Právní poradna: Mohu pronajímat nezkolaudovaný nebytový prostor k bydlení?

Obracím se na vás s dotazem týkající se nebytového prostoru v bytovém domě (SVJ). Jedná se o prádelnu, která byla před více než třiceti lety přestavěna na 2+KK o rozloze téměř 50 m2 (splachovací záchod, teplá voda, sprchový kout, topení, kuchyňská linka a nedávno osazená plastová okna). Víme, že dle nového občanského zákoníku lze takto upravený nebytový prostor pronajímat k bydlení, pokud obě stany souhlasí s podmínkami. S hrůzou jsme zjistili, že i přes tento zákon se vystavujeme pokutě, kterou nám může udělit stavební úřad za užívání prostoru k účelu, pro který nebyl zkolaudovaný. Tyto zákony jdou jednoznačně proti sobě.

Můžeme tedy tento nebytový prostor pronajímat k bydlení bez hrozby sankce? Jak se takové případy řeší v praxi? Na závěr bych rád dodal, že jsme pokoušeli tento prostor zkolaudovat na bytový, ale paní na stavebním úřadu nám více méně řekla, že proces je extrémně zdlouhavý, a víceméně nás od tohoto kroku odradila.

Odpověď

Předně si vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku a stavebního zákona.

Za dřívější právní úpravy nebylo možné pronajímat nebytový prostor za účelem bydlení, rozhodující tak byl právní stav bytu. S účinností občanského zákoníku však v tomto ohledu došlo ke změně a nyní tak lze pronajmout i nebytový prostor za účelem bydlení. Platí však, že i v těchto případech jsou strany zavázány stejně jako by byl pronajat obytný prostor, tj. musí být splněn požadavek vhodnosti k zajištění potřeby bydlení.

V rovině soukromého práva je tak zcela souladné s občanským zákoníkem pronajmout nebytový prostor za účelem bydlení, přičemž i v těchto případech jsou pronajímatel a nájemce vázány povinnostmi vyplývající z občanského zákoníku. Z hlediska stavebního zákona se ovšem pronajímatel vystavuje riziku finančního postihu za přestupek, a to z důvodu užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.

V tomto ohledu je tak zřejmá dvoukolejnost právní úpravy soukromého práva a právní úpravy stavebního práva. Co se týče tohoto přestupku, příslušné úřady jsou povinny taktéž zkoumat jeho společenskou škodlivost. Domnívám se, že v případě, že nebytové prostory k trvalému obývání určeny kolaudačním rozhodnutím nejsou, avšak splňují požadavky na trvalé bydlení, tak společenská škodlivost takového přestupku je významně snížena, k čemuž by měl rovněž příslušný úřad přihlédnout.

S ohledem na výše uvedené vám doporučuji, v případě, že zrekonstruovaný prostor chcete pronajímat bez jakýchkoliv rizik sankce, abyste přistoupil k jeho zkolaudování v souladu se stavebním zákonem.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay