Právní poradna: Má platit nájemce opravu vestavěné myčky?

Mám dotaz ohledně platby za opravu vestavěné myčky.  Zajímá mě, zda ji hradí pronajímatel nebo nájemce. Jedná se o opravu spotřebiče starého více než osm let, částka činí cca 3.500,- Kč a hodnota podobného nového spotřebiče se pohybuje kolem 6000,- Kč. Ve smlouvě mám uvedeno konkrétně toto ustanovení: Nájemce je povinen zajišťovat a na vlastní náklady provádět běžnou údržbu předmětu nájmu a drobné opravy související s jeho užíváním, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 5.000, -Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet těchto nákladů. Pokud bude cena opravy vyšší, uhradí pronajímatel rozdíl.  Pronajímatel se zavazuje provádět opravy předmětu nájmu s výjimkou oprav, které je povinen provádět nájemce. Nájemce oznámí potřebu jiných oprav neprodleně pronajímateli.  Pokud nájemce včas neprovede běžnou údržbu předmětu nájmu nebo opravy, ke kterým je dle této smlouvy povinen, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím písemném upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu vynaložených nákladů.

Z tohoto ustanovení mi vyplývá, že jako nájemce mám povinnost tuto opravu hradit. V jedné z vašich odpovědí na podobný dotaz jsem nabyl dojmu, že výše uvedené ustanovení je protiprávní a neplatné nebo se jen jedná o nesprávnou formulaci. Mělo by se jednat o roční částku odpovídající výměře bytu 50 m x 100 Kč, pak by se jednalo jen o chybnou formulaci nebo možná záměrně chybnou. Protože mi bylo řečeno při podpisu smlouvy, že se jedná o roční částku na základě výměry bytu. Navíc drobnou opravu definuje vyhláška 308/2015 Sb., kde je uvedená částka 1.000 Kč. Výše opravy je 3.500 Kč a podle mého názoru se nejedná o drobnou opravu nebo údržbu a v této souvislosti mě také zajímá výmalba bytu. Kdo ji hradí? V dnešní době si malíř řekne minimálně 20.000 Kč a více.

Odpověď

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku a z nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Dle platné právní úpravy platí, že drobné opravy bytu hradí nájemce. Drobné opravy jsou přitom vymezeny dvěma způsoby. Jednak se jedná o vymezení věcné, kde myčka není explicitně vyjmenována a poté je zde ještě vymezení podle výše nákladů, podle kterého se považují za drobné opravy všechny opravy a běžná údržba, pokud se v každém jednotlivém případě nejedná o částku převyšující 1 000,- Kč.

Nájemce má možnost s pronajímatelem dohodnout nižší částku, kterou bude sám hradit na drobné opravy, případně lze sjednat, že veškeré opravy bude zajišťovat výlučně pronajímatel. Není však přípustné ujednat opak, tedy situaci, kdy by se za drobné opravy považovaly výdaje přesahující částku 1 000,- Kč za jednu opravu. Celkově však součet všech oprav provedených v jednom kalendářním roce nesmí přesáhnout částku, jež se rovnají 100,- Kč/m² podlahové plochy, tj. ve vašem případě částku v celkové výši 5 000,- Kč za jeden kalendářní rok. Jestliže je výše uvedená částka překročena, tak se další opravy nepovažují dle výše zmíněného nařízení za drobné opravy. Z uvedeného vyplývá, že ustanovení obsažené ve vaší nájemní smlouvě je neplatné a pronajímatel ho nemůže právně vymáhat.

Za běžnou údržbu se považuje i malování, ovšem i zde platí maximální limit 1 000,- Kč na malování a maximální výše 5 000,- Kč za všechny drobné opravy za kalendářní rok, což znamená, že v případě, že by se jednalo o rozsáhlejší malování (případně kompletní malování celého bytu), by za něj byl finančně odpovědný pronajímatel.

Pronajímatel tak po vás může, s ohledem na vámi uvedené informace, požadovat max. 1 000,- Kč za opravu myčky za předpokladu, že jste v kalendářním roce 2024 neuhradil na jiné drobné opravy částku přesahující 5 000,- Kč a částka 1 000,- Kč se Vám započte do celkové maximální zákonem stanovené výše 5 000,- Kč za rok 2024 na veškeré drobné opravy na bytě.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay