Vlastnictví nemovitostí

U nás na dvoře, který je oplocen a je zde brána,  stojí 4 garáže a bytový dům se 4 byty. Jednu garáž koupil cizí majitel ve dražbě a cesta k ní je právě přes náš pozemek. On se dožaduje práva k povolení vjezdu. Boužel ani jeden z majitelů pozemku včetně mě nesouhlasíme s tím, aby užíval naši cestu k vjezdu do garáže. Moje otázka zní, jestli má právo k vjezdu přes náš pozemek, nebo je to na domluvě s majiteli pozemku a musíme mu to povolit.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu není zcela zřejmé, zda se garáž nachází na pozemku, na kterém se nachází taktéž Váš bytový dům, nebo zda je umístěna na samostatném pozemku. Níže proto popíšu obě možné varianty.

První z nich, tedy varianta, že se garáž nachází na pozemku, na kterém se nachází taktéž Váš bytový dům, by znamenala, že je garáž součástí Vašeho pozemku, je vymezena jako nebytová jednotka a její nový vlastník se její koupí stal spoluvlastníkem domu a pozemku. V takovém případě má nový vlastník garáže jakožto spoluvlastník pozemku oprávnění předmětný pozemek používat pro přístup ke své garáži a nepotřebuje k tomu žádná zvláštní povolení.

Odpověď – 2. část

Druhou variantou je to, že garáž není součástí Vašeho pozemku a je umístěna na samostatném pozemku, na který je přístup možný pouze přes Váš pozemek.

V takovém případě se vlastník garáže může domáhat zřízení nezbytné cesty přes Váš pozemek. Pro zřízení nezbytné cesty však musí být splněny následující podmínky vyplývající ze zákona: vlastník pozemku s garáží ho nemůže řádně užívat proto, že není dostatečně spojen s veřejnou cestou, škoda na Vašem pozemku způsobená nezbytnou cestou zřejmě nepřevyšuje výhodu nezbytné cesty, vlastník pozemku s garáží si nezpůsobil nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně, vlastník nežádá povolení nezbytné cesty pouze za účelem pohodlnějšího spojení.

Za splnění těchto podmínek může vlastník pozemku s garáží žádat o povolení nezbytné cesty, a to primárně vlastníka (vlastníky) sousedního pozemku nebo se v případě jejich nesouhlasu obrátit na soud, který o povolení rozhodne.

V takovém případě pak soud může povolit nezbytnou cestu v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen.

Vlastník (vlastníci) sousedního pozemku mají přitom vždy právo na náhradu v penězích za zřízení nezbytné cesty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Řeším trochu specifický problém, na který mi není nikdo schopen říct správný postup. Jsem vlastníkem půdní bytové jednotky v bytovém domě. Součástí bytového domu jsou dvě půdy. Jedna půda náleží pouze k mému bytu, druhá půda patří všem ostatním bytovým jednotkám s výjimkou té mojí. Mám dva dotazy: Jak odkoupit od ostatních část společné půdy a připojit jí k té mojí? (Nachází se přímo vedle sebe a přímo vedle mého bytu). Jaký je postup, abych následně z této půdy mohl udělat pokoj, který bude součástí mého bytu?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu není zcela zřejmé, zda je půda, kterou vlastní všichni vlastníci, společnou částí domu či samostatnou jednotkou, která je v podílovém spoluvlastnictví všech ostatních vlastníků. S ohledem na to se bude má odpověď na Vaše otázky pohybovat pouze v obecné rovině.

Vydělení části půdního prostoru a jeho připojení k již existující bytové jednotce (k Vašemu bytu) je možné provést prostřednictvím smlouvy o výstavbě ve smyslu ust. § 1170 OZ. Touto smlouvou se strany mohou mimo jiného zavázat, že se budou podílet na změně domu za účelem změny jednotek.

Smlouvu bude třeba uzavřít písemně se všemi ostatními vlastníky jednotek, a to s ohledem na to, že předmětnou změnou jednotek budou dotčeni všichni vlastníci jednotek v domě, ať už se jedná o společnou část, kdy dojde ke změně podílů všech vlastníků na společných částech, či se jedná o podílové spoluvlastníky půdy, přičemž změnou dojde k úpravě jejich podílů na společné věci.

Uzavřením smlouvy o výstavbě budete moci ve Vaše případě dosáhnout změny vymezení jednotek tak, jak popisujete v zadání. Ve smlouvě tedy bude vymezena část společné půdy, která bude připojena k Vaší jednotce, a tedy i nové vymezení hranic a velikostí půdních jednotek.

Odpověď – 2. část

Ustanovení § 1170 odst. 2 OZ pak stanovuje povinné náležitosti smlouvy o výstavbě, tedy že v ní musí být ujednány alespoň údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací a velikost spoluvlastnických podílů k domu, a je-li dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka, spoluvlastnické podíly se přitom určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech.

Kromě toho bude třeba ve smlouvě ujednat změny velikosti spoluvlastnických podílů po změně jednotek tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů.

Dále bude v souvislosti s uzavřením smlouvy o výstavbě třeba změnit prohlášení vlastníka, ve kterém musí být promítnuty provedené změny ve vymezení jednotek a ve velikosti spoluvlastnických podílů. Jelikož se pak tyto změny týkají všech vlastníků jednotek, bude třeba k provedení této změny prohlášení písemného souhlasu každého vlastníka jednotky v domě.

Na základě uzavřené smlouvy o výstavbě bude pak možné provést potřebné stavební úpravy půdního prostoru, včetně úpravy Vámi získaného prostoru v samostatný pokoj ve Vašem bytě. K tomu doplňuji, že Váš stavební záměr bude vhodné konzultovat s příslušným stavebním úřadem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Rodiče mého vnuka se budou rozvádět a syn tvrdí, že po splacení hypotéky byt přepíše na syna (tedy na mého vnuka). Nyní je byt ve společném jmění manželů. Tomuto tvrzení snacha nevěří. Vnuk má devět let a hypotéka se bude splácet ještě dalších dvacet let. Splácí ji syn. Dá se použít nějaká smlouva již teď, která zaručí převod bytu do vlastnictví vnuka po splacení hypotéky?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Ve Vaší situaci lze vlastnictví k předmětnému bytu převést na Vašeho nezletilého vnuka prostřednictvím darovací smlouvy. Jelikož se jedná o převod nemovitosti, je v OZ pro takovou darovací smlouvu vyžadována písemná forma, přičemž podpisy na darovací smlouvě musí být úředně ověřeny.

K tomu, aby došlo k převodu vlastnického práva k bytu až po splacení hypotéky, jak požadujete, bude třeba převod vlastnického práva k bytu vázat na splnění podmínky, konkrétně podmínky odkládací. Touto podmínkou by pak konkrétně bylo splacení hypotéky a Váš vnuk by předmětnou nemovitost mohl nabýt až poté. V takovém případě by totiž darovací smlouva nabyla účinnosti okamžikem splacení hypotéky a teprve poté by mohla být společně s návrhem na vklad vlastnického práva ve prospěch Vašeho vnuka podána na příslušný katastrální úřad.

Jelikož je ale Váš vnuk nezletilý, bude třeba, aby předmětnou darovací smlouvu schválil soud. Dle § 898 odst. 2 písm. a) OZ je totiž třeba souhlasu soudu k právním jednáním, kterými dítě nabývá nemovitou věc. Současně doporučuji seznámit se se smluvními podmínkami hypoteční banky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

S otcem jsem vlastnila rodinný dům, každý jednu polovinu. Ještě za života otec daroval 1/2 své poloviny mně a 1/2 sestře. Otec zemřel a v domě bydlím pouze já, sestra bydlí v jiném městě. Já vlastním 3/4 a sestra 1/4 domu. Každý byt má svůj elektroměr, plynoměr i vodoměr. Zajímalo by mě, zda je sestra povinná platit plyn, elektřinu, vodu, revizi kotle, domovní daň, pojistku atd. dle svého podílu, i když v domě nebydlí.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vámi uvedených informací vyplývá, že se jedná o nemovitost ve spoluvlastnictví Vás a Vaší sestry. U spoluvlastnictví vyjadřuje podíl každého ze spoluvlastníků míru jeho účasti na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Vaše sestra je tedy jakožto vlastník čtvrtinového podílu povinna podílet se i na nákladech, které jsou na společnou věc vynaloženy.

V případě, kdy je dům užíván pouze jedním spoluvlastníkem, je třeba u rozúčtování nákladů vynaložených na společnou věc mezi spoluvlastníky zohlednit, zda se jedná o náklady, které jsou spojeny se skutečným užíváním věci, nebo o náklady, jejichž vynaložení je třeba k zachování společné věci.

U nákladů, které jsou spojeny se skutečným užíváním věci, by mělo k rozúčtování mezi spoluvlastníky docházet podle spotřeby každého jednotlivého spoluvlastníka. Tyto náklady tedy budete ve Vašem případě nést především Vy vzhledem k tomu, že v domě žijete a jste tedy odpovědna za jejich vznik. Mezi tyto náklady pak patří především náklady na služby, a to například na plyn, elektřinu a vodu.

Náklady, jejichž vynaložení je třeba k zachování společné věci nebo také náklady, jejichž výše se neodvíjí od skutečného užívání věci, mají nést všichni spoluvlastníci bez ohledu na to, zda věc užívají či ne. Jedná se typicky o revize zařízení umístěných uvnitř domu či daňové odvody.

Odpověď – 2. část

V tomto případě pak může dojít k dohodě mezi spoluvlastníky o poměru, v jakém budou tyto náklady nést. Jestliže však k takové dohodě nedojde, tento poměr bude určen podle velikostí podílů jednotlivých spoluvlastníků.

Kdyby ze strany Vaší sestry nedocházelo k součinnosti, můžete nastalou situaci řešit soudní cestou. OZ v ust. § 1136 zaručuje právo spoluvlastníka, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, požadovat poměrnou část náhrady nákladů, které byly spoluvlastníkům ku prospěchu nebo náhradu nutných nákladů, které bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

Tohoto se taktéž můžete domáhat ve vztahu k nákladům, které jste ve prospěch Vaší sestry vynaložila doposud.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Rád bych zateplil fasádu domu v rekonstrukci. Jedna strana domu sousedí se sousedovým pozemkem, nicméně i tak mám podle katastru a digitálního zaměření cca 40 cm pozemku po celé straně domu až k hranici se sousedem. Soused to nejdříve odmítal a přesvědčoval mě, že tam žádný pozemek nemám, že by případný spor vyhrál a prý ani nikdy nic nepodepsal. Na katastru jsem si zažádal o náčrty z roku, kdy proběhla digitalizace, a hlavně podpisy, kde je jasný podpis souseda. Ten si mezi tím i na katastru zjistil, že nemá pravdu, a dal mi zapravdu. Navíc jeho sloupek od brány stojí přilepený na mojí nezateplené fasádě na mém pozemku. Když jsem začal řešit tento sloupek, který mi bude vadit při zateplení, bylo mi řečeno, že sloupek už je tam odnepaměti, a soused mi navrhl, abych si dal sloupek jako věcné břemeno (s tímto ale nesouhlasím). Se zateplením fasády prý nemá problém, ale žádal o zaměření geodetem a o založení nového měření na katastr. S tímto návrhem bych neměl sebemenší problém. Když jsem si připravil žádost o povolení zateplení fasády  k podpisu, změnil názor a zateplení 16 cm polystyrénem mi prý povolí jen tehdy, pokud mu daruji/přepíšu zbylý pozemek (tedy cca 20 cm okolo domu, což vychází na nějakých 5m²). Nejde mi ani tak o pozemek jako o přesahy střechy, případně opravy fasády a jiné problémy, které bych si vlastně dělal na “svém” místo toho, abych musel vždy vše řešit se sousedem, případně ho nějak odškodňovat. Řešil jsem to s ním snad pětkrát a pokaždé chtěl něco jiného, až to vyústilo v “buď mi dáš pozemek, nebo ti nic nedovolím”, což mi pomalu hraničí s vydíráním. Na stavebním úřadu potřebuji k ohlášce podpisy sousedů, případně bez podpisu je to na stavební povolení, kde souseda obešlou, a prý pokud nebude souhlasit, je to na soud. Dá se zateplení fasády vyřešit nějak jinak, než přepisem zbylého pozemku sousedovi nebo soudem? Jde nějakým způsobem odstranit sloupek brány z mého pozemku, když je tam prý odnepaměti?

Odpověď – 1. část

předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“).

Obecně platí, že zateplení pláště stavby je stavební úpravou, která se považuje za změnu dokončené stavby. V prvé řadě je pro Vás podstatné zjistit, zda k plánovanému zateplení domu budete potřebovat stavební povolení, či bude potřeba ohlášení stavebnímu úřadu nebo zateplení bude možné provést bez dalšího. Poslední možnost platí například pro stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, kterými se nemění vzhled stavby ani způsob jejího užívání, které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí anebo jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Za tímto účelem doporučuji navštívit příslušný stavební úřad a vše s nimi konzultovat.

Za předpokladu, že Vašem případě bude potřeba ohlášení záměru stavebnímu úřadu, musí takové ohlášení splňovat všechny zákonné náležitosti, a to včetně povinné přílohy, kterou představuje souhlas osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno. Formulář ohlášení stavby pak naleznete v příloze č. 8 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu.

Odpověď – 2. část

V případě, že mezi Vámi a Vašim sousedem nedojde k dohodě a následnému udělení jeho souhlasu s provedením předmětné stavební úpravy, bude Vaše ohlášení nekompletní a stavební úřad o něm bude následně rozhodovat v rámci stavebního řízení. V rámci takového řízení však může stavební úřad uložit účastníku řízení, Vašemu sousedovi, povinnost umožnit Vám provedení předmětné stavební úpravy, tedy povinnost strpět provedení stavebních prací z Vašeho pozemku. V takovém případě byste tedy mohl provést předmětnou stavební úpravu i bez souhlasu Vašeho souseda.

Jestliže tedy nejste ochoten přistoupit na upravení poměrů tak, jak je navrhuje Váš soused, a tedy darovat mu část Vašeho pozemku, čímž byste následně získal jeho souhlas s provedením stavební úpravy, doporučuji Vám podat ohlášení stavebnímu úřadu bez souhlasu Vašeho souseda a nechat příslušný úřad rozhodnout v rámci řízení o udělení povinnosti Vašemu sousedovi, aby předmětnou stavební úpravu umožnil. Nepřijdete tím tak o část svého pozemku.

Co se týká sloupku brány Vašeho souseda, který se nachází na Vašem pozemku, tak k tomu uvedu následující. Z Vámi popsaného vyplývá, že by se mohlo jednat o přestavek ve smyslu ust. § 1087 OZ, tj. o trvalou stavbu, kterou stavebník zřídil na vlastním pozemku a která malou částí zasahuje na malou část sousedního pozemku.

Pokud by se jednalo o přestavek, tak se část pozemku, která je jím zastavěná, stane vlastnictvím zřizovatele stavby za předpokladu, že byl v dobré víře. Bývalý vlastník části pozemku má pak od zřizovatele stavby v dobré víře právo na náhradu obvyklé ceny nabytého pozemku. V takovém případě by tedy platilo, že nemůžete požadovat odstranění předmětného sloupku a můžete po Vašem sousedovi požadovat toliko náhradu za část pozemku, o který jste přišel.

Odpověď – 3. část

Pokud by se ve Vašem případě nejednalo o přestavek, tak se domnívám, že mohlo dojít k vydržení vlastnického práva k části pozemku, která je zastavěna sloupkem. V takovém případě by však záleželo, kdy byl sloupek na Vašem pozemku postaven, a tedy zda již uběhla vydržecí doba. Ta činí u nemovitých věcí deset let, případně dvacet let v případě mimořádné promlčecí doby, tedy jestliže by nebyl prokázán právní důvod, na kterém by byla držba části pozemku založena.

Pokud by došlo k takovému vydržení ze strany Vašeho souseda, tak předmětná část pozemku by byla v jeho vlastnictví a Vy byste taktéž nemohl požadovat odstranění předmětného sloupku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem majitelkou bytu, který budu převádět na syna. Jelikož mám tři děti, jsme dohodnutí, že syn z bytu vyplatí své dvě sestry a k tomu účelu požádá o půjčku poskytovanou státem, jejíž podmínky splňuje. Chci se zeptat, zda smlouva mezi námi může být darovací, s tím, že bude obsahovat ujednání o výplatě svých sester, nebo musí být sepsaná jako kupní smlouva? 

Máte-li zájem Vámi vlastněnou nemovitost převést na svého syna, může k převodu dojít jak na základě darovací smlouvy, tak na základě kupní smlouvy. V obou případech dojde k převodu vlastnického práva k nemovitosti na syna, nicméně předmětem darovací smlouvy je převod bezúplatný, naopak na základě kupní smlouvy dochází k převodu za úplatu.

Rozdíl mezi oběma variantami je patrný také v daňových aspektech. Darování nemovitost jakožto bezúplatný příjem mezi příbuznými v přímé linii je totiž jednak osvobozen o daně z příjmu, jednak takový převod není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Naproti tomu v případě koupě, tj. úplatného převodu bude Váš syn, jakožto nabyvatel nemovitosti, určitě povinen zaplatit daň z nabytí nemovité věci. Pokud nebudou splněny podmínky pro osvobození od daně z příjmu dle § 4 zákona o daních z příjmů, bude nutné odvést i tuto daň s tím, že poplatníkem této daně bude Vy. Z daňového hlediska je tedy výhodnější zvolit bezúplatný převod.

Zároveň si Vás pak této dovoluji upozornit na to, že zápůjčky, resp. úvěry na pořízení obydlí poskytované státem bývají zpravidla účelově vázány přímo na pořízení obydlí, nikoliv např. na vzájemné vypořádání se sourozenci. Jelikož ve svém dotazu nezmiňujete konkrétně, o jaký úvěr by v předmětné věci mělo jít a jaké jsou jeho konkrétní podmínky, nedokáži posoudit, jakým způsobem bude moci být úvěr využit – tedy zejména, zda syn bude moci úvěr čerpat za situace, kdy od Vás nemovitost nabyde bezúplatně (darem).

Pokud jde o Váš záměr, aby při převodu nemovitosti na syna došlo rovněž k vzájemnému finančnímu vypořádání Vašich dětí, doporučuji tento záměr realizovat formou samostatné smlouvy o finančním vypořádání. Předmětem této smlouvy bude závazek obdarovaného syna, že se finančně vypořádá se svým sestrami a uhradí jim sjednanou částku vypořádání. Pro úplnost přitom podotýkám, že samotné finanční vypořádání není podmínkou pro převod nemovitosti na jedno z Vašich dětí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V Prohlášení vlastníka jsou společné prostory specifikovány: “… střecha včetně volného prostoru pod hřebenem střechy, nad a za byty ve čtvrtém nadzemním podlaží…” V domě jsou již dvě půdní vestavby, ale nad nimi je společný volný prostor. Jedná se o prostor s proměnnou světlou výškou, podchozí pouze v části pod hřebenem střechy, prostor je stavebně oddělený od bytových jednotek a přístupný pouze ze společného nebytového prostoru, z chodby. Plocha cca 90 m² max. Další společný nebytový prostor je zastavěná plocha u nároží o velikosti asi šest m², tato plocha není přístupná, vzhledem k malé světlé výšce, není ani součástí bytu, od bytu je oddělena sádrokartonovou příčkou. Vzhledem k charakteru, kdy uvedené prostory nejsou zkolaudovány jako součást bytu a ani s bytem propojeny, jednalo by se o společný nebytový prostor i bez výslovného uvedení v Prohlášení. Jedná se však o prostor v domě, který může být součástí nástavby, dle sdělení příslušného stavebního úřadu zde lze uvažovat o nástavbě tzv. ustupujícího podlaží. V tomto okamžiku nevyužitý půdní prostor nemá velkou užitnou hodnotu, je z ní pouze výstup na střechu a nabízí možnost skladování, má však s ohledem na lokalitu významný potenciál stavebního místa, je to hodnotná stavební parcela: dům ve vilové čtvrti, zahrada, v dané lokalitě krajského města se žádné půdní prostory nebo ploché střechy pro nástavbu neprodávají. Vlastníci půdních vestaveb chtějí tyto společné nebytové prostory přiřadit ke svým půdním bytům s tím, že své byty otevřou k hřebeni, případně si chtějí vytvořit úložné půdičky přístupné pouze z jejich bytů. Ze společného nebytového prostoru, zastavěné plochy u nároží, hodlá vlastník půdního bytu vybudovat terasu. Tato terasa by sice tvořila nadále společný nebytový prostor, ale měla by výlučné užívání pouze pro jeden byt. Takto sice nevznikne nová podlahová plocha půdních bytů (pokud se bude jednat pouze o otevření k hřebeni), ale zanikne společný nebytový prostor, definovaný v Prohlášení. Kdyby došlo k tomuto řešení, ostatní spoluvlastníci společných nebytových prostor budou kráceni na svém právu užívat společné nebytové prostory. Je ze zákona definován pro takové řešení nutný souhlas 100 % vlastníků? Nebo je nutná pouze nadpoloviční většina, protože nedojde ke změně podílů v Prohlášení vlastníka? Je třeba sepsat Smlouvu o výstavbě, když dvě BJ v podkroví jsou již realizovány a při výstavbě nepůjde o změnu podílů, ale pouze o vikýře a zabrání současných společných nebytových prostor?

Odpověď – 1. část

Chápu-li Vámi popsaný skutkový stav správně, v současné době se v prostorách nad byty ve čtvrtém nadzemním podlaží nacházejí dvě jednotky, které ve svém dotazu označujete jako tzv. půdní vestavby. Nad těmito jednotkami se nachází dvě prostorově zcela oddělené půdní místnosti, která jsou přístupné toliko ze společné chodby. Dále se pak u střešního nároží nachází další prostorově oddělená místnost, které nyní není přístupná vůbec. Tyto místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, a jsou tedy společnými částmi domu.

V důsledku plánovaných stavebních úprav bude zcela znemožněn přístup do těchto místností ze společné chodby a budou do budoucna přístupné toliko z jednotlivých bytu. Poměrně zřetelně z dotazu vyplývá, že místnost nacházející se u střešního nároží bude přestavěna na terasu přístupnou pouze z jednoho bytu, což z právního hlediska znamená, že se nově bude jednat o společnou část domu ve výlučném užívání jednoho z vlastníků.

Není mi však zcela jasné, jaký důsledek budou mít stavební úpravy na další půdní místnosti, které jsou momentálně přístupné ze společné chodby. Ve svém dotazu uvádíte, že vlastníci jednotek (půdních vestaveb) by tyto místnosti „přidružili“ ke svým jednotkám s tím, že se tyto jednotky „otevřou k hřebeni“, případně si vytvoří úložné půdy přístupné pouze z jejich jednotek. Z uvedeného není proto zcela jasné, zda místnosti budou ve výsledku též terasami či dalšími místnostmi již existujících jednotek. Tato skutečnost je přitom rozhodná pro určení, zda dojde ke změně podílů vlastníků na společných částech, či nikoli.

Odpověď – 2. část

Dle občanského zákoníku platí, že neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Podlahovou přitom tvoří půdorysná plocha všech místností bytu, nikoli však výlučně užívané společné části nacházející se mimo byt.

Pokud jde o Vaše dotazy, v prvé řadě uvádím, že dochází-li ke stavební úpravám domu za účelem zřízení nebo změny jednotek je dle mého názoru vždy nezbytné uzavřít smlouvu o výstavbě (srov. ust. § 1170 odst. 1 občanského zákoníku). Zákon pro takovou smlouvu vyžaduje písemnou formu; další náležitosti pak stanovuje v ust. § 1170 odst. 2 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že v důsledku popsaných stavebních úprav dojde též ke změně dosavadních jednotek nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, musí si smluvní strany ve smlouvě ujednat změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů, pokud tedy ke změně velikosti spoluvlastnických podílů dochází. V souvislosti s výstavbou dojde i ke změně prohlášení vlastníka.

Podle občanského zákoníku rozhoduje o změně prohlášení vlastníka shromáždění vlastníků jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek, příp. schůze vlastníků jednotek svolávaná správcem (není-li společenství vlastníku pro správu předmětného domu zřízeno).

Obecně občanský zákoník vyžaduje k přijetí rozhodnutí shromáždění (či schůze vlastníků) souhlas prosté většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Zákon však odlišnou většinu v případě hlasování na shromáždění nevyžaduje, postačuje tedy prostá většina přítomných hlasů vlastníků jednotek. V souladu s ust. § 1169 odst. 2 občanského zákoníku se však při změně prohlášení vlastníka vyžaduje dohoda všech dotčených vlastníků. Jelikož se zasahuje do společných částí domu, domnívám se, že v tomto případě bude vyžadován souhlas všech vlastníků v domě, a to bez ohledu na to, zda dojde ke změně podílů na společných částech.

Pro úplnost si poté dovoluji doplnit, že pokud Váš dotaz mířil na ust. § 1214 občanského zákoníku, tento se použije pouze v případě hlasování mimo zasedání shromáždění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme bytový dům se čtyřmi bytovými jednotky a tři vlastníci bytů (jeden z majitelů vlastní dva byty). Zajímalo by mě, v rámci rekonstrukce střechy a hromosvodu, zda je nutný souhlas všech vlastníků, nebo stačí nadpoloviční většina?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Nejprve bych zmínil, že rekonstrukce střechy a hromosvodu je otázkou správy domu a pozemku. Celá střecha včetně hromosvodů představuje z pohledu platné právní úpravy společnou část domu ve smyslu ust. § 1160 OZ, neboť se jedná o část podstatnou pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu. Vzhledem k tomu, že střecha včetně hromosvodů je společnou částí domu, její rekonstrukce je činností spojenou se stavební úpravou společných částí, tj. činností zahrnutou do správy domu.

Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníku jednotek (dále jen „SVJ“), které se zakládá výhradně za účelem správy domu a pozemku. Dle zákona se SVJ povinně založí v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Je-li v domě méně než pět jednotek, zákon povinnost založit SVJ nestanoví a SVJ může být založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Nevzniklo-li pro správu konkrétního bytového domu SVJ, je osobou odpovědnou za správu domu správce; ten musí být určen v prohlášení vlastníka jednotky, kterým došlo k rozdělení domu na jednotky. V takovém případě se na správu domu a pozemku použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.

Jak je tedy patné, pro rozhodování ve věcech správy se použijí ustanovení OZ, která stanovují pravidla pro výkon působnosti shromáždění SVJ, tj. orgánu tvořeného všemi vlastníky jednotek.

Dle ust. § 1208 písm. b) patří do působnosti shromáždění též rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části, avšak pouze v případě, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; nestanoví-li stanovy (prohlášení vlastníka) něco jiného.

Odpověď – 2. část

Zmiňovaným prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které stanoví, že „[v] působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek (příp. správce) je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Stanovy (prohlášení vlastníka) přitom mohou obsahovat úpravu přísnější (tzn. nižší finanční limit, než stanoví prováděcí předpis), ale nic nebrání tomu, aby limit určený stanovami byl vyšší než limit stanovený prováděcím předpisem.

Pokud jde o samotný proces rozhodování zasedání shromáždění vlastníků jednotek, předně platí, že shromáždění je způsobilé usnášet se, je zapotřebí přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.

Podle ust. § 1206 odst. 2 OZ k přijetí rozhodnutí, ve vašem případě rozhodnutí o stavební úpravě společné část – rekonstrukci střechy a hromosvodu, zákon vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, avšak stanovy SVJ mohou vyžadovat vyšší počet hlasů. Zároveň je dobré mít na paměti, že nebylo-li zřízeno SVJ a jedná-li se o dům, kde je méně než pět jednotek, nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Pokud je ve vašem domě zřízeno SVJ, bylo by vhodné tuto problematiku porovnat s konkrétními stanovami vašeho SVJ. Pokud ale SVJ ve vašem domě zřízeno nebylo, doporučuji nahlédnout do prohlášení vlastníka, kde by rovněž mělo být hlasování předmětem úpravy. Obecně je v těchto případech jinak vyžadována nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám jako vlastník bytu právo nahlédnout do smluv o dílo a zároveň je ofotit pro vlastní kontrolu, stejně jako rozpočet prováděných prací na bytovém domě, ve kterém BJ vlastním? Práce byly odsouhlaseny na schůzi vlastníků bytů bez předchozího uveřejnění dané smlouvy o dílo a rozpočtu prováděných prací?

Obecně platí, že má vlastník jednotky právo ověřit si, jak jsou dům a pozemek spravovány a jak se při správě domu hospodaří. To logicky vyplývá z právního postavení vlastníka jako spoluvlastníka společné věci, tj. domu a pozemku, na němž bytový dům stojí.

Právo vlastníka jednotky seznámit se s hospodařením osoby odpovědné za správu domu je zakotveno v ust. § 1179 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení má vlastník jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje; u této osoby zároveň může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Vlastník jednotky má tedy v prvé řadě všeobecné právo seznamovat se s hospodařením společenství vlastníků jednotek či správce a současně s tím kontrolovat, zda je dům a pozemek spravován v souladu se zájmy vlastníků jednotek a v souladu se zákonem, prohlášením vlastníka (a v případě společenství vlastníků též v souladu se stanovami). Dále pak vlastníkovi jednotky svědčí právo nahlížet do veškerých smluv uzavřených ve věcech správy, dále do účetních knih a ostatních dokladů (společenství jednotek nebo správce v domě, pokud nevzniklo společenství).

Odpověď – 2. část

Pokud jde o shora podaný dotaz, zda máte právo nahlédnout a zároveň ofotit pro vlastní kontrolu smlouvu o dílo a rozpočet prováděných prací na bytovém domě, s ohledem na shora uvedené lze konstatovat, že v zásadě Vám toto právo svědčí.

Co se týče způsobu (a rozsahu) uplatnění uvedeného práva, občanský zákoník v tomto směru mlčí. Dle důvodové zprávy mohou způsob (a rozsah) výkonu těchto práv určit pravidla pro správu domu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků. Právě některý z těchto dokumentů by měl stanovit režim nahlížení, a to zejména z časového hlediska a z hlediska celkové organizace. V tomto ohledu Vás tedy odkazuji přímo na uvedené dokumenty.

Způsob uplatnění práva též úzce souvisí s právem na pořízení kopií předložených podkladů. Zákon právo pořizovat si kopie nezmiňuje, což je někdy vykládáno tak, že takové právo nárokovatelné není. Domnívám se však, že takový výklad jde proti smyslu uvedeného ustanovení, neboť do značné míry omezuje možnost vlastníka kontrolovat hospodaření osoby odpovědné za správu domu, vlastník jednotky by měl mít rovněž právo pořídit si na své vlastní náklady kopie požadovaných dokumentů. Zároveň pak platí, že prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo smlouva o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků mohou uvedené právo výslovně zakotvit.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak má postupovat člověk, ze kterého se tím, že, uhradil pohřeb nemajetnému příbuznému, stal vykonavatel pohřbu a je také v rodové linii dědicem člověka, který žil asociálním způsobem v nájemním bytě. Byt je navršený odpadky, nezanechal po sobě žádný movitý ani nemovitý majetek, dají se spíše předpokládat dluhy. Než začne dědické řízení, ve kterém tento dědic může dědictví odmítnout, existuje nevyklizený byt. A samozřejmě tlak okolí na vyklizení bytu. Jak se má vykonavatel pohřbu a dědic, který takové dědictví chce odmítnout, zachovat?

Pouhá skutečnost, že jste dobrovolně uhradila pohřeb zemřelého, Vás nezavazuje k žádným dalším povinnostem. V případě, kdy byste tak neučinila Vy, či žádná jiná osoba, měla by dle zák. č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví, ve znění pozdějších předpisů povinnost zajistit pohřbení zemřelého obec, na jejímž území k úmrtí došlo.

Obecně se dá shrnout, že povinnost vyklidit byt po zemřelém připadá dědicům věcí, které se nacházejí v bytě. Na druhou stranu rovněž dokud není známo, kdo bude dědicem, tak s bytem a movitými věcmi ve vlastnictví zemřelého není možné zásadně nijak nakládat. Ust. § 2284 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů stanoví, že pokud nebude dědic znám ani půl roku od smrti nájemce, má pronajímatel možnost byt vyklidit; tím nájem zaniká. V takovém případě má pronajímatel věci z bytu uložit na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele. Nepřevezme-li si poté nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat. Vzhledem k tomu, že Vy se však chystáte v následném dědickém řízení dědictví odmítnout, nestanete se tak dědicem a povinnost vyklidit byt po zemřelém Vám tak nevznikne. Rovněž nebudete muset hradit ani náklady za uložení těchto věcí ani hradit nájemné za dobu od úmrtí zůstavitele do vyklizení bytu.

Ve Vašem případě by se dalo rovněž uvažovat o situaci, kdy na základě ust. § 154 zák. č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, soud řízení o pozůstalosti zastaví, a to s ohledem na skutečnost, že zůstavitel zanechal majetek bez hodnoty nebo jen majetek nepatrné hodnoty. Zmíněné ustanovení dále stanoví, že soud usnesením rovněž vydá zůstavitelův majetek tomu, kdo se postaral o pohřeb, jestliže s nabytím tohoto majetku tato osoba vysloví souhlas. Pokud by takováto situace nastala, doporučuji Vám souhlas s nabytím tohoto majetku nevyslovovat, neboť byste k majetku v bytě nabyla vlastnické právo a musela byste pak tento majetek z bytu vyklidit právě Vy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám být v OV s věcným břemenem, tudíž tam nemohu bydlet. Chci si koupit jiný být (družstevní). Z právního hlediska je to možné?

Vlastnické právo je jedním ze základní lidských práv, které je každé osobě ústavně garantováno. Již v čl. 11 Listiny základní práva a svobod se stanoví, že každý má právo vlastnit majetek. Obecně má tedy každá osoba právo nabýt do svého vlastnictví jakýkoliv majetek nezávisle na tom, zda již takovou (či jinou obdobnou věc) vlastní, a to včetně bytu či družstevního podílu.

Pokud jde o družstevní podíl, dovolím si upozornit na skutečnost, že tento lze nabýt pouze za předpokladu, že splňujete podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. V případě družstevního bydlení budete pouze nájemce družstevního bytu, na jehož nájem máte právo v souvislosti se svým členstvím v družstvu. Vlastnické právo k bytu stále svědčí bytovému družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V bytě jsme objevili před měsícem štěnici. Ihned jsme kontaktovali správkyni bytových jednotek a dozvěděli se, ať si dezinsekci necháme provést na své náklady. Jelikož údajně ostatní byty tento problém nemají. Zavolala jsem na pojišťovnu a nechala jsem provést dezinsekci celého bytu. Ani deratizátor nenašel žádnou další štěnici a ani hnízdo. Pán nám sdělil, že je absolutně nesmyslné provádět postřik pouze v jednom bytě, protože to nemusí být od nás. Asi 4 týdny byl klid. V sobotu jsem byla zase poštípaná, provedli jsme důkladnou kontrolu bytu a objevili další štěnice. Přítel zjistil, že lezou do bytu z balkonu. Tento problém jsme nahlásili správci bytových jednotek, který o tom věděl už od začátku, s tím, že chceme, aby se provedl postřik i v ostatních bytech, protože není možné, aby to bylo od nás. Ten celý problém řešil se správkyní fondu, která znovu sdělila, že si máme znovu objednat deratizátora a řešit to na vlastní náklady. Sousedi samozřejmě řekli, že nic doma nemají, a tím celá věc skončila. Prosíme tedy o radu v této neřešitelné situaci. Deratizátor odmítá přijet, jelikož to nemá žádný smysl, a správkyně fondu to odmítá řešit. Když se můj přítel zeptal správce bytových jednotek, jestli máme čekat, až se to dostane až k němu do bytu a bude se muset vystříkat celý vchod, řekl, že to je také řešení. Protože by se to pak z fondu mohlo zaplatit. Můžete mi prosím poradit, jak v celé záležitosti pokračovat?

Předně si dovoluji uvést, že ze shora podaného dotazu není zcela jasné, zda jste nájemcem či vlastníkem bytové jednotky nacházející se v bytovém domě. Ačkoliv s ohledem na celkové vyznění dotazu mám za to, že jste vlastníkem jednotky, z opatrnosti níže podávám odpověď s přihlédnutím k oběma možnostem.

Podle ust. § 57 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, je vlastník nemovitosti povinen dle potřeby zajistit dezinfekci bytu za účelem likvidace přenašečů infekčních onemocnění a zvýšeného výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů.

Vzhledem k tomu, že se výskyt štěnic v bytovém domě (a na to navazující dezinsekce) dotýká nejen jedné konkrétní jednotky, jedná se o otázku, která je v zájmu všech spoluvlastníků bytového domu; jedná se tedy o záležitost správy domu a pozemku, kterou zajišťuje buď společenství vlastníků jednotek (jestliže vzniklo), nebo správce. Povinnost zajistit v případě potřeby dezinsekci v bytovém domě tedy tíží tuto osobu odpovědnou za správu domu. Jestliže tato osoba svou povinnost nesplní, hrozí jí uložení peněžité pokuty až do výše 100 000 Kč za spáchání přestupku podle zákona o ochraně veřejného zdraví. V případě, že vznikne v souvislosti s tímto porušení jakákoliv škoda, bude tato osoba povinna škodu nahradit.

Pokud jde o další postup, doporučuji Vám ještě jednou vyzvat osobu odpovědnou za správu domu ke zjednání nápravy, ve které tuto osobu upozorníte na možné následky, které mohou nastat. Jestliže osoba odpovědná za správu domu nezjedná nápravu, můžete v krajním případě zajistit dezinsekci na vlastní náklady sama, přičemž účelně vynaložené náklady by Vám osoba odpovědná za správu domu musela nahradit. Zároveň si Vás však dovoluji upozornit na skutečnost, že v takovém případě budete povinna prokázat, že byly náklady vynaloženy skutečně účelně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Prosím o pomoc s ohledem na aktuální úmrtí manžela maminky. Je zmatená různými radami, pochopitelně i znejistěná budoucností. Pán byl vlastníkem bytu v SVJ, kde jako manželé žili. Maminku jako manželku ustanovil univerzální dědičkou svého majetku (sepsáno u notáře). Dědické řízení ještě neproběhlo, nicméně v domě již maminku straší, že převod bytu stejně půjde k řešení, bude platit nějaký odhad atd. Pochopitelně máme s maminkou strach, co nás ještě může čekat… Sama si všechny platby za byt převedla na sebe a teď nevíme, jestli jsme udělali dobře.

Z Vašeho dotazu usuzuji, že manžel Vaší maminky, tedy zůstavitel, měl předmětnou bytovou jednotku ve výlučném vlastnictví v domě, ve kterém bylo zřízeno společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že Vaše maminka byla zůstavitelem určena za jedinou univerzální dědičku jeho jmění, bude jí po skončení dědického řízení soudem potvrzeno nabytí tohoto dědictví, avšak za předpokladu, že zůstavitel neměl děti, které zákon chrání jako nepominutelné dědice. Nepominutelné dědice nelze na jejich zákonném dědickém podílu zkrátit, ledaže by se dědictví zřekli nebo byli vyděděni. Jedná se vždy o děti zůstavitele a případně i jejich děti. Zda tedy Vaše maminka nabude vlastnictví k předmětné bytové jednotce, bude záležet na průběhu dědického řízení, na okruhu dědiců a zda a jak se případně dědici mezi sebou dohodnou, pokud by jich bylo více (např. v případě nepominutelných dědiců). V případě, že je některým z dědiců nezletilé dítě, má dědické řízení určitá specifika, kdy i některé dílčí úkony musí schválit soud a zpravidla nebývá nakloněn tomu, aby nezletilí dědici byli „vypláceni“ namísto získání podílu na nemovité věci. Záleží ovšem vždy na okolnostech konkrétního případu.

Ostatní obyvatelé domu, kteří Vaši maminku “straší“ zmíněným placením odhadu apod. mají zřejmě na mysli povinnosti stanovené v souvislosti se zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon byl však již zrušen a dědická daň od roku 2014 neexistuje, tudíž tak k jejímu určení již není třeba žádný odhad provádět. I přesto se však odhad provést muset bude, k tomu viz poslední odstavec. Na okraj si ještě dovolím zde poznamenat, že majetek bezúplatně nabytý dědictvím je dnes předmětem daně z příjmů upravených zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Ten ve svém ust. § 4a písm. a) stanoví, že od daně z příjmů fyzických osob se osvobozuje bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu. Vaše maminka je tedy od daně osvobozena.

Vaše maminka však určité poplatky s vyřizováním dědictví hradit muset bude. Jedná se o odměnu notáře za úkony provedené v řízení o pozůstalosti a za případné další služby. Těmi bude například úhrada znaleckého posudku při odhadu ceny zděděného majetku, neboť základem pro určení odměny notáře je obvyklá cena majetku pozůstalosti.

O průběhu dědického řízení lze bližší informace získat od notáře, kterému bylo dědické řízení přiděleno. V případě potřeby právní pomoci se zároveň můžete kdykoli obrátit na advokáta dle Vašeho výběru.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Maminka byla spoluvlastnicí poloviny činžovního domu a v jednom bytě bydlela do roku 2018. Po její smrti jsme se s neteří staly novými spoluvlastníky, každá 1/4. Druhá polovina domu patřila mojí tetě a po její smrti v roce 2015 přešlo spoluvlastnictví její části na dvě vnučky. Do doby, než zemřela teta, maminka spravovala celý dům a rekonstruovala jednotlivé byty z výnosu domu, s tetiným souhlasem. Po smrti tety se tedy i její byt opravil ze společných peněz a užívá ho vnučka. Vnučka si rozdělila vertikálně dům a poslala nájemníkům na své straně nové smlouvy a zřídila nový účet. Maminka tedy vybírala dále na barákový účet pouze peníze ze zbylých tří bytů. Spolumajitelky si nikdy nájem neplatily. Po smrti maminky chceme s neteří byt zrekonstruovat, abychom ho mohly pronajímat. Můžeme požadovat po ostatních spoluvlastnicích finanční podíl? S rozdělením domu a určení podílů bytů spolumajitelky po tetě nesouhlasí.

Z informací Vámi poskytnutých vyplývá, že předmětný činžovní dům se nachází v podílovém spoluvlastnictví čtyř osob. Znamená to tedy, že nedošlo k reálnému rozdělení tohoto domu a jednotlivé podíly jsou pouze ideální, vyjadřující míru, jakou se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. V předmětném bytovém domě tedy nedošlo k vymezení jednotek ve smyslu ust. § 1159 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „OZ“).

Na druhou stranu ve svém dotazu dále uvádíte, že jeden ze spoluvlastníků si dům vertikálně rozdělil a poslal nájemcům na své straně nové smlouvy. Vzhledem k tomu, že neznám specifika tohoto případu, mohu pouze usuzovat, že mezi Vámi, tedy spoluvlastníky, došlo zřejmě k určité dohodě, na základě které předmět spoluvlastnictví tímto způsobem spravujete. Vzhledem ke skutečnosti, že neznám obsah této dohody ani případná jiná ujednání mezi spoluvlastníky, budu dále vycházet pouze z platné právní úpravy týkající se podílového spoluvlastnictví.

Rekonstrukce bytu nacházejícím se ve společné věci spadá pod správu společné věci. Ta je upravena v ust. § 1126 a následujících OZ. Občanský zákoník rozlišuje mezi běžnou správou společné věci a správou, která se týká významné záležitosti společné věci, kterou se rozumí zejména zlepšení nebo zhoršení společné věci, změna jejího účelu či její zpracování. Při rozhodování o správě společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů, ve Vašem případě má tedy hlas každého ze spoluvlastníků stejnou váhu. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, o významných záležitostech potom zákon vyžaduje rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Rozhodnutí většiny je poté závazné i pro menšinové spoluvlastníky, kteří se na úhradě nákladů musejí podílet dle poměru velikosti svých podílů, pokud není jiné dohody.

Vzhledem k tomu, že Vy s neteří vlastníte dohromady jednu polovinu domu a zbylé dvě spoluvlastnice druhou polovinu domu, potřebnou většinu hlasů k rozhodnutí o rekonstrukci bytu bez hlasů ostatních nezískáte, tudíž po jejím provedení nebudete moci po ostatních spoluvlastnících požadovat podíl na skutečných nákladech.

V případě, že rekonstrukci provedete i bez jejich souhlasu, lze uvažovat o dvou případech, které jsou upraveny v ust. § 1136 OZ.  V prvním případě se může jednat o rekonstrukci vedoucí k záchraně věci, ve druhém případě potom o rekonstrukci, která nemá povahu nezbytnosti ve smyslu zachování věci. Ve vašem případě se bude jednat o druhou situaci, na kterou dopadá ust. § 1136 písm. a) OZ, které stanoví, že „spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu.“ V tomto případě tedy nemáte právo na poměrnou úhradu skutečně vynaložených nákladů, tj. investice (ty lze požadovat pouze na základě dohody s ostatními spoluvlastníky nebo rozhodnutí 2/3 většiny hlasů za předpokladu, že i přehlasovaný vlastník byl řádně vyrozuměn), ale jen podíl z částky, o kterou se předmět spoluvlastnictví zhodnotil. Porovnávala by se tedy cena domu před rekonstrukcí a po jejím provedení, přičemž každý ze spoluvlastníků by měl uhradit ¼ zhodnocení, tj. 1/4 ze zjištěného rozdílu v hodnotě věci. Tohoto nároku se lze poté případně domáhat i soudní cestou.

Z Vašeho dotazu rovněž vyplývá, že byste měla zájem na rozdělení tohoto spoluvlastnictví, s čímž však ne všichni spoluvlastníci souhlasí. Ust. § 1140 odst. 2 OZ dává každému ze spoluvlastníku možnost kdykoli požádat soud o zrušení spoluvlastnictví. Preferovaným způsobem soudního vypořádání spoluvlastnictví je reálné rozdělení věci, což vyplývá přímo z občanského zákoníku, neboť ten soudu ukládá, aby se prioritně zabýval možností rozdělení. V rámci řízení o zrušení spoluvlastnictví se lze případně domáhat i vypořádání v tzv. širším smyslu, tj. vypořádat např. i zmíněné investice. Zde bychom Vám již doporučili vyhledat právní pomoc advokáta, který by Vám s danou situací pomohl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak je možné postupovat v případě poškození vozidla, které je zaparkované v garáži v bytovém domě. Jsem majitelem garážového stání v bytovém domě a došlo k poškození mého vozidla, které bylo zaparkované na tomto stání, vozidlem, které parkuje hned vedle mého, bohužel majitel se k činu nemá – kamerový záznam není – pouze fotodokumentace poškození mého vozidla a sousedova vozidla. A zde je má otázka: Parkovací místo, kde soused parkuje, si pronajímá, a tudíž není majitelem parkovacího stání, mohu připadnou úhradu za opravu vozidla požadovat na majiteli daného garážového stání? Je má úvaha špatná a škodu lze vymáhat pouze po majiteli vozidla?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalostí konkrétních skutečností týkajících se Vašeho případu mohu ve své odpovědi vycházet pouze z Vašeho dotazu a z platné právní úpravy obsažené v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že Vám byla provozem motorového vozidla způsobena škoda, kterou Vy nyní požadujete nahradit. Občanský zákoník Vám nabízí de facto dvě možnosti, po kom můžete náhradu způsobené škody vymáhat.

První možnosti je dle obecného ustanovení § 2910 občanského zákoníku vymáhat náhradu škody po osobě, která v rozhodnou dobu automobil řídila, tedy přímo po škůdci. Ovšem vzhledem ke skutečnosti, že neexistuje žádný kamerový záznam, tak zjistit osobu řidiče by v daném případě bylo složité.

Druhou možností pak domáhat se náhrady škody po provozovateli vozidla dle § 2927 a násl. občanského zákoníku. Povinnosti nahradit škodu se nemůže provozovatel zprostit, byla-li škoda způsobena okolnostmi, které mají původ v provozu. Jinak se zprostí, prokáže-li, že škodě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze požadovat.

N dané situaci nic nemění ani skutečnost, že škoda byla způsobena při parkování v garáži, kdy judikaturou již bylo opakovaně dovozeno, že o provoz jde i v případě pouhé přípravy k jízdě, bezprostředních úkonů po ukončení jízdy či třeba jen uvedení motoru do chodu v garáži.

Pokud bych měl shrnout výše uvedené, tak ze zákona můžete žádat náhradu škody po řidiči nebo po provozovateli vozidla. Samozřejmě je pravděpodobné, že se jedná o tutéž osobu, nicméně pokud by automobil řídila osoba odlišná od provozovatele máte možnost volby. Vyloučen není ani případ, v němž uplatníte právo na náhradu škody vůči více solidárně zavázaným škůdcům najednou, tedy současně po provozovateli i řidiči.

Závěrem pokud jde o Váš dotaz, tak platí zásada, že za škodu odpovídá především ten, kdo újmu skutečně přímo způsobil. Pouze v některých zákonem stanovených případech může být někomu přičten k tíži následek způsobený jinou osobou, byť újmu sám přímo nezpůsobil, což je ostatně i tento případ, kdy za škodu v daném případě odpovídá nejen řidič, ale i provozovatel vozidla.

Zákon ovšem v daném případě neobsahuje žádné ustanovení, které by v daném případě zakládalo odpovědnost za škodu i vlastníkovi garážového stání, tzn. po majiteli garážového stání se náhrady škody domáhat nemůžete.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNER

Mám v osobním vlastnictví byt, kde mám hlášené i trvale bydliště. Na této adrese bydlím sám. Mám přítelkyni, kterou si budu brát, a ta bydlí v bytě, kdy jeho vlastník je město. Po svatbě budeme nějakou dobu bydlet v tomto bytě od města a časem se přestěhujeme do mého bytu, který mám v osobním vlastnictví. Nyní se chci zeptat, jak to je nejlepší provést s místem trvalého bydliště po svatbě? Když si nahlásím trvalé bydliště u budoucí manželky v jejím městském bytě, jak by to bylo dále s mým bytem v osobním vlastnictví? Myslím tím co se tyče placeni inkasa, když by vlastně v tom bytě nebyl nikdo nahlášený.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a zák. č. 67/2013 Sb.

Obecně jako vlastník bytové jednotky máte povinnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Z Vašeho dotazu zcela nevyplývá, zdali u Vás již vzniklo společenství vlastníků či nikoliv, tudíž nemohu přesně určit, zdali máte oznamovací povinnost vůči samotnému SVJ či vůči správci, pokud společenství nevzniklo.

Počet nahlášených osob v bytové jednotce je důležitý při rozúčtování za některé služby spojené s užíváním bytu. Typicky se jedná o služby jako provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor domě, odvoz komunálního odpadu apod. Pokud tedy nebylo mezi poskytovatelem a příjemcem (SVJ, správce) ujednáno jinak, rozúčtují se tyto náklady dle počtu osob za rozhodné období. Ve Vašem případě (po dobu Vašeho setrvání v bytu přítelkyně) byste tedy shora uvedené náklady platit neměl.

Nicméně je důležité mít na paměti, že vlastník je také povinen hradit náklady na služby, jejichž rozúčtování je nezávislé na počtu nahlášených osob či zdali máte v bytě trvalé bydliště. Jedná se zejména o dodávky elektřiny, plynu, vody apod., kdy tyto služby si zpravidla hradí vlastníci jednotlivých bytových jednotek sami na základě smluv uzavřenými s poskytovali těchto služeb. Skutečnost, že si změníte trvalé bydliště, nemá na platnost smluv uzavřených s poskytovali služeb žádný vliv a i nadále budete povinen dostát svým povinnostem z těchto smluv vyplývajících.

Dále pak bude vždy záležet na sjednaném způsobu hrazení těchto služeb. Pokud máte např. sjednaný způsob hrazení ve formě měsíčních záloh na služby, budete povinen hradit tyto zálohy i po dobu, kdy nebudete mít v bytě trvalé bydliště. Jelikož z Vašeho dotazu vyplývá, že ve Vašem bytě nebude po nějakou dobu nikdo bydlet, a tedy nebude docházet ke spotřebě energií, měl by Vám pravděpodobně vzniknout po řádném vyúčtování přeplatek, který Vám poskytovatel služeb bude povinen vrátit. Pokud byste ovšem nechtěl hradit ani tyto zálohy, bude nutné nejprve právní vztah existující mezi Vámi a poskytovali služeb formálně ukončit (dohodou, výpověď smlouvy).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS