Téma: Co řeší předsedové společenství vlastníků? Rozhodování mimo shromáždění

Pokud bychom hledali při řízení společenství vlastníků jednotek situace, kterých se obává naprostá většina statutárních orgánů, určitě by mezi nimi nechyběly obavy z nízké účasti na shromáždění, které pak není usnášeníschopné. Není příliš reálné očekávat, že by se na termín náhradního shromáždění dostavilo více členů, účast bývá ještě nižší. Řešením je rozhodování mimo shromáždění (per rollam). Využít můžeme, jak hlasování per rollam, tak i některou z hlasovacích platforem nebo hlasovací internetové portály.

Hlasování per rollam se stává běžným modelem rozhodování

Hlasování per rollam je hlasování mimo zasedání shromáždění. K jeho výrazné osvětě přispěla covidová opatření, kdy nebylo možné standardní konání shromáždění. Na jaře 2020 vstoupil v účinnost zákon č. 191/2020 Sb., tzv. lex covid, který dovolil použít hlasování per rollam ve společenství vlastníků jednotek i tehdy, pokud to zákon nebo stanovy společenství vlastníků jednotek nedovolovaly nebo omezovaly. Od 1. července 2021 pro hlasování mimo shromáždění opět platí omezující zákonná pravidla, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek nepřipouští jiný způsob. Právě covidové období přispělo výraznou měrou k rozšíření využívání hlasování mimo shromáždění, jehož úprava se promítla do stanov řady společenství vlastníků jednotek.

Pravidla pro použití rozhodnutí mimo shromáždění

Právní úprava rozhodování mimo shromáždění je upraven v § 1211 až 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Podle základní zákonné úpravy lze hlasování per rollam ve společenství vlastníků jednotek využít pouze poté, kdy svolané shromáždění nebylo usnášeníschopné. Hlasovat lze pouze o otázkách, které byly na programu neusnášeníschopného shromáždění. Občanský zákoník však připouští, aby stanovy společenství vlastníků jednotek případně upravily i jiné případy, kdy lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo shromáždění.

Jak hlasování per rollam probíhá

Každému členu s hlasovacím právem musí být doručen hlasovací lístek s návrhy bodů usnesení a možností vyjádření zaškrtnutím varianty souhlasím, nesouhlasím, zdržel jsem se hlasování. Součástí listiny obsahující plné znění návrhu rozhodnutí musí být datum (den, měsíc a rok) vyjádření vlastníka jednotky a podpis jeho vlastní rukou. Hlasující musí mít předem možnost se seznámit s bodem či body, o kterých hlasuje. Dostačující je informace, kde jsou tyto informace uloženy.

Důležité je též datum, do kterého se může hlasující vyjádřit. Neurčují-li stanovy lhůtu delší, musí být hlasovací lístek doručen zpět do patnácti dní. Pokud nebude rozhodnutí do stanoveného termínu doručeno, k hlasu vlastníka jednotky se nepřihlíží. Po uplynutí termínu hlasování musí statutární orgán písemně oznámit výsledek jednotlivým vlastníkům jednotek, a to včetně usnesení, pokud bylo přijato. Písemná forma oznámení vyplývá výslovně z § 1213 občanského zákoníku.

Pokud jde o potřebné kvórum hlasování, zákon v tomto případě vychází z toho, že možnost hlasovat mají všichni vlastníci, a proto se potřebná většina počítá ze všech hlasů. Pokud stanovy vyžadují u některých otázek vyšší kvórum, je jejich znění rozhodující. Obecnou nevýhodou hlasování mimo shromáždění je zejména nemožnost osobně seznámit členy s argumenty a o tématu mezi sebou v rámci shromáždění diskutovat.

Problémem per rollam hlasování může být i nemožnost doručit hlasovací lístky těm vlastníkům, kteří byt pronajímají a často žijí v zahraničí. Proto některá společenství vlastníků jednotek volí pro per rollam hlasování elektronickou poštou. Tato forma však není platným hlasováním per rollam, protože ustanovení § 1212 občanského zákoníku vyžaduje, aby vyjádření vlastníka k návrhu usnesení obsahovalo jeho vlastnoruční podpis. Pokud jsou tedy podklady pro hlasování per rollam zaslány mailem, musí si hlasující formulář vytisknout, označit hlasování, podepsat, naskenovat a odeslal zpět na adresu výboru. Takové řešení je možné, avšak technicky poněkud náročné.

Hlasování v elektronické podobě

Současná praxe ukazuje, že se rozhodování mimo shromáždění (per rollam) stalo důležitou součástí života mnoha společenství vlastníků jednotek. Většímu využití elektronické formy hlasování brání požadavek podpisu vlastní rukou. Je zřejmé, že nazrál čas pro příští změnu tohoto ustanovení. Už dnes však existují cesty řešení. Určité řešení nabízí § 562 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého může být vlastnoruční podpis hlasujícího nahrazen podpisem elektronickým. Dosud však nemá většina členů společenství vlastníků jednotek zřízen elektronický podpis a jeho zřizování pouze kvůli tomuto účelu nelze očekávat.

Pro hlasování mimo shromáždění existují i různé elektronické hlasovací internetové portály, které splňují požadavky nařízení Evropského Parlamentu a Rady č. 910/2014 ze dne 23. července 2014, o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu. Jejich využití bude praktické všude tam, kde to připustí stanovy společenství vlastníků jednotek a kde rozhodnutí nebude vyžadovat zápis do veřejného rejstříku, tam je totiž dosud forma vlastnoručního podpisu vyžadována. Obecnou výhodou hlasování elektronickými prostředky je, že se takto mohou na rozhodování podílet i ti vlastníci, kteří se ve svém bytě nezdržují.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay