkon správy bytových družstev komplikuje především přebujelá legislativa a neúměrné množství povinností, které musejí orgány plnit. Při zmíněné neochotě plnit zákonné povinnosti v orgánech bytového družstva může dojít k situaci, kdy soud může po letech nečinnosti družstva coby právnické osoby rozhodnout o její likvidaci. Je to podobné, jako kdyby společnost s ručením omezeným neměla jednatele. Jako u SVJ je také u družstev vleklý problém spojený s vymáháním dluhů při užívání bytů. Vymahatelnost práva je nedostatečná, respektive omezená rychlostí soudních řízení. Od první žaloby na uznání dluhu vůči družstvu po vstup exekutora a nucené (soudem nařízené) vystěhování bytu dlužníka mohou uplynout i čtyři roky, po které se dlužná částka často kumuluje.
Dluhy se zdaleka netýkají jen nájemného. Ze zkušenosti vidíme často triviální dluhy spojené s odměnou správy domu, na teple, vodném a stočném, úklidu nebo pojištění. Vymáhání dluhů vznikajících při užívání bytů představuje jeden z největších problémů. V případě takových pohledávek vlastně nelze zabránit jejich vzniku. Družstva ani nemají možnost zajistit splácení pohledávky nebo uplatňovat sankce za neplacení nákladů / pohledávek.
Navíc jistina pohledávky narůstá i v průběhu vymáhacího řízení, kdy není možnost dlužníka vystěhovat. A samozřejmě není možné přerušit správu domu a dodávku služeb. Na saturování dluhu vůči družstvu se nakonec musejí složit ostatní členové družstva.
Zdroj: ČKAIT
Foto: Pixabay
