Právní poradna: Mohu lidé jezdit ke své nemovitosti cestou, která je ve vlastnictví souseda?

Vlastním zemědělský pozemek na Krásné pod Lysou Horou. Na kraji tohoto pozemku je neudržovaná cesta k chatám, kterých je celkem devět. Oslovili jsme majitele těchto chat s tím, že mají podepsat námi vypracovanou nájemní smlouvu, jelikož již několik desítek let bezúplatně chodí a jezdí přes náš pozemek, který tímto i velmi znehodnocují, protože se jedná o nezpevněnou plochu. Mají sice vydržené právo, ovšem žádné povinnosti jim z toho neplynou, jen práva. Zřejmě se domluvili a na náš dopis se smlouvou nereagovali, až na jednoho chataře, který jen trval na tom, že by souhlasil jedině se smlouvou o služebnosti. Prosíme o radu, jak docílit toho, aby s námi komunikovali, případně jaké bychom mohli provést represe v tomto směru. 

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, vycházím v níže uvedené odpovědi ze zákonné úpravy, konkrétně pak ze zákona č. 89/2012 Sb., neboli občanského zákoníku. Současně upozorňuji, že Váš dotaz svým zaměřením přesahuje oblast právního poradenství poskytovaného v rámci této poradny. Nad rámec shora uvedeného lze však stručně uvést následující.

Ve Vašem případě se nabízí několik možností, jak danou situaci vyřešit. Předně je však nezbytné zjistit, zda ze strany vlastníků uvedených chat nedošlo k vydržení věcného břemene, konkrétně služebnosti cesty dle ustanovení § 1260 občanského zákoníku. Podle něj totiž platí, že k vydržení uvedeného práva jsou v tomto případě zapotřebí řádnost držby, její poctivost a pravost. Vzhledem ke skutečnosti, že ve Vašem dotazu uvádíte, že předmětný pozemek, respektive jeho část je užívána vlastníky chat několik desítek let, lze uvažovat také o mimořádném vydržení. Bez bližších znalostí však nelze shora uvedené s jistotou posoudit.

Za předpokladu, že by uvedení vlastníci skutečně vydrželi služebnost cesty, byli by oprávněni jezdit přes Váš pozemek i automobily, nicméně současně by v takovém případě měli povinnost přispívat poměrně k udržování cesty. Jinak řečeno byste v takovém případě byla oprávněna požadovat přiměřenou úhradu za údržbu cesty.

Odpověď – 2. část

Pokud by nedošlo ke shora uvedenému vydržení, nabízí se ve prospěch jejich pozemků zřídit služebnost cesty za úplatu. Pokud však tito vlastníci nebudou souhlasit, resp. Vás budou nadále ignorovat, lze se po uvedených vlastnících domáhat, aby se zdrželi užívání Vašeho pozemku, a to i případně soudní cestou.

Nicméně zde upozorňuji, že by na návrh těchto vlastníků mohl soud zřídit tzv. nezbytnou cestu.  Dle občanského zákoníku platí, že Vlastník nemovité věci, na niž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nedojde-li však mezi Vámi a vlastníky k dohodě, bude na návrh vlastníka pozemku domáhajícího se přístupu přes cizí pozemek rozhodovat soud. K tomuto doplňuji, že za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou.

Ve vztahu k Vámi navrhovanému nájmu uvádím, že pokud se na tom s jednotlivými vlastníky nedohodnete, tj. nebude vůle obou smluvních stran k uzavření nájemní smlouvy, nelze tyto vlastníky k jejímu uzavření nijak donutit.

Vzhledem k výše uvedenému bych si dovolil doporučit vlastníky chatek opětovně kontaktovat a obeznámit je detailně se situací. Budou-li vlastníci Vaši nabídku nadále ignorovat, je možno postupovat soudní cestou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay