Poruchy a opravy, fond oprav

Prosím o specifikaci povinností vlastníka bytové jednotky (stavebníka) před prováděním změny dokončené stavby (stavební úpravy) bytu v panelovém domě (při zachování vnějších ohraničení bytu), aby stavební úřad mohl písemně rozhodnout a sdělit stavebníkovi a vlastníkovi domu, zda se jedná o stavební úpravu, pro kterou: a) je třeba stavební povolení, b) stačí ohlášení stavby, c) není třeba ani ohlášení stavby, a tím určit další postup při schvalování stavební úpravy dokončené stavby. Například zda stavebník musí v této fázi předložit stavebnímu úřadu záměr (popis zamýšlených úprav), posouzený a podepsaný autorizovaným inspektorem, a to proto, že stavebník pro toto odborné posouzení nemá autorizaci.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) (dále jen „stavební zákon“). Současně je třeba upozornit na skutečnost, že Váš dotaz se věcně týká především stavebního řízení, a tedy tato problematika není v rámci této poradny řešena. Nicméně k Vašemu dotazu lze nad rámec shora uvedeného uvést následující základní informace.

To, zda je třeba pro konkrétní stavbu stavební povolení nebo ohlášení stanovuje přímo stavební zákon, nerozhoduje o něm stavební úřad ani jiný orgán. Dle popisu stavebního záměru ve Vašem dotazu se ve Vašem případě bude nejspíše jednat o stavební úpravy dle § 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona, které nevyžadují ani stavební povolení ani ohlášení.

Musely by však být splněny všechny podmínky v tomto ustanovení stanovené, což z Vašeho dotazu nemohu posoudit. Těmi jsou tyto: stavební úpravy nezasahují do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.

Odpověď – 2. část

Pro realizaci takového stavebního záměru je však dále třeba územního souhlasu, který vydává stavební úřad. To lze získat oznámením záměru stavebnímu úřadu, ke kterému bude třeba přiložit určité, zákonem požadované dokumenty, jako např. souhlas vlastníka pozemku nebo stavby, které jsou uvedené ve stavebním zákoně.

Při splnění všech zákonných požadavků na oznámení záměru vydá pak stavební úřad územní souhlas do 30 dnů ode dne podání oznámení. K detailnějšímu rozboru Vašeho případu Vám však doporučuji, abyste vyhledal odbornou pomoc advokáta zabývající se touto problematikou a detailně ho seznámil s celým případem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem půl roku majitelkou bytu, ale doposud v něm nikdo nebydlí, není tam tedy žádný odběr vody. V bytě je neustále vlhká zeď, protože je tudy vedena trubka přívodu vody. Na toto léta upozorňovala správce původní majitelka bytu, ale vždy byla odbyta s tím, že to je problém v jejím bytě. Nyní při odečtu spotřeby vody bylo zjištěno, že přesto, že jsem v bytě neměla žádný odběr vody, zmizelo za půl roku 200m3 vody, které bych měla já uhradit. Dle předběžného zjištění bude únik vody ve zdi, která dělí můj byt a společné prostory. V místě, kde vchází trubka do mého bytu, je uzávěr vody, který je suchý a sucho je i za ním. Můj dotaz tedy je, kde začíná přívod vody patřící k bytu. Začíná od hlavního uzávěru v bytě, nebo již před ním ve zmiňované zdi? Vodoměr v bytě není. Nevím, jestli zeď se v celé síle počítá k bytu, společným prostorům nebo je to napůl.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a dále z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

Společné části domu mají být dle platné právní úpravy vymezeny v prohlášení vlastníka. Ve Vašem případě je tedy pro znalost toho, zda je předmětná vodovodní trubka součástí bytu nebo zda patří do společných částí, potřeba zjistit, jak je tato určena v prohlášení vlastníka. Současně bude nutné zjistit, kde přesně, resp. v jaké části došlo k poškození vodovodní trubky. Od toho se pak bude odvíjet, kdo má povinnost platit za spotřebu vody a případnou opravu vodovodní trubky.

Odpověď  – 2. část

V případě, že v prohlášení vlastníka není vymezení rozvodů vody vůbec řešeno, bude třeba na Vaši situaci použít zákonnou úpravu, která určuje společné části domu. Dle nařízení vlády pak do společných částí domu patří mimo jiného také: „rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií…“.

Na základě tohoto zákonného vymezení by tedy ve Vašem případě patřila předmětná trubka do společných částí domu, jelikož se jedná o rozvod vody až k uzávěru pro byt, ve kterém nejsou instalována měřidla. Případná oprava protékající vodovodní trubky by pak měla být hrazena z finančních zdrojů Vašeho SVJ.

Co se týká zdi, v které se vodovodní trubka nachází, tak ta taktéž patří do společných částí, jelikož dle nařízení vlády jsou všechny obvodové stěny prostorově ohraničující byt vždy společnou částí domu s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů. Případná oprava vodou poškozené zdi jako takové by měla být tedy taktéž hrazena z finančních zdrojů Vašeho SVJ, a to kromě vnitřních povrchových úprav stěny, které byste musela hradit Vy, jakožto vlastník jednotky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Chtěla bych se zeptat na placení nájmu z vlastní garáže do fondu oprav v panelovém domě, kde je garáž umístěná. V tomto panelovém domě nebydlím. Používám pouze garáž, kterou mám řádně zakoupenou, a vchod (vjezd) je samozřejmě z venku přes můj vlastní pozemek. SVJ po mně požaduje příspěvek do fondu oprav ve výši 450 Kč/měs., ačkoliv do panelového domu nevcházím a elektrický proud platím dle spotřeby elektroměru umístěného v garáži. SVJ mi tedy nepřispívá na žádné opravy. Na můj dotaz, proč a za co to platím, mi bylo sděleno, že to tak odhlasovali na schůzi. Je přece logické, že mě vždy přehlasuje 23 bytů a já jsem tam jediná, která tam nebydlí. Sdělte mi prosím, zda je tento postup ze zákona oprávněný a jak se proti němu eventuálně bránit.

Předem si Vás dovoluji upozornit, že vzhledem k tomu, že neznám všechny okolnosti Vašeho případu, budu při jeho řešení vycházet z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2013 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Nejprve je nutné zjistit, jakou povahu v právním slova smyslu má Vaše garáž. To lze zjistit především z prohlášení vlastníka, potažmo z katastru nemovitostí, kdy tato garáž bude pravděpodobně vymezena jako „nebytová jednotka – garáž“. Z OZ poté vyplývá, že s vlastnictvím jednotky, ať už bytové, či nebytové je neoddělitelně spojeno členství v SVJ.  Z členství v SVJ Vám pak vznikají různá práva a povinnosti, především pak povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím Vašemu podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka učeno jinak.

Z Vámi uvedených informací však vyvozuji, že se skutečně jedná o nebytovou jednotku a Vy tedy jste členkou daného SVJ a vztahují se na Vás všechna práva a povinnosti vlastníka jednotky.

Ve vztahu k rozhodování shromáždění dále uvádím, že pokud s rozhodnutím o výši Vašeho příspěvku do fondu oprav nesouhlasíte, máte jako přehlasovaný vlastník jednotky právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl. Takovýto návrh soudu můžete však podat pouze do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděla nebo mohla dozvědět, jinak Vaše právo na jeho podání zaniká.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Chtěla bych se zeptat na placení “fondu oprav”. Všimla jsem si, že v roce 2019 jsem měla tuto zálohu započítanou ve službách, což podle zákona být nesmí. Dotaz se tedy vztahuje na to, kdy byl změněn zákon ohledně této věci a zda mám nárok na vrácení peněz.

Předně bych rád uvedl, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dále z Vašeho dotazu zcela jasně nevyplývá, zda jste vlastníkem předmětné bytové jednotky a současně členem SVJ, které zajišťuje správu domu a pozemku, či jste nájemcem dané bytové jednotky. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že v dotazu uvažujete o možnosti vrácení peněz, které jste uhradila do tzv. fondu oprav, předpokládám, že vystupujete jako nájemce bytové jednotky, proto ve své odpovědi budu dále vycházet z tohoto předpokladu.

Dle ustanovení § 2251 odst. 2 OZ skutečně pronajímatel nemůže požadovat po nájemci žádné jiné platby nežli nájemné a zálohy na služby, tedy ani příspěvek do fondu oprav. V tomto směru ke změně OZ doposud nedošlo.

K ujednání nájemní smlouvy, které by povinnost přispívat do fondu oprav nájemci ukládalo, se tak nebude v souladu s ustanovením § 2235 odst. 1 OZ přihlížet a nájemce takové příspěvky platit nemusí. Částky, které od Vás pronajímatel doposud přijal jako příspěvky do tzv. fondu oprav, byly s největší pravděpodobností přijaty bez právního důvodu a jedná se z jeho strany o bezdůvodné obohacení na Váš úkor.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mohu si nechat proplatit výměnu baterie, nebo jsem naopak povinna zajistit výměnu systému výpustě s kovovým špuntem, jaký tam majitelka měla (typ baterie, kterou jsem instalovala, bohužel není s tímto kompatibilní). Pořídila jsem silikonovou zátku s klik klak systémem (vše je ovšem plně funkční). Jak mám  postupovat v případě, že majitelka bude poukazovat na poškození, která v bytě již byla? Je majitelka povinna umožnit mi opravu regulačního kohoutu topení? Jsem já povinna uhradit opravu a případné další náklady s tímto spojené (kromě práce například nutnost vypuštění a znovu napuštění topení v celém domě) a do jaké výše? Mohu požadovat penále za její prodlení ve vrácení přeplatků i v případě, že jsem proplacení sama neurgovala? A jaké?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, především znění Vaší nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem, zák. č. 67/2013 Sb., a nařízením vlády č. 208/2015 Sb. Dále upozorňuji, že v rámci našeho právního poradenství nezkoumáme přiložené přílohy ani předchozí emailovou komunikaci, neboť tyto činnosti jsou již nad rámec námi poskytovaných služeb.

Dle platné právní úpravy platí, že drobné opravy bytu hradí nájemce. Drobné opravy jsou přitom vymezeny dvěma způsoby. Jednak se jedná o vymezení věcné, podle kterého opravu vodovodní baterie hradí nájemce. Jednak se jedná o vymezení podle výše nákladů, podle kterého se považují za drobné opravy všechny opravy a běžná údržba, pokud se v každém jednotlivém případě nejedná o částku převyšující 1.000,- Kč.

Dále dané opravy nesmí překročit roční limit, který činí 100 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu. Pokud by roční souhrn oprav překročil takto vypočtenou částku, bude opravy hradit pronajímatel, a to i tehdy, jednalo-li by se jinak o drobné opravy a údržbu.

Z výše uvedeného je tedy patrné, že podle věcného vymezení hradí opravu nájemce, nepřekročí-li touto opravou shora uvedený roční limit.

Odpověď – 2. část

Co se týká poškození bytu, která podle Vás byla v bytě již před Vašim nastěhováním, k tomu předně uvádím, že nájemcovou povinnosti je v den skončení nájmu vrátit pronajímateli pronajímaný byt, přičemž jej musí odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, případně se změnami, k jejichž provedení dal pronajímatel souhlas. To se ovšem netýká běžného opotřebení a vad, za které odpovídá pronajímatel. Z toho tedy vyplývá, že nájemce je před odevzdáním bytu povinen odstranit poškození, za které odpovídá (způsobil-li jej on nebo členové jeho domácnosti).

Při odevzdání bytu se běžně sepisuje předávací protokol, na základě kterého pak lze určit, která opotřebení nebo poškození v bytě jsou. Tento protokol se sepisuje jak při odevzdání bytu nájemci na začátku nájemního vztahu, tak na konci nájmu při předávání bytu zpět pronajímateli. Pokud takový předávací protokol ve Vašem případě nebyl sepsán, ani jste na poškození bytu pronajímatele při počátku nájmu neupozornila, je situace složitější.

Obecně platí, že aby měl pronajímatel právo po Vás požadovat náhradu škody za poškození v bytě, musí prokázat, že taková škoda vůbec vznikla a že jste škodu skutečně způsobila Vy v důsledku porušení Vašich povinností souvisejících s užíváním bytu. Na druhou stranu v případě, kdy je byt, který momentálně užíváte, poškozen a pronajímatel po Vás bude požadovat náhradu, budete Vy muset prokázat, že byt byl poškozen již v době vzniku nájmu. K tomu by mohly posloužit např. fotografie bytu z počátku nájmu, ze kterých bude patrné, že byt byl poškozen již dříve, popř. svědectví předchozího nájemce, se kterým mohl pronajímatel toto poškození taktéž řešit.

Odpověď – 3. část

Co se týká opravy regulačního kohoutu topení, dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, se za drobné opravy, které provádí a hradí dle občanského zákoníku nájemce, považuje i oprava regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. To znamená, že opravu regulačního kohoutu topení hradí nájemce a pronajímatel by mu neměl bránit v jejím provedení.

Jak již bylo však zmíněno výše, překročí-li nájemce touto opravou jí shora uvedený roční limit, bude tuto opravu hradit pronajímatel.

Ohledně včasného finančního vyúčtování přeplatku či nedoplatku z vyúčtování a případné pokuty mají poskytovatel a příjemce služeb povinnost provést finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Z důvodové zprávy k zák. č. 104/2015 Sb., kterým došlo k novelizaci zák. č. 67/2013 Sb., vyplývá, že v případě prodlení s finančním vyúčtováním přeplatku či nedoplatku z vyúčtování lze požadovat pouze úrok z prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Měl bych dotaz ohledně fondu oprav. Zdědil jsem byt a někdo mi řekl, že bych měl mít nárok na část peněz z fondu oprav, kam děda dlouhá léta přispíval. Je to tak, nebo na nic nárok nemám?

předem si dovoluji uvést, že bez znalosti všech aspektů Vaší situace budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), jakož i z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Úvodem je třeba si vymezit, že příjem z placení příspěvků na správu domu a pozemku (někdy taktéž označovaný jako „fond oprav“) je příjmem společenství vlastníků, nikoli tedy příjmem jednotlivých vlastníků jednotek. Jedná se o peněžní prostředky, které slouží jako dlouhodobá rezerva na opravu společných částí, na nichž mají jednotliví vlastníci podíl dle velikosti své jednotky.

Pokud by však v nedávné době byly provedeny veškeré opravy společných částí (příkladem lze uvést, zateplení budovy, výměna oken, nové výtahy) a současně by se v dohledné době neplánovaly jiné opravy či úpravy společných částí, a zároveň by na peněžním účtu společenství vlastníků byla vyšší finanční částka, bylo by možné uvažovat o případném rozdělení přebytečných prostředků.

Rozhodování o tom, jakým způsobem bude naloženo s těmito příspěvky, jakožto s příjmem společenství, pak náleží do působnosti shromáždění, které v souladu s ustanovením § 1208 písm. d) OZ schvaluje vypořádání výsledku hospodaření, a také rozhoduje o tom, zda budou nevyčerpané příspěvky vypořádány, tedy vyplaceny jednotlivým vlastníkům.

Pokud byste tedy usiloval o výplatu nevyčerpaných prostředků, kterými Váš dědeček za léta přispěl, musel byste přesvědčit potřebný počet vlastníků, aby na shromáždění hlasovali pro vyplacení nevyčerpaných příspěvků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Obec vlastní bytový dům s 12 byty, na patě domu je hlavní fakturační vodoměr a v každém bytě poměrový vodoměr. Na základě hodnot poměrových vodoměrů všech bytů vlastník rozúčtovává spotřebu studené vody naměřenou hlavním vodoměrem nájemníkům. Není sporu o tom, že výměnu hlavního vodoměru na patě domu hradí pronajímatel. Kdo hradí výměnu poměrových vodoměrů, které jsou nainstalované v jednotlivých bytech? Pronajímatel nebo nájemce? V nařízení vlády č. 308/2015 Sb. v §4 odst. f) je jako drobná oprava a běžná údržba uvedena „oprava a certifikace bytových měřidel“, ale ne výměna. Přesto jsem zaznamenala názory, že i výměnu poměrových měřidel má hradit nájemce. Nicméně oporu v legislativě nevidím jasně. Ale nejsem právník. 

předem si dovoluji uvést, že bez znalosti všech aspektů Vaší situace, zejména pak nájemní smlouvy, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), jakož i z Vámi zmiňovaného nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Jak sama uvádíte ve svém dotazu, podle věcného vymezení se za drobné opravy, které hradí nájemce, považují mj. opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. Kromě věcného vymezení jsou drobné opravy vymezeny též výší nákladů, kdy platí, že za drobné opravy se považují opravy bytu, vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou vymezeny věcně, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 1.000,- Kč.

Pokud tedy celkové náklady na výměnu poměrového (bytového) vodoměru nepřesáhnou 1.000,- Kč, přikláníme se k výkladu, že tento náklad hradí nájemce jako drobnou opravu.

Zároveň upozorňuji, že předmětné nařízení vlády stanoví roční limit nákladů na drobné opravy, který odpovídá 100,- Kč na m² podlahové plochy bytu. Pokud je tento limit v kalendářním roce dosažen, další opravy se již nepovažují za drobné opravy a tyto hradí pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Je pravidelná roční revizní prohlídka plynového kotle součástí běžné údržby bytu, či do této kategorie nespadá? Jedná se o částku 1442 Kč, podle mého názoru není to součást drobných oprav, běžné údržby (NV č. 308/2015 Sb.). Majitelka mě nutí, abych to platila já, a revizní technik mě dává fakturu na moje jméno. Bohužel při kontrole nájemní smlouva je věta, že nájemce uhradí revizní prohlídku plynového kotle, ale domnívám se, že kdyby to byla povinnost pronajímatele, že toto ujednání by mohlo být neplatné.

Vymezení práv a povinností nájemce a pronajímatele nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zde je stanoveno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Bližší specifikaci drobných oprav a běžné údržby nalezneme v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Úprava v nařízení přímo nezmiňuje revize plynových zařízení a povaha této činnosti tak bude muset být posouzena s ohledem na definici běžné údržby. Za běžnou údržbu bytu se ve smyslu nařízení rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Plynový kotel nejspíše nelze podřadit pod byt, jeho zařízení nebo vybavení, a proto revizní prohlídku není možné považovat za běžnou údržbu.

Pokud jste si však v nájemní smlouvě ujednali jinak, pak mám za to, že je možné se na takové ustanovení odkazovat a úhradu po nájemci požadovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V nájemním panelovém domě, ve kterém bydlím, probíhá nyní výměna oken. Tuto výměnu oken hradí majitel bytu. Po nájemnících však požaduje úhradu 4500 Kč za montáž okenních žaluzií. Je povinností nájemníků tuto montáž uhradit? V případě, že nájemník tuto úhradu odmítne zaplatit, může majitel bytu nechat byt bez rolet i žaluzií? Doposud byl byt vybaven roletami.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti Vaší nájemní smlouvy budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu včetně právní úpravy drobných oprav a údržby bytové jednotky, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a nařízení vlády č. 308/2015 Sb.,
o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Občanský zákoník stanoví, že nájemce je povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy v bytové jednotce na své náklady. Co vše spadá pod pojem běžná údržba a drobné opravy však stanoví výše uvedené nařízení vlády.

Podle tohoto nařízení lze drobné opravy vymezit podle dvou hledisek, a to na drobné opravy podle věcného vymezení a drobné opravy podle výše nákladů.

Co se týká první kategorie, za drobné opravy lze předmětného nařízení označit např. opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.

Nicméně z Vašeho dotazu vyplývá, že vlastník v rámci výměny oken s původními roletami instaluje nově okenní žaluzie čímž dochází ke zvýšení hodnoty bytové jednotky. Dle mého názoru nelze tuto instalaci považovat za drobnou opravu a pronajímatel tak nemá právo po Vás požadovat její úhradu.

Výměnou oken a instalací nových žaluzií dochází k navýšení hodnoty bytové jednotky, přičemž pronajímatel je oprávněn zohlednit toto navýšení při sjednání nájemného v rámci nového nájemního vztahu.

Odpověď – 2. část

Pokud pak jde o Váš druhý dotaz, zda může majitel ponechat nová okna bez rolet i bez žaluzií, tak bohužel mám za to, že může, neb záleží na vlastníkovi jednotky, jakým způsobem byt upraví a pokud se touto úpravou nesníží hodnota bydlení (naopak výměnou oken se hodnota bydlení zvýší) a lze-li samotnou úpravu provést bez většího nepohodlí nájemce, tak nájemce je povinen takovouto úpravu strpět.

Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že při sjednávání nájmu byly u oken instalovány rolety a s tímto jste nájemní smlouvu podepsal a rozhodl se pro nájem právě tohoto bytu, tak mám za to, že by bylo možné požadovat po pronajímateli slevu z nájemného. Argumentace by pak byla taková, že ačkoliv výměnou oken došlo pravděpodobně ke zhodnocení bytu jako takového, tak samotné podmínky jeho užívání se pro Vás v důsledku absence žaluzií a rolet zhoršily, a to obzvláště v letních měsících. Pouze dodávám, že pokud se s pronajímatelem nedohodnete na slevě z nájemného, tak je možné se oné slevy případně domáhat soudní cestou. Není tedy možné samovolně hradit nájemné nižší, než na kterém jste s pronajímatelem domluveni.

V případě potřeby pak vyhledejte odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech skutečností, zejména se znalostí obsahu nájemní smlouvy, poskytne komplexní právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nemám jasno v občanském zákoníku ohledně úhrad do fondu oprav.
Pronajal jsem byt nájemníkovi, který mně v rámci ročního vyúčtování služeb spojených s užíváním byt tvrdí, že do toho nepatří fond oprav, který je v tomto ročním vyúčtování od správce domu uveden. Tvrdí, že tato položka do nákladů na služby spojené s užíváním bytu nepatří pro nájemce a že jej hradí majitel. V občanském zákoníku jsem nic takového nenašel.

Právní úprava služeb spojených s užíváním bytu je obsažena v zák.
č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a dále v zák. č. 67/2013 Sb. Z toho důvodu budu ve své odpovědi vycházet právě z těchto právních předpisů.

Příspěvky na dlouhodobou zálohu na opravy (často používaný termín fond oprav) má, jak správně uvádí nájemce, povinnost platit vlastník bytové jednotky. Nelze tedy tento příspěvek považovat za příspěvek za službu spojenou s užíváním bytu a ani ho tedy v rámci vyúčtování takto uvést.

Standardně je tento příspěvek vlastníkem bytu zahrnut v samotné výši nájemného, které platí nájemce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Máme právo k hospodaření k státním bytům v panelovém domě. Řešíme nároky podnájemníků na opravy, respektive výměny některých předmětů v bytě (jedná se vesměs o předměty 15-20 let staré), např. vodovodní baterie, uvolněná horní část kuchyňské linky, výměna pracovní desky, výměna celé kuchyňské desky, výměna sporáku, výměna PVC v předsíni. V nájemní smlouvě je citováno jen nařízení vlády z 26. 10. 2015 č. 308/2015 Sb. Můžete mi prosím poradit, co z výše uvedených věcí musím jako pronajímatel nájemníkovi vyměnit?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám všechna specifika předmětného nájemního vztahu (zejména úplné znění nájemní smlouvy), mohu ve své odpovědi vycházet toliko z právní úpravy nájmu nacházející se v občanském zákoníku.

Občanský zákoník stanovuje pronajímateli povinnost udržovat pronajímaný byt po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Tato povinnost v sobě vedle jiného zahrnuje i povinnost provádět opravy nezbytné k zajištění toho, že nájemce bude moci předmětný byt užívat.

Jedinou výjimkou z této povinnost je tzv. běžná údržba a drobné opravy, které na své náklady provádí nájemce. Oba uvedené pojmy jsou definovány v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „nařízení“), které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, přičemž Vaší situace se dotýká zejména vymezení pojmu drobné opravy.

Obecně se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Nařízení pak drobné opravy vymezuje ze dvou hledisek, a to dle věcného vymezení a dle výše nákladů.

Stran věcného vymezení jsou v ust. § 4 nařízení výslovně stanoveny opravy, které se považují za drobné opravy. Podle výše nákladů se dle ust. § 5 nařízení za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k Vámi v dotazu uvedeným opravám uvádím, že za drobné opravy se považují např. uveden opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, a pronajímatel tedy nemá povinnost vyměnit PVC v předsíni bytu.

Co se týče vodovodní baterie, pracovní desky a horní části kuchyňské linky a sporáku, dle nařízení se za drobnou opravu považuje toliko oprava těchto předmětů, případně výměna drobných části předmětů, nikoliv však výměna celých předmětů. Za předpokladu, že jste si v nájemní smlouvě ujednaly, že uvedené předměty jsou vybavením bytu (a pronajímatel Vám tedy pronajímá i je), je pronajímatel povinen předměty vyměnit.

Závěrem pak uvádím, že občanský zákoník umožnuje, aby si strany ujednaly svá práva a povinnosti stran povinnosti běžné údržby a drobných oprav odchylně od zákona, avšak vždy ve prospěch nájemce (např. si dohodnout, že i drobné opravy bude hradit pronajímatel).

Ačkoliv nechci předjímat jakékoliv ujednání ve Vaší nájemní smlouvě, s ohledem na uvedené předpokládám, že jste se v tomto případě od zákonné úpravy s pronajímatelem neodchýlili a podané závěry se prosadí i na předmětný nájemní vztah.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v nájmu v panelovém 4 poschoďovém domě v posledním patře, uhnila nám v bytě odpadní kanalizační roura, naše přípojky jsou v pořádku, majitelka o tom nechce vědět a správce domu nechce opravu hradit z fondu oprav, sama to nezalepím, jiný opravář si to netroufne a opravář z fondu nemá čas.

a úvod bych předně uvedl, že dle ust. § 2257 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů má pronajímatel udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce má provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto ustanovení občanského zákoníku je pak provedeno nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které rozvádí jednotlivé druhy běžné údržby a drobných oprav. V případě potřeby výměny kanalizační roury se jistě nejedná o drobnou opravu, kterou by byl povinen provádět nájemce.

Problematická je ovšem skutečnost, že se v daném případě bude dle Vašeho popisu již pravděpodobně jednat o společnou část domu, kterou spravuje SVJ. Společné části domu upravuje ust. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Bližší podmínky správy domu, vč. provádění oprav pak upravují stanovy SVJ. Jelikož mi znění stanov není známo, mohu pouze obecně konstatovat, že opravy společných částí, jejichž náklady nepřevyšují 1.000,- Kč na jednotku nebo havárie na společných částech schvaluje statutární orgán SVJ. O finančně náročnějších opravách pak rozhoduje shromáždění. Uvedená pravidla i finanční limity mohou být modifikována stanovami.

V této souvislosti lze taktéž poukázat na ust. § 2265 odst. 2 občanského zákoníku, které opravňuje nájemce k provedení opravy za situace, kdy byla řádně pronajímateli její potřeba oznámena a pronajímatel ji v rozporu se svými povinnostmi neprovedl. Dle mého názoru se nicméně jedná pouze o opravy v bytě, nikoli ve společných částech domu. Domnívám se tedy, že nájemce není ani v případě nečinnosti pronajímatele a SVJ oprávněn provádět opravy společných částí domu. Opravu společných částí domu je tedy nezbytné řešit prostřednictvím pronajímatelky s SVJ.

Pokud byste opravu provedla sama, jednalo by se dle mého názoru pravděpodobně o případ bezdůvodného obohacení, kdy za jiného (zde pronajímatele) plníte jeho povinnost, ačkoli ji měl po právu plnit sám. V takovém případě byste byla oprávněna požadovat náhradu ve výši obvyklé ceny. Alternativně by bylo případně ještě možno uvažovat o případu tzv. nepřikázaného jednatelství, kdy osoba, která k tomu není oprávněna, zajistí určitou záležitost ve prospěch jiné osoby. V těchto případech byste za splnění zákonných podmínek měla nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů. Záleželo by nicméně na posouzení konkrétního případu.

V prvé řadě Vám nicméně doporučuji se s pronajímatelkou a SVJ pokusit na opravě dohodnout. Po pronajímatelce lze zároveň požadovat slevu z nájemného, příp. pokud je byt ve stavu nepoužitelném k bydlení by bylo možno uvažovat i o výpovědi nájmu bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme malé SVJ o 7 bytech. Společenství nechalo ze společných peněz na dlouhodobé záloze vyměnit okna v bytech vlastníků, které nejsou společnou částí. Já jsem už okna vyměněná měl z vlastních peněz, takže jsem peníze z dlouhodobé zálohy nečerpal. Když jsem se ptal předsedy, jak se to bude řešit, řekl, že neví. Teď mám oproti jiným členům na dlouhodobé záloze přeplatek asi 30 tisíc. Moje otázka je: má společenství vlastníků povinnost se se mnou vypořádat – vyplatit mi peníze, snížit odvod do dlouhodobé zálohy… Nemůžou se moje peníze nějak ztratit a po čase mi budou tvrdit, že žádný přeplatek nemám – jednalo by se o trestný čin? Od výměny už uplynulo půl roku.

Jelikož neznám přesně znění stanov vašeho SVJ, ve své odpovědi budu vycházet toliko ze zákonné úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

V případě, že okna v bytech vlastníků opravdu nejsou společnou částí domů a vlastník bytové jednotky provedl jejich výměnu, jedná se o prostředky vynakládané na majetek vlastníka, přičemž vlastník nemá nárok na refundaci takových nákladů.

Pokud rekonstrukci oken provádí SVJ a pokud tyto opravy financuje např. z dlouhodobých záloh na opravu, do které vlastníci bytových jednotek platí, jedná se de facto o vyplacení těchto záloh složených vlastníky zpět vlastníkům. Takový postup je při splnění všech podmínek uvedených v interních předpisech SVJ možný, avšak je nutné počítat s tím, že vlastníci, kteří prostředky z dlouhodobých záloh na opravy svých jednotek nečerpali a opravy provedli na vlastní náklady, budou mít proti ostatním vlastníkům přeplatek. Tento přeplatek by měl být zohledněn při vyúčtování nebo při dalších opravách.

Nejdříve bych doporučil prozkoumat znění stanov Vašeho SVJ, jestli tuto situaci nějakým způsobem neřeší. Dále bych se pokusil zjistit přesnou výši Vašeho přeplatku, a to na základě prostudování účetních knih a dokladů, k čemuž jako vlastník máte právo, a poté se domluvit s předsedou na řešení, a to například na snížení odvodu dlouhodobé zálohy, popř. započtení přeplatku při dalších opravách hrazených z dlouhodobých záloh.

Pokud by došlo například ke ztrátě Vašich finančních prostředků, lze uvažovat o trestném činu porušení povinnosti při správě cizího majetku apod., ovšem vždy bude záležet na konkrétnostech daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v cihlovém domě, v bytě vytápěném plynovým kotlem. Bytů je v domě přes 80. V ostatních bytech v domě je zajištěno dálkové topení, avšak na ohřev vody jsou rovněž použity plynové spotřebiče – tzv. karmy. Zplodiny jsou vyvedeny do komínů. Každý rok probíhá revize a kontrola spalin. Při revizi komínů v roce 2017 revizní technik vypracoval zprávu, v jejímž závěru se píše, že spalinová cesta z hlediska bezpečnosti nevyhovuje. A doporučuje výměnu nevyhovujících zastaralých hliníkových vložek v komínech do června 2018. Jako majitelka bytu jsem po obdržení zprávy kontaktovala výbor vlastníků a žádala jsem informace, kdy a jak se bude situace řešit. Výbor zatím nic neřeší, pouze mi oznámil ústně, že situace je revizním technikem značně nadsazená a z jejich pohledu není tak vážná. Oznámili mi, že hodlají nechat prozkoumat komíny kamerovou technikou a pak se teprve rozhodnou, zda se k výměně vložek přistoupí. Od tohoto oznámení uběhlo několik měsíců, žádný průzkum komínů nebyl proveden. Ani nemohl být proveden, protože ke komínům chybí lávky, ze kterých by průzkum mohl být proveden. Výbor se z mého pohledu pouze snaží odsunout problém. Já chci situaci řešit, neboť mám obavy o bezpečí a zdraví své i obyvatel našeho domu. Ve vlastním čase jsem obešla asi polovinu bytů, vysvětlovala situaci a žádala vyjádření, zda souhlasí či nesouhlasí s výměnou komínových vložek. Valná většina oslovených se vyjádřila pro výměnu komínových vložek. Ani na toto výbor nereagoval. Pouze oznámil, že situace kolem komínových vložek bude na programu na další společné schůzi. Nevím, jak mám postupovat, jaké mám možnosti a také bych ráda věděla, zda výbor nejedná protiprávně. A pokud ano, jakým postihům můžeme být jako vlastníci bytů vystaveni. A jakým postihem může být potrestán výbor společenství vlastníků. Jak mám postupovat, abych v mém bytě zajistila výměnu komínové vložky v souladu s revizní zprávou?

Komíny včetně vyvložkování jsou jakožto část podstatná pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu společnou částí domu ve smyslu ust. § 1160 občanského zákoníku. Občanský zákoník dále stanoví, že opravy či případné stavební úpravy společných částí zajišťuje společenství vlastníků jakožto správce domu a pozemku. Rozhodování o těchto opravách a stavebních úpravách náleží do působnosti buď shromáždění vlastníků, nebo výboru, a to v návaznosti na finanční náročnosti oprav a úprav.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, stanoví, že nepřevyšují-li náklady na opravu nebo stavební úpravu v jednotlivých případech částku 1.000 Kč v průměru na každou jednotku, je rozhodování o nich v působnosti statutárního orgánu společenství. Pokud však stanovy společenství určí něco jiného (např. bude stanoven nižší nebo vyšší finanční limit), použije se úprava použitá ve stanovách.

Jestliže by vyvložkování komínu svou finanční náročností překročilo limit stanovený nařízením vlády či stanovami, nemůže výbor z vlastní iniciativy opravy provést, neboť by tím překročil svou zákonem danou působnost. Za situace, kdy by vyvložkování komínu představovalo opravu pod hranicí stanovenou nařízením vlády či stanovami, spadá takové rozhodování do působnosti výboru společenství, na druhou stranu nic nebrání tomu, aby je shromáždění přesto schválilo.

Jelikož by členové výboru měli při výkonu své funkce vystupovat s péčí řádného hospodáře, měli by například předcházet vzniku škody na společných částech domu. V konkrétním případě by tedy neměl výbor brát zprávu technika na lehkou váhu a bezodkladně zajistit nápravu. Za situace, kdy by nebylo samotné rozhodování o vyvložkování komínů v jeho působnosti, měli by alespoň svolat schůzi shromáždění, které by o výměně vyvložkování komínu rozhodlo. Pokud však zůstanou členové výboru v této záležitosti nečinní, nejednají s péčí řádného hospodáře. Došlo-li by v souvislosti s touto nečinností ke vzniku škody, soud by uložil členům výboru tuto škodu nahradit.

Pro situaci, kdy výbor odmítá situaci řešit, poskytuje občanský zákoník vlastníkům jednotky možnost iniciovat schůzi shromáždění. Výbor je povinen svolat schůzi shromáždění z podnětu vlastníků vždy, pokud to navrhnou vlastníci, kterým náleží alespoň jedna čtvrtina všech hlasů, a tuto čtvrtinu hlasů musí držet alespoň dva vlastníci. Neučiní-li tak výbor, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Na samotné schůzi pak může shromáždění přijmout usnesení o výměně komínových vložek, přičemž takové usnesení je pak výbor povinen provést, jinak by jeho členové nejednali v zájmu společenství vlastníků

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Obracím se na Vás  s dotazem ohledně výměny komínových vložek. Bydlím v cihlovém domě, v bytě vytápěném plynovým kotlem. Bytů je v domě přes 80. V ostatních bytech v domě je zajištěno dálkové topení, avšak na ohřev vody jsou rovněž použity plynové spotřebiče, tzv. karmy. Zplodiny jsou vyvedeny do komínů. Každý rok probíhá revize a kontrola spalin. Při revizi komínů v roce 2017 revizní technik vypracoval zprávu, v jejímž závěru se píše-že spalinová cesta z hlediska bezpečnosti nevyhovuje. A doporučuje výměnu nevyhovujících zastaralých hliníkových vložek v komínech do června 2018. Jako majitelka bytu jsem po obdržení zprávy kontaktovala výbor vlastníků a žádala jsem informace, kdy a jak se bude situace řešit. Výbor zatím nic neřeší, pouze mi oznámil ústně, že situace je revizním technikem značně nadsazená a z jejich pohledu není tak vážná. Oznámili mi, že hodlají nechat prozkoumat komíny kamerovou technikou a pak se teprve rozhodnou, zda se k výměně vložek přistoupí. Od tohoto oznámení uběhlo několik měsíců, žádný průzkum komínů nebyl proveden. Ani nemohl být proveden, protože ke komínům chybí lávky, ze kterých by průzkum mohl být proveden. Výbor se z mého pohledu pouze snaží odsunout problém. Já chci situaci řešit, neboť mám obavy o bezpečí a zdraví své i obyvatel našeho domu. Ve vlastním čase jsem obešla asi polovinu bytů, vysvětlovala situaci a žádala vyjádření, zda souhlasí či nesouhlasí s výměnou komínových vložek. Valná většina oslovených se vyjádřila pro výměnu komínových vložek. Ani na toto výbor nereagoval. Pouze oznámil, že situace kolem komínových vložek bude na programu na další společné schůzi. Nevím, jak mám postupovat, jaké mám možnosti a také bych ráda věděla, zda výbor nejedná protiprávně. A pokud ano, jakým postihům můžeme být jako vlastníci bytů vystaveni. A jakým postihem může být potrestán výbor společenství vlastníků. Jak mám postupovat, abych  v mém bytě zajistila výměnu komínové vložky v souladu s revizní zprávou?

komíny včetně vyvložkování jsou jakožto část podstatná pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu společnou částí domu ve smyslu ust. § 1160 občanského zákoníku. Občanský zákoník dále stanoví, že opravy či případné stavební úpravy společných částí zajišťuje společenství vlastníků jakožto správce domu a pozemku. Rozhodování o těchto opravách a stavebních úpravách náleží do působnosti buď shromáždění vlastníků, nebo výboru, a to v návaznosti na finanční náročnosti oprav a úprav.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, stanoví, že nepřevyšují-li náklady na opravu nebo stavební úpravu v jednotlivých případech částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku, je rozhodování o nich v působnosti statutárního orgánu společenství. Pokud však stanovy společenství určí něco jiného (např. bude stanoven nižší nebo vyšší finanční limit), použije se úprava použitá ve stanovách.

Jestliže by vyvložkování komínu svou finanční náročností překročilo limit stanovený nařízením vlády či stanovami, nemůže výbor z vlastní iniciativy opravy provést, neboť by tím překročil svou zákonem danou působnost. Za situace, kdy by vyvložkování komínu představovalo opravu pod hranicí stanovenou nařízením vlády či stanovami, spadá takové rozhodování do působnosti výboru společenství, na druhou stranu nic nebrání tomu, aby je shromáždění přesto schválilo.

Odpověď – 2. část

Jelikož by členové výboru měli při výkonu své funkce vystupovat s péči řádného hospodáře, měli by například předcházet vzniku škody na společných částech domu. V konkrétním případě by tedy neměl výbor brát zprávu technika na lehkou váhu a bez odkladně zajistit nápravu. Za situace, kdy by nebylo samotné rozhodování o vyvložkování komínů v jeho působnosti, měli by alespoň svolat schůzi shromáždění, které by o výměně vyvložkování komínu rozhodlo. Pokud však zůstanou členové výboru v této záležitosti nečinní, nejednají s péčí řádného hospodáře. Došlo-li by v souvislosti s touto nečinností ke vzniku škody, soud by uložil členům výboru tuto škodu nahradit.

Pro situaci, kdy výbor odmítá situaci řešit, poskytuje občanský zákoník vlastníkům jednotky možnost iniciovat schůzi shromáždění. Výbor je povinen svolat schůzi shromáždění z podnětu vlastníků vždy, pokud to navrhnou vlastníci, kterým náleží alespoň jedna čtvrtina všech hlasů, a tuto čtvrtinu hlasů musí držet alespoň dva vlastníci. Neučiní-li tak výbor, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Na samotné schůzi pak může shromáždění přijmout usnesení o výměně komínových vložek, přičemž takové usnesení je pak výbor povinen provést, jinak by jeho členové nejednali v zájmu společenství vlastníků

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PART