Téma měsíce: Aktuální otázky nájemního bydlení. Skončení nájmu bytu ze strany nájemce

Postup skončení nájmu je upraven v občanském zákoníku. Nájem bytu však může zaniknout například i splynutím osoby nájemce a pronajímatele v případě koupě bytu nájemcem, smrtí nájemce, jehož nájemní právo na nikoho nepřešlo nebo zánikem předmětu nájmu. Nájem bytu může taktéž předně skončit uzavřením dohody o zániku nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem.

Dohoda o zániku nájmu by měla být uzavřena písemně s tím, že je podstatné, aby z dohody bylo zřejmé, kdo a s kým ji uzavírá, ohledně jakého prostoru a k jakému datu nájem skončí. Byť zákon nestanovuje povinnost předávat byt oproti předávacímu protokolu, rozhodně lze jeho sepsání doporučit. V předávacím protokolu by mělo být zejména uvedeno, v jakém stavu nájemce byt pronajímateli předává (zda se závadami, příp. s jakými či bez nich), dále by měl obsahovat i stav měřidel ke dni předání (tj. stav vodoměru, elektroměru, plynoměru apod.), stav vybavení bytu a počet klíčů, které nájemce pronajímateli vrací.

Nájem bytu zanikne také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Občanský zákoník upravuje „automatické“ prodlužování nájemních smluv sjednaných na dobu určitou, a to tak, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To však neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Mohou tedy obstát i další dohody nájemce a pronajímatele o obnově nájmu bytu, tyto dohody však musí být určité a srozumitelné.

Výpověď z nájmu

Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu. Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce, v obou případech musí být výpověď písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Nájemce může dát výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou kdykoliv i bez uvedení důvodů v tříměsíční výpovědní době, není-li sjednána výpovědní doba jiná. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou může dát nájemce výpověď tehdy, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy o nájmu bytu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Bude-li tedy např. sjednán nájem bytu na dobu určitou pěti let a nájemce se po dvou letech po vzniku nájmu bude nucen z důvodu změny zaměstnání přestěhovat do jiného města, nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval, a výpověď z nájmu bytu tedy v tomto případě bude po právu.

Povinnosti nájemce vůči pronajímateli

Nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. V praxi může nastat situace, kdy nájemce opustí byt, aniž by pronajímateli předal klíče. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Nájemce je povinen zajistit i vyklizení osob, které s ním žili ve společné domácnosti.

V občanském zákoníku je upraveno pravidlo, v jakém stavu má nájemce pronajímateli byt předat. Vychází se z toho, že nájemce by měl předat byt ve stavu, v jakém jej převzal. Nepřihlíží se přitom k běžnému opotřebení, které vzniká při běžném užívání, nebo k vadám, které by byt v době odevzdání vykazoval (musí jít však o vady, které je povinen odstraňovat pronajímatel, nikoliv nájemce). Vzhledem k tomu, že neexistuje definice běžného opotřebení, je vhodné si uvést ve smlouvě alespoň demonstrativní výčet.

Nájemce je povinen odstranit v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Dohoda pronajímatele a nájemce však může být i jiná.

Ohledně změn, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, platí, že je povinen je odstranit. Nemusí tak učinit pouze v případě, že mu pronajímatel sdělí, že odstranění nežádá. Tak jako tak nájemce nemůže žádat po pronajímateli žádné vyrovnání, a to i kdyby se provedenými změnami zvýšila hodnota pronajatého bytu. Rozhodnutí provést změny bez souhlasu pronajímatele bylo rizikem nájemce a toto riziko musí nájemce nést i v době ukončení nájmu. Hodnota bytu také ale může provedenou změnou utrpět. V tomto směru pamatuje výše uvedené ustanovení na ochranu pronajímatele, a to tak, že může po nájemci žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, ke které došlo v důsledku provedených změn.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay