Právní poradna: Má družstvo nárok požadovat opravdu fasády?

Bydlím v panelovém domě, který vlastní Stavební bytové družstvo Rozvoj, já mám byt od ledna v osobním vlastnictví. Před pěti lety jsem měnila okna a dnes přišli z družstva, že je fasáda u oken někde nafouklá, protože byla asi špatně udělaná a požadují po mně úhradu opravy fasády. Mají na to nárok?

Odpověď – 1.část

Jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak stanovy bytového družstva Rozvoj, musím vycházet z platné právní úpravy, a to konkrétně z občanského zákoníku a ze zákona o obchodník korporacích.

Dle občanského zákoníku platí, že veškeré části nemovitosti, které slouží k její základní funkčnosti a které slouží všem nájemcům společně, patří mezi tzv. společné části domu. Vzhledem ke své přirozené povaze a účelu bývá velmi neobvyklé, aby fasáda mezi společné části domu nepatřila.

Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona, který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není.

Obecně platí, že s výjimkou škod způsobených přímým zaviněním některé osoby, nese bytové družstvo odpovědnost vždy, jedná-li se o škodu způsobenou na společných částech nemovitosti. To znamená, že je-li fasáda vašeho domu zařazena jako celek mezi společné části domu, opravu bude platit bytové družstvo. Je-li fasáda rozdělená nějakým způsobem mezi vlastníky, odpovídá každý vlastník za svůj „kus“.

Odpověď – 2.část

Vzniká-li však v bytovém družstvu situace, kdy byty přecházejí do osobního vlastnictví, pak je možné, že dle občanského zákoníku musí být založeno společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). SVJ musí být založeno v bytovém domě s minimálně pěti jednotkami a čtyřmi různými vlastníky těchto jednotek, kdy jedním může být i družstvo. Už při převodu tří bytových jednotek do osobního vlastnictví různým vlastníkům tak v bytovém domě může nastat situace, kdy je ze zákona vznik SVJ povinný.  SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, existují-li SVJ a bytové družstvo paralelně, dochází k přenesení odpovědnosti za správu domu z bytové družstva na SVJ. Nezáleží ani na tom, kdo má více členů. Bytové družstvo po vzniku SVJ zajišťuje pouze správu v jednotlivých bytových jednotkách ve vlastnictví družstva a hradí náklady s tím spojené.

Závěrem lze říci, že záleží především na právním režimu, v jakém je fasáda na vašem domě vedena, podle čehož bude záležet na tom kdo bude opravu platit a taktéž na to, zda poškození fasády došlo vaším zaviněním.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay